В данной статье вы узнаете, как минимизировать средства на проведение предпродажной подготовки, какие ошибки совершают собственники и риэлторы при её осуществлении.
Ремонт «для себя» и «для продажи» основные отличия
Необходимо различать ремонт «для себя» и ремонт «для продажи». Первый обычно не окупается при продаже собственности. Это связано со следующими его особенностями:
- выбор отделочных строительных материалов подчиняется вкусам, стилевым, цветовым предпочтениям собственника и его материальным возможностям. В результате, очень часто материалы покупаются по завышенным ценам, лишь бы «угодить себе любимому», а эстетические и визуальные характеристики собственности очень часто не отвечают требованиям перспективных, целевых покупателей;
- затраты на улучшения энергоэффективности собственности (утепление стен, установка пластиковых окон, усиление конструкций, улучшение работы инженерного оборудования (например, работа кондиционеров , газовых плит, АГВ (наиболее крупные) осуществляются на основании перспективы долговременного пребывания в этой квартире, но покупателем визуально не оцениваются в должной мере.
Ремонт же «для продажи» окупается в среднем на 5-30%, а иногда- многократно. За счет чего это достигается рассмотрим ниже.
Основные фишки экономии на ремонте
🟢 концепция ремонта неразрывно связана со всей одеждой интерьера квартиры и средой оптимальной для перспективного покупателя – мебелью, элементами дизайна, комнатными растениями, оптическими иллюзиями, фокусировкой (эмоциональными якорями) детально рассмотренными в предыдущих статьях и направлена на максимальное выявление просторности помещений и понятного функционального назначения комнат;
🟢 при техническом воплощении данной концепции ремонта рекомендуется использование только недорогих отделочных материалов и аксессуаров, но которые выглядят достойно.
Здесь Вам поможет сеть строительных гипермаркетов Леруа Мерлен, имеющие огромный ассортимент изделий и материалов по минимальной цене, а также строительные рынки, предлагающие различные скидки, особенно в зимнее и весеннее время года.
Главный приоритет при покупке отделочных материалов для данного вида ремонта - не долговечность, а внешний вид. Например, ванны, отличающиеся толщиной в несколько мм, стоят на 50% дороже, а внешний вид их абсолютно одинаковый. При ремонте «для себя» Вы наверняка бы купили более дорогостоящую сан.технику, здесь же не имеет смысла тратить средства, которые никогда не окупятся. Аналогично – блестящие китайские дверные ручки «под золото» или хромированные смесители не отличаются внешне от дорогостоящих аналогов;
🟢 использование классических нейтральных цветов в отделочных материалах. Все пестрое, экстравагантное должно быть исключено. Лучший цвет для потолка, сан.техники – белый, а для пола – бежевый или «под дерево». Лучшая расцветка для стен – светлая, однотонная, охристая. Их цены – минимальные, по сравнению с «выпендрежными» аналогами;
🟢 использование универсальных, традиционных решений при использовании отделочных материалов: отделка стен обоями, в том числе жидкими, в некоторых случаях их покраска. Лучшая отделка для пола – недорогой ламинат, ковролин, иногда – линолеум. Лучшая отделка для потолка- натяжной потолок, иногда пластиковые панели или покраска. Лучшая отделка для ванны – керамическая плитка на стены и пол. Конкретные материалы выбираются исходя из особенностей Вашей квартиры и имеющегося бюджета. Сложные гипсокартонные рельефы, многоуровневые полы, как правило, себя не окупают;
🟢 чаще всего нужен не полный ремонт ограждающих поверхностей интерьера, а частичный. Ищем в квартире слабые в визуальном отношении места и делаем ремонт только там. Это как правило, следы протечек на потолке, ободранные или пестрые обои. Важно также устранить причины скрипа полов, потрепанный ламинат заменяем на новый или покрываем ковром. Не забываем покрасить облезлые трубы и батареи; ржавые ванны необходимо заменить или, в крайнем случае, покрасить белоснежным акрилом. Старые унитазы обязательно меняем на новые, а вот стеклопакеты вставлять (в том числе пластиковые окна) не рекомендуется, т. к. это не окупится; лучше тщательно отмыть окна и покрасить рамы и подоконник. Старые стиральные, посудомоечные машины лучше не менять, а убрать из квартиры. Газовые плиты также не рекомендуется менять, а лучше подкрасить акрилом и тщательно вымыть;
🟢 особое внимание следует уделить неисправным деталям интерьера: неработающим дверным замкам, перегоревшим лампочкам, сломанным дверным ручкам, крючкам для одежды. Устранив эти небольшие поломки, Вы снизите негативное впечатление от квартиры, которое подсознательно вызывает у покупателя ощущение, что имеются ряд не устраненных проблем в данной собственности. Поэтому необходимо все рассмотренные детали починить или выбросить;
🟢 не нужно стремиться к идеальному качеству ремонта, выполненного элитными (дорогостоящими) мастерами; это также не окупится. Достаточен средний уровень качества работ с отсутствием видимых грехов. Поэтому, даже не имея опыта отделочника, Вы можете значительные объемы работ выполнить самостоятельно или нанять недорогих среднеазиатских рабочих. Здесь, самое главное, тщательно просчитать расходы и прибыль, которую Вы сможете получить после данного вида ремонта. Для этого необходимо сравнить Ваши затраты со средней стоимостью ремонта 1 м2 в Вашем городе. Покупатели будут ориентироваться на эти показатели. В результате Вы сможете оценить, насколько Выше цену можно предложить рынку за Вашу квартиру по сравнению с конкурентами, не имеющими предпродажную подготовку недвижимости и при презентации квартиры обоснованно доказать стоимость Вашей недвижимости до и после данного вида ремонта.
Итог:
Основная ошибка собственников недвижимости, скептически относящихся к предпродажной подготовке, это то, что они не учитывают разницу в цене и качестве ремонта «для себя» и «для продажи» недвижимости. Суть этой фишки – в разнице между визуально воспринимаемой ценностью собственности в глазах покупателя в данный момент времени и ценностью недвижимости, рассчитанной для конкретного человека на длительный период эксплуатации.
Продолжение следует…