Продление программы льготной ипотеки не окажет серьезного влияния на рынок первичной недвижимости. По словам экспертов, это связано с тем, что основным стимулом для развития рынка была т.н. околонулевая ипотека. Эти прогнозы подтверждает и статистика. Так, рынок ипотечного кредитования в этом году составил 4 трлн руб. против 5,6 трлн руб. 2021 года. А за первые три квартала этого года объем кредитования снизился на 21%, в числовом выражении падение составило 36%. Весь год рынок держался за счет специальных программ. Самая востребованная программа льготная ипотека (248 тыс. договоров на сумму 1,1 млрд руб.). Но главный драйвер рынка-2022 - субсидированные и околонулевые ставки от застройщиков. К концу прошлого года объем кредитов с низким стартовым взносом повысился до 53%. И около 44% кредитов были одобрены банками клиентам, которые тратят на погашение ипотеки порядка 80% своего дохода. Это кредиты с повышенными рисками. В начале года объемы кредитов с просроченными платежами более чем на 90 дней выросли на 10%, обновив максимальные с мая 2021 года уровни.
Но т.н. околонулевая ипотека — это пузырь на рынке недвижимости, и критическая масса по нему уже набрана.
Такая ипотека является рискованной, поскольку все стороны схемы могут недоучитывать свои риски: - заемщик в течение ближайших лет не сможет выгодно продать ипотечную квартиру, так как ее цена на 30% меньше рыночной стоимости. В случае продажи он потеряет первоначальный взнос; - банки часто недооценивают риски. По статистике кредитных организаций заемщики выплачивают ипотеку в среднем за 7-10 лет, и банки рассчитывают, что околонулевая ипотека будет быстро погашена. Однако люди предпочтут выплачивать кредит 25 лет, так как погашать его быстрее невыгодно. Иногда банки соглашаются на комиссию 15-20%, но их расчеты могут оказаться неверными. В результате банки могут терпеть убытки длительный срок; - для застройщиков повышается долговая нагрузка, так как что средства на эскроу-счетах не могут быть переданы сразу. Рынок живет от кризиса до кризиса: мы помним проблемы 2014 года, когда доллар вырос до ста рублей, а ставки по ипотеке были 22%. Государство тогда не вмешивалось, рынок выруливал сам. Люди брали ипотеку под 18%, а потом бежали рефинансировать кредиты, так как ставки вскоре упали до 1112%, — отметил президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Дмитрий Рубин. Но все изменилось в 2020 год, когда государство уже начало поддерживать застройщиков, так как, если бы рухнул строительный сектор, то за ним последовал бы и банковский. Если в 2008 и 2014 годах речь шла о проблемах обманутых дольщиков, то в 2020 году о крахе всей системы. Государство фактически вытянуло весь отложенный спрос на покупку недвижимости во время коронакризиса. И застройщики стали повышать цены, так как первичка с точки зрения размера ежемесячного платежа по ипотеке стала намного привлекательнее вторички. Думаю, господдержка продолжится. Но могу сказать, что я принципиально против этого. Есть невидимая рука рынка, и он должен регулироваться самостоятельно. Если случился кризис, значит, что-то было не так. Рынок всегда выстоит: недвижимость это твердая валюта, и если сегодня цена упадет, то завтра она все равно поднимется. Это пузырчатая схема (субсидированная ипотека под 0,1% от застройщиков): банк берет в залог квартиру, которая не стоит таких денег. Сейчас эту схему приостанавливают: критическая масса подобных кредитов уже набрана, — подчеркнул Дмитрий Рубин. Что же дальше? Отмена околонулевой ипотеки приведет к неминуемому падению продаж жилья, а это — к массовому банкротству застройщиков. Единственный выход из сложившейся ситуации — переход на систему т.н. арендного жилья, но такая система требует участия государства, которое должно финансировать работу застройщиков через государственные банки. Все это понимают, но, несмотря на это понимание, ничего в этом направлении не делается.