Ответ: да, можно.
Делимся двумя наиболее распространёнными вариантами, когда у продавца нет возможности погасить долг по ипотеке собственными средствами:
1. В случае наличия у покупателя всей суммы на руках, то рассматриваем вариант погашения долга средствами покупателя, снятия обременения в виде ипотеки, а затем выход на сделку.
Риски:
Продавец не станет снимать обременение (а без снятия невозможно приобрести недвижимость), не выйдет на сделку, покупатель останется без денег и без квартиры.
Как ни странно такой способ очень распространен среди риелторов, агентств недвижимости. Дорогой читатель, подожди их осуждать.
Дело в том, что когда обе стороны заинтересованы быстрее выйти на сделку, часто идут на компромиссы. Ведь важны сроки. Конечно можно оформить задаток или аванс и зафиксировать обговоренную цену. Однако в случае отказа от сделки продавцом, покупателю придется искать квартиру по более высокой цене. Но а если себя обезопасить, то такое в принципе возможно.
А как себя обезопасить?
Договором займа между продавцом и покупателем. В случае невыхода сторон на сделку, покупатель сможет взыскать эти денежные средства через суд.
Итак: Составляем договор займа, продавец получает денежные средства от покупателя, погашает долг по ипотеке, получает закладную от банка и направляет через МФЦ для снятия в Росреестре обременения в виде ипотеки (некоторые банки делают это самостоятельно). Далее продавец получает выписку из ЕГРН, показывает покупателю (ведь с 01.03.2023 года третьи лица не могут увидеть сведения о правообладателе), и стороны выходят на сделку и регистрируют ее в Росреестре.
Однако минимальные риски все же остаются (они всегда будут):
Если сделку не зарегистрируют, то продавец будет должен уже не банку, а покупателю. А покупатель в свою очередь пойдет в суд (а там не всегда принимают 100% одинаковые решения), далее будет долго взыскивать эту сумму, будущую покупку квартиры отложит из-за разочарования. Не могу не предупредить вас об этом (покупка недвижимости -дело рисковое, но приятное).
2. В случае недостаточности средств покупателя на покупку квартиры и получение одобрения на ипотеку, погашение долга по ипотеке происходит во время сделки
Риски минимальные:
Покупатель погашает долг по ипотеке, средства перечислят продавцу, ему становится плохо и он уходит "в закат". Сделку не регистрируют. Покупатель остается без жилья.
Почему риски минимальные?
Потому что у банков есть безопасные способы расчетов, так и называется "система безопасных расчетов" (далее-СБР), и лучше ей воспользоваться. Тогда в случае отказа в регистрации сделки покупателю возвращается вся сумма.
Итак: Стороны предоставляют проект договора банку, соглашаются/не соглашаются на те или иные условия банка. При СБР происходит электронная регистрация сделки, это значит, что отдельно в МФЦ ходить не надо. Продавец заранее открывает от сделки счет, чтобы назвать сотруднику банка номер счета, прописать в договоре. Далее покупатель перечисляет денежные средства, часть из которых пойдет на погашение обременения, а оставшаяся часть продавцу после государственной регистрации сделки.
После регистрации сделки в выписке из ЕГРН покупатель будет указан как собственник квартиры, но также будет указано обременение в виде ипотеки продавца. Не пугайтесь, вскоре эта запись будет заменена на ипотеку покупателя.
На самом деле есть и другие способы продажи квартиры с ипотекой, если вы приобретаете квартиру с обременением ипотеки, вы можете заказать отчет по объекту недвижимости у нас, и получить рекомендации именно по интересующей недвижимости.