На рынке частного жилищного строительства – сумятица: Росреестр фиксирует спад по вводу в Ленобласти новых домов, в СМИ сообщают о росте спроса и даже предсказывают дефицит стройматериалов.
На самом деле ничего особенного: реальность сталкивается с пиаром, аналитики подставляют в свои выкладки цифры из разных периодов.
Разнобой показателей
Разбираемся. Данные областного Росреестра о сокращении вода новых домов (3345 в январе, 1192 в феврале) - вполне объективны.
Напомним: данные по вводу всегда отражают прошлую реальность. Рекорды по сдаче многоквартирных домов фиксируют оптимизм строителей 2-3-летней давности.
По оценкам экспертов и участников рынка, после начала СВО и объявлении частичной мобилизации граждане не перестали покупать участки, но призадумались: а время ли сейчас начинать стройку?
Обычный цикл строительства частного дома – полгода-год. (Вместе с регистрацией – ближе к году).
То есть спад в регистрации новых жилых домов абсолютно понятен. Кстати: в целом по России максимальные показатели по вводу индивидуальных домов были зафиксированы в феврале 2022 года: около 7 млн кв. м. (Последствия «загородного бума» 2021 года).
В ноябре «частный ввод» сократился до 1,7 млн кв. м, в декабре – до 1,14 млн кв. м. Частные застройщики Ленобласти проходят ту же траекторию, с некоторым отставанием.
При этом вторичные продажи участков с назначением СНТ, ДНП и ИЖС остаются практически на сложившемся уровне: 4654 сделок в феврале, 5235 продаж в феврале 2023 года. Средний показатель за прошлый год – около 6 тысяч участков в месяц.
Купля-продажа готовых индивидуальных жилых домов (садовые домики не в счет) – спад, видимо, есть, но небольшой: январь – 1760 сделок, февраль – 1753. Средний прошлогодний показатель – 2350 сделок в месяц, но данные есть только начиная с апреля 2022-го.
Напомним: спрос на участки и дома в организованной застройке (в коттеджных поселках) по итогам 2022 года тоже сократился на треть, и спад продолжился в начале года.
Итак. Стройка тормозит; участки продаются; рано или поздно (при наступлении стабильности) собственники наделов предъявят повышенной спрос на услуги бригад. Но это будет не завтра.
Сколько стоит дом построить?
Цены на стройматериалы, по данным Росстата, продолжают снижаться, особенно на деревянные конструкции и плиты для каркасных построек. И особенно на Северо-Западе.
Вместе с тем часть СМИ фиксирует весеннее оживление спроса на «загородку», что тоже понятно: к суровым реалиям граждане (те, кто не уехал) понемногу приспосабливаются. А рубли по-прежнему девать некуда. По сведениям агентства «Этажи» спрос на дачи в феврале увеличился аж на 40%.
Телеграм-канал «ИЖС в России» даже заявил: «На рынке ИЖС ожидается дефицит стройматериалов». РБК ссылается на слова специалиста: «Очередь на реализацию проектов ИЖС на 11% больше, чем в 2021 году».
Заметим: это в Тюмени, и это данные с одного завода по производству блоков. Вряд ли стоит их распространять на рынок в целом или применять к Ленобласти.
Есть и противоположные мнения. По расчетам экспертов компании Bayside Residence, за прошлый год в Подмосковье стоимость строительства «теплого контура» каменного дома снизилась на 12,2%, в домах из бруса – на 25%.
Постройки из газобетона или керамических блоков подешевели на 27,2%, каркасные дома на 20%.
Рынок стройматериалов находится под воздействием противоречивых тенденций. Лесная промышленность сокращает объемы; внутренний спрос нестабилен. Но если мелкие и средние предприятия на спаде спроса разорятся - тогда и вправду может возникнуть дефицит.
Участники петербургского рынка предпочитают осторожные оценки: пока – спад, дальше посмотрим.
Мнения экспертов
Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:
- Никакого дефицита стройматериалов ни в конце прошлого 2022 года, ни с началом 2023 мы не наблюдаем. Оцениваем слухи об этом как потуги производителей стройматериалов попытаться устроить ажиотаж.
Никакого всплеска строительства ИЖС весной-летом 2023 также не ожидаем. Стагнация ИЖС, начавшаяся с осени 2022-го, плавно перетекла в новый год. Попытки отдельных производителей повышать цены, например, на металлопластиковые окна или базальтовую вату, по нашему мнению, потерпит фиаско уже к лету.
Цены на стройматериалы действительно упали. Но понять, на какую смету надо ориентироваться, мы сможем не раньше лета-осени.
Сейчас в готовых домах, выставленных на продажу, велика доля материалов, купленных по старым ценам, в период дороговизны. Кроме того, есть инженерная «начинка», отделка – в этих составляющих по-прежнему велика доля импорта.
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:
- В наших проектах затраты на все варианты домов снизились, но пропорции отличаются. В сегменте деревянных домов снижение затрат составило 20-25 %.
Стоимость строительство каменных домов (панельные, блочные) снизилась за год на 15-18%, потому что, в частности, выросли цены на сухие строительные смеси (в основном привозные), которые используются для выравнивания и штукатурки.
В деревянных домах, если фундамент на винтовых сваях, снижение затрат больше, если на бетонной плите - меньше.
В настоящее время на рынке загородной недвижимости мы наблюдаем стагнацию. К росту спроса рынок могут подтолкнуть сезонный фактор и доступная льготная ипотека.
Приток инвестиций сдерживают неопределённость развития СВО и возможных последствий от затягивания конфликта. Сокращается влияние пандемии: снятие части ограничений также снижает интерес к загородной недвижимости.
Мы полагаем, что в отсутствие ярких событий рынок не будет расти, скорее - медленно снижаться. Поэтому не стоит ожидать ажиотажного спроса на строительные материалы.
Производители за это время накопили большие складские запасы и думают, как бы за летний сезон успеть их реализовать. Возможно, производители заинтересованы в распространении слухов о нехватке материалов.
Имея собственное производство, в лесной отрасли мы не видим предпосылок для дефицита пиломатериалов. А, например, по договорам подряда на строительство панельных домов мы приняли решение о снижении с марта 2023 года их стоимости на 10%.
Это стало возможным благодаря проведению оптимизации, настройке логистики и сокращению расходов.