Какие факторы влияют на стоимость загородной недвижимости? Каковы перспективы проектного обеспечения малоэтажных строений в России? Как принять участие в торгах по продаже земли и объектов? Зачем нужен риэлтор для купли-продажи земли?
Ответы на эти и другие вопросы вы найдете во второй части нашего обзора-конспекта ключевых цитат спикеров конференции «Малоэтажная Россия-2023». Конференция состоялась 2 марта в «Экспоцентре» в рамках «Российской строительной недели – 2023». Первая часть обзора доступна по ссылке.
Руслан Манаенков-Вагнер, заместитель директора подразделения продвижения и предоставления земельных участков ДОМ.РФ: «Представляю направление в ДОМ.РФ – это федеральные земельные участки, различные виды их использования, в том числе, и под ИЖС. Мы реализуем земельные участки, имущественные комплексы, заброшенные строения. Федеральных земельных участков у нас 99% из всей географии нашей страны. Мы представлены в 55 субъектах РФ. Земельный банк у нас большой. В торгах могут принять участие как компании, так и физические лица. В перечне способов реализации – комплексное развитие территорий (КРТ), аукционы, аренда; аукционы за долю, которую застройщик передает в ДОМ.РФ после того, как вводит жилой комплекс в эксплуатацию. Все это проходит на площадке АСТ-Сбербанк. Чтобы принять участие, необходима регистрация, подача заявки и комплект документов. Что касается ИЖС? Если мы посмотрим на результаты последних двух лет, то мы реализовали 267 га земли с градостроительным потенциалом. Для того чтобы подготовить земельный участок к правительственной комиссии, необходимо провести большую работу с правообладателем, с оформлением сопутствующих работ. Такая работа занимает от 4-х до 6-ти месяцев. На 2023 год есть следующие данные: 525 га с градпотенциалом 642, 8 м², в продаже у нас планируется 153 га с градпотенциалом 194,9 м², в аренду – 6 га с градпотенциалом 9,6 м². Лидерами у нас в портфеле сейчас является Алтайский край, Иркутская область, Смоленск».
Александр Яровой, генеральный директор Центрального института типового проектирования и градостроительства, выступил с докладом «Ключевые аспекты проектирования территорий малоэтажной застройки»: «Для сравнения: первый СНиП «Дома жилые одноквартирные» появился в 2001 году. Раньше у нас нормативов не было на такие здания. Чем деятельность технических заказчиков - девелоперов отличалась в начале 2000г. и сейчас? Я могу судить не только по Московскому региону. Мы проектируем в разных регионах нашей страны. В Москве и Подмосковье, конечно, наблюдается наибольшая интенсивность. У нас есть объекты, которые были спроектированы в части малоэтажного строительства в Тюмени, Калининграде, Кавказском регионе и т.д. С 2000 г. до 2008 г. вопрос о стоимости строительных конструкций зданий в загородной недвижимости наших девелоперов в принципе не интересовал. Весь этот процесс обеспечивала подорожавшая земля. После 2008 года на рынке наметился резкий спад, который продолжался до 2014-2015гг. с неким «потеплением». В последние годы наметился устойчивый рост…Что в конечном счете влияет на стоимость загородной недвижимости? В этом процессе есть много составляющих. Например, типы домов, конструктив и т.д… Я не вижу от девелоперов, государства и бизнеса никаких системных подходов в развитии технологий загородного и малоэтажного домостроения. Мы используем в своей деятельности наработки, которые были сделаны в советское время. Те наработки, которые есть, какие-то новые технологии, они являются обобщением мирового опыта и уделом редких энтузиастов…Сейчас у нас объекты малоэтажного строительства в проектировании 100 га в Новой Москве. В ближайшем Подмосковье – 25, 30, 40 га. Нам нужно четкое понимание, что такое «малоэтажное строительство». В нормативах есть разночтения… Постоянно сталкиваюсь с низкой квалификацией технического заказчика. В Российской Федерации такого понятия как «предпроектная документация» нет вообще. У нас есть для крупных корпораций отраслевые ТЭО и проч. Если застройка ведется не за государственные деньги, то никакого финансово-экономического обоснования не делается… В плане ИЖС мы начали активно разрабатывать типовые проекты, когда появился спрос. Примерно с 2003 года. Мы разработали 200 таких домов…Каждая семья должна иметь возможность постройки своего дома. Для того чтобы это стало реальностью, это должно иметь экономический смысл…Понятно, что в отрасли существует много проблем. По сравнению с ситуацией двадцатилетней давности сегодня сделан огромный шаг вперед. Разработаны градостроительные документы, появились новые технологии».
Олег Коркин, заместитель директора Департамента розничного бизнеса Россельхозбанка: «Ключевая наша ипотечная программа – это сельская ипотека. Программа была запущена в 2020 году, колоссальный объем денежных средств выдан населению. По Россельхозбанку эта цифра составляет 163 млрд. Те изменения, которые были сделаны в Постановлении в рамках сельской ипотеки, направлены исключительно на развитие ИЖС. Целями кредитования остались: новое строительство и поддержка готовых загородных домов с годом постройки не старше 3-х и 5-ти лет соответственно. Ключевая история сейчас формируется вокруг ИЖС. Программа получила достаточно серьезную конкуренцию со стороны других государственных программ, которые были запущены в прошлом году. Это «Программа государственной поддержки для покупки и строительства жилья в регионах – 2020» и семейная ипотека, в которой стали предусматривать возможность ИЖС. Напомню, для большинства регионов максимальная сумма кредита – 3 млн. рублей. По остальным программам – 6 млн, Москва и Санкт-Петербург – 12 млн. рублей. Должен сказать, что нас услышали. Мы эту тревогу подняли еще в начале прошлого года, когда почувствовали рост стоимости строительных материалов. Нас услышали Минстрой, Минсельхоз. Сейчас добавлены в Постановление и находятся на рассмотрении в ведомственных службах изменения в Программу. Будет предусмотрена для всей сельской ипотеки сумма в 6 млн. рублей. Мы считаем, что этой суммы вполне достаточно для того, чтобы осуществлять ИЖС. Также будет новое в Постановлении – сельская ипотека будет поддерживать развитие домокомплектов. Будет предоставлена возможность получения денежных средств хозспособом. То есть денежные средства будут направлены на приобретение готовых домокомплектов. Это необходимо. Мы видим, что сельское население начало мигрировать. Население стало брать ипотеку и строиться не на сельских территориях, а рядом с большими городами. При этом ряд регионов развивается, и сельская ипотека в прошлом году показала очень хороший результат. Выдано порядка 30 млрд. рублей. Мы ждем изменений, которые позволят нарастить объемы выдачи сельской ипотеки и конкурировать с другими государственными программами, удерживать сельское население и привлекать сельское население на новые территории. Мы организовали взаимодействие по работе с подрядными организациями. На сегодняшний день у нас аккредитовано более 1400 подрядных организаций, более 2000 типовых проектов. Кроме того, наши цифровые платформы «Своё село» и «Своё жилье» позволяют подрядным организациям; компаниям, которые осуществляют производство и продажу строительных материалов, бесплатно размещать на платформе свои предложения…Те результаты, которые мы показали по сельской ипотеке, не были бы возможны без коллабораций агентств недвижимости, риэлторов и подрядных организаций. У подрядчиков есть земельный банк, но они не имеют опыта продаж, не умеют продавать. Эту помощь им оказывают агентства недвижимости, которые продают не земельный участок, не подряд, а продают готовое решение. С этим готовым решением и работает сельская ипотека».
Продолжение следует…
#малоэтажнаяроссия #загородныйдом #ипотека #сельскаяипотека #риэлтор #строительстводомов #подмосковье #земельныйбанк #строитель #малоэтажноестроительство #типовойпроект #типовоепроектирование #ИЖС #домизгазобетона #агентствонедвижимости