За год отставание цен предложения в областных новостройках от спальных районов Петербурга выросло с 36 до 39%.
Разница уже составляет почти 100 тысяч рублей. В области среднестатистический «квадрат» стоит 147 тысяч рублей, в городских «спальниках» - 242,9 тысяч.
Любое прямое сравнение условно: в городской черте застройщики придерживают новые проекты: с начала 2023-го вообще ни одного дебюта. (Значит – сокращается предложение, увеличивается доля домов, близких к сдаче).
В области объем и количество новостроек плавно, но растет.
Ценовой дрейф
Последние три месяца цены предложения почти не менялись: плюс 0,1% в декабре, 1,3% в январе и 0,6% в феврале. Увеличение ценника за год – 8,3%, относительно скромно. Снижение от апрельского максимума - 4,7%.
Из прилегающих к Петербургу районов наибольшее подорожание в феврале в Ломоносовском. Здесь дорожали почти все строящие комплексы, а более других - ЖК «Таллинский парк» в Новоселье.
За год Всеволожский, Ломоносовский, Гатчинский подорожали ровно - примерно на 9%. Тосненский – исключение: здесь рост очень существенный, потому что основной объем предложения приходится на заметно подорожавший ЖК комфорт-класса «Счастье 2.0» в Федоровском.
В ценовом рейтинге лидируют Всеволожский (148,5 тысяч руб/кв.м) и Гатчинский (143,7 тысяч руб/кв. м) районы.
В большинстве популярных локаций цены в феврале изменились мало. Можно отметить прибавку на 5,6% в завершенных в прошлом году новогореловских ЖК «Ветер Перемен» и «Новое Горелово» и снижение на 14% во Всеволожске, где уменьшилось предложение в комплексе комфорт-класса «Gröna Lund», а выросло в более доступных ЖК «Дома на Октябрьском 74, 78» и «Новый мир».
Снижение в Новосаратовке (за год) связаны с выводом в продажу новых очередей в ЖК «Город первых» (Группа ЦДС) и выходом на рынок в октябре 2022 года ЖК «Город Звезд» от холдинга Setl Group.
Город-курорт «Gatchina Gardens» пока условно удерживает ценовое лидерство: более 200 тысяч рублей за квадратный метр (впрочем, пока в этом ЖК возможно только бронирование квартир)
Примерно за 180 тысяч рублей за «квадрат» предлагают жилье в Кудрово, за 160 тысяч - в Янино-1. В конце списка Романовка: там, как и в соседнем Щеглово, меньше 110 тысяч.
Продажи и кредиты
По данным сервиса DataFlat.ru в феврале 2023-го реализация квартир по ДДУ сократилась (по отношению к январю) на 30%: 1116 сделок против 1560. (В Петербурге тоже снижение: минус 33%).
Стоимость лота за месяц практически не изменилась – около 6 млн рублей), стоимость «квадрата» - тоже: около 145,8 тысяч рублей. И это главный результат февраля: заметное сокращение продаж.
Еще один важный фактор: падение ипотеки. Данных за февраль еще нет, а вот в январе, по данным Центробанка, в области было выдано всего 305 ипотечных кредитов на приобретение жилья в новостройках – почти в три раза меньше, чем в январе (878 займов).
Банки, правда, уже отрапортовали, что в феврале ситуация существенно улучшилась, но подождем официальных сведений Росреестра.
За год изменения, конечно, более заметные. Если сравнивать февраль 2022-го и февраль 2023-го, - сокращение продаж на 52%: год назад было зарегистрировано 2338 сделок, сейчас – 1116. На 23% увеличилась стоимость лота: с 4,9 млн до 6 млн рублей.
Несколько выросла и средняя площадь квартиры – с 37,8 до 41,1 кв. м. Соответственно, упала и выручка застройщиков – с 11,5 млрд рублей в феврале 2022-го до 6,68 млн в феврале 2023 года.
Это главный вопрос: уже дно или еще нет? Справятся застройщики со снижением продаж или будут уходить в банкротство? Есть ли смысл оставшимся покупателям выжидать возможно снижения цен – или с каждым месяцем будут расти риски, которые нивелируют небольшие выгоды от скидок?
Всеволожский набор
Число объектов в продаже немного уменьшилось (за счет Всеволожского района), но слегка превышает прошлогодний показатель: 83 действующих проекта (строящихся ЖК).
Число активных проектов в наиболее интересных локациях почти не меняется уже давно. Здесь вне конкуренции Мурино – 14 проектов.
На подходе новые проекты в Янино, набирает обороты столичный застройщик «А101» в Лаголово.
За 12 месяцев доля области в структуре предложения в регионе не изменилась по числу проектов (25%), но уменьшилась по количеству квартир (с 39 до 33%).
Доля Всеволожского района в Ленобласти уменьшилась: по числу проектов незначительно, а по количеству квартир существенно: с 93 до 82%. Экспансия новостроек постепенно выходит за пределы Мурино-Кудрово-Бугры.
Приведенные данные получены в результате анализа предложений квартир на продажу, публикуемых на портале novostroy.su, а также базы данных «Недвижимость и Строительство Петербурга».
