Можно ли сохранить предмет ипотеки при банкротстве, можно ли взять ипотеку после банкротства? Что ещё можно сделать?
Обо всем этом вы узнаете из этой статьи.
На тему банкротства с ипотекой в интернете есть огромное количество устаревшей и откровенно недостоверной информации. Мы сами сталкивались с ситуациями, когда клиенты требовали невероятных вещей, потому что в интернете читали, что «так можно».
Основные мифы о банкротстве при наличии ипотеки таковы:
- если ипотечная квартира/дом является единственным жильем, то продать его и выселить человека нельзя;
- если в ипотечной квартире прописана семья с несовершеннолетними детьми, то продать такую квартиру с торгов и выселить людей нельзя;
- если ипотеку продолжать выплачивать (а другие долги – нет), то это лишает банк возможности истребовать квартиру у банкротящегося гражданина.
Все это не соответствует действительности!
Дело в том, что такие положения действительно есть в законе, только касаются они других случаев. Ипотека – особый правовой режим, ипотечное жилье является предметом залога и на него не распространяются льготы, предусмотренные для других ситуаций.
Закон об ипотеке строго регламентирует: если просрочка по ипотечному кредиту превысила 3 месяца, банк вправе обратиться в суд и потребовать реализации ипотечного жилья (квартиры, дома, земельного участка). При этом закон позволяет реализовать ипотечное жилье, невзирая даже на несовершеннолетних детей, проживающих в нем.
Предмет ипотеки продадут в процессе банкротства с торгов, независимо от того, есть ли у членов семьи другое жилье, прописаны ли там несовершеннолетние дети или инвалиды, соглашался ли должник продолжать платить ипотеку и т.д.
Довольно часто, сталкиваясь с финансовыми трудностями, люди перестают оплачивать все кредиты, кроме ипотеки. Решение вполне логичное – не хочется терять квартиру, за которую был оплачен первоначальный взнос (зачастую на оплату которого пошли деньги от продажи предыдущей квартиры), внесены средства материнского капитала и длительное время вносились платежи. По аналогии у людей возникает желание объявить себя банкротом по всем кредитам, кроме ипотеки.
Но банкротиться «по частям» нельзя. Даже если у лица нет просрочек по ипотечным платежам, но он вынужден банкротиться, так как не может платить остальные кредиты, ипотечная квартира будет включена в состав реализуемого имущества банкрота. В процессе банкротства учитываются ВСЁ имущество должника и ВСЕ его обязательства.
Теоретически, возможен и другой вариант: ипотеку в банкротстве может оплачивать поручитель либо созаемщик. В этом случае платежи не будут оспорены, но, скорее всего, окажутся бессмысленными. Дело в том, что с даты введения процедуры банкротства срок возврата всех кредитов, включая ипотечный, считается наступившим. Т.е. вы должны вернуть все и сразу, а не по тому графику, который вы подписали при заключении кредитного договора. Оплата по изначальному графику ипотечного кредита поручителем или созаемщиком, скорее всего, не остановит банк от участия в процедуре банкротства основного заемщика. Ведь если ипотечный банк откажется принимать участие в процедуре банкротства, то по правилам банкротства он лишится статуса залогового кредитора. Это лишит его прав на ипотечную квартиру (дом) в процедуре банкротства. Чего банк, скорее всего, не допустит!
Правда, есть и хорошие новости: после завершении процедуры банкротства гражданин может снова взять ипотечный кредит – никаких ограничений в законе на этот счет нет.
Варианты действий
Сначала оговоримся, что «волшебной таблетки» не существует и дать единые рекомендации при банкротстве с ипотекой невозможно. Эта группа дел – одна из самых сложных. Поэтому в каждом конкретном случае требуется консультация юриста.
Рассмотрим основные сценарии, которыми может воспользоваться должник в ситуации «финансовые трудности + ипотека».
Не банкротиться
Этот вариант возможен в том случае, если ипотечное жилье ликвидно и его рыночная стоимость на данный момент больше, чем сумма всех долгов гражданина.
По закону ипотечное жилье может быть продано при согласии банка-кредитора. Поэтому при выборе этого сценария необходимо обратиться в банк с соответствующим заявлением. В случае самостоятельной продажи ипотечной квартиры вам наверняка удастся выручить больше денег, чем это сделают судебные приставы на торгах. Кроме того, чем раньше вы это сделаете, тем меньше будет долг по ипотеке и тем больше денег достанется вам.
Продажа может быть оптимальным вариантом, позволяющий гражданину по максимуму сохранить свое имущество и начать все сначала без долгов.
Банковская реструктуризация ипотеки
Теоретически возможный вариант. Он тоже не связан с банкротством гражданина, а предполагает взаимодействие с банком. Заемщик обращается в банк, готовит заявление и пакет документов, включая доказательства своей неплатежеспособности.
Банк может пойти навстречу и изменить условия выплаты ипотечного кредита, пересмотрев процентные ставки, ежемесячные выплаты, график платежей. Сразу оговоримся, банки не обязаны это делать, но попробовать все же стоит.
Рефинансирование ипотеки
Рефинансирование означает получение ипотеки в другом банке на более выгодных условиях. За счет средств рефинансирования вы закрываете действующий ипотечный кредит и становитесь должником другого банка.
Вариант приемлем для тех, у кого пока не испорчена кредитная история и нет иных долгов, кроме ипотеки, а снижение ежемесячного платежа решает проблему.
Реструктуризация долгов в рамках процедуры банкротства
Банкротство не всегда заканчивается продажей с торгов имущества гражданина. Рассматривая заявление о банкротстве гражданина, суд выбирает одну из двух процедур:
- процедура реструктуризации долга,
- процедура реализации имущества.
Обычно для граждан выгоднее вторая процедура, так как только она означает в итоге полное списание долгов. Но в случае с ипотекой целесообразно выбирать процедуру реструктуризации, так как она не предполагает продажи ипотечного жилья.
Такая процедура вводится в рамках банкротства гражданина. Долги «замораживаются», то есть пени и штрафы больше не начисляются, следовательно, долг не растет. К тому же в рамках судебного разбирательства пересматриваются размеры и график платежей таким образом, чтобы выплаты были приемлемы с учетом дохода гражданина-должника. Реструктуризация вводится на срок до 3-х лет.
Вариант хорош для тех, у кого есть средства на выплату ипотеки и кто рассчитывает на улучшение финансовой ситуации в будущем.
Плюсом является сохранение ипотечного жилья и отсутствие ограничений, связанных с банкротством.
Минусом – то, что при нарушении графика платежей, который гражданин-должник обязан соблюдать, либо при наличии причин, не позволяющих соблюдать такой график процедура реструктуризации перейдет в процедуру реализации имущества.
Банкротство с ипотекой
В этом случае с ипотечным жильем и иным имуществом придется расстаться. С другой стороны, вы получите освобождение от долговых обязательств и можете начать все сначала.
Банкротство позволит избежать выплаты разницы между суммой долга по ипотеке и суммой, вырученной от продажи ипотечного жилья. Ведь без банкротства банк обратится в суд, потребует выплаты всей суммы долга и реализации с торгов предмета ипотеки.
В случаях, когда общая сумма задолженности превысила рыночную стоимость жилья, один из лучших вариантов – это объявить о том, что вы банкрот. К такому способу выгодно приступать лишь в том случае, когда разница между стоимостью ипотечного жилья и долгом перед банком превысила 300 тыс. рублей. Вариант также приемлем также для тех, у кого много иных долгов, помимо ипотеки.
Другие варианты
Кроме названных, есть и иные способы решить ваши долговые проблемы, но здесь нужен индивидуальный подход.
Например, если вы в состоянии выплатить ипотеку, но не можете «тянуть» всю долговую нагрузку, то можно попробовать перезаключить кредитный договор на другое лицо (делается это при согласии банка, поэтому новый заемщик должен удовлетворять требованиям кредитора). Новым заемщиком в этом случае может выступать ваш родственник или другое лицо, которому вы доверяете.
Новый должник обслуживает ипотечный долг, а вы можете начинать процедуру банкротства.
Вариант подходит тем, у кого большая долговая нагрузка помимо ипотеки и ипотечный долг не является основным.
Есть и еще варианты, как решить ваши финансовые проблемы.
Повторимся: каждая ситуация индивидуальна. Регулирование банкротства с ипотекой осуществляется несколькими разными законами. Происходит наложение друг на друга положений разных законов, даже юристам порой сложно разобраться в том, нормы какого закона приоритетны в данном конкретном случае. Обратитесь к опытным юристам, они помогут вам использовать весь потенциал закона в ваших интересах!
📍Контактная информация:
Екатеринбург, ул. Большакова, д. 75, офис 64
Тел. +7(343)357-97-73