Мы, много раз, когда рассказывали о совершении сделок, когда разъясняли порядок и способы совершения сделок с недвижимостью, затрагивали вопрос о существенных нарушениях условий договора купли-продажи недвижимости. Это такое юридическое понятие, которое при наличии определенных обстоятельств может давать основания для совершения других действий. Например, при нарушении таких условий расторгать договор купли-продажи, отказываться от исполнений его условий и так далее.
Что же такое существенное нарушение условий договора и какие они бывают?
В пункте 2 статьи 450 ГК разъясняется, что нарушение является существенным, если из-за него другая сторона, в значительной степени лишается того, но что была вправе рассчитывать до заключения договора. Как видим, понятие вроде бы разъясняет, но с другой стороны, оно тоже имеет определённые туманности.
Например, вопрос о значительной степени лишении того, на что гражданин вправе был рассчитывать, что это такое? Потому что каждый рассчитывает на своё!
Если брать сделки с недвижимостью, основной интерес - это деньги и лишение какого-то количества денег является существенным и зависит от очень многих обстоятельств. Поэтом вопрос тоже остаётся сложным, однако некоторые ориентиры задаёт судебная практика.
В частности, суды признавали существенным нарушением со стороны покупателя, если он вообще не оплатил товар, т.е. квартиру. Очевидно, что если он продаёт квартиру и не получает денег, то это существенно. Можно рассуждать, если оплатили квартиру наполовину, на 3/4 или на 90%, являются ли оставшиеся 10% существенными?
Здесь также в судебной практике, есть решения, где закон толкуется, что существенная является не оплата большей части имущества, т.е. более 50% имущества не оплачено, значит, это будет существенным нарушением. Что говорить о долге менее 50 %, то вопрос будет решаться уже от конкретных обстоятельств конкретным судом.
Другим существенным обстоятельством признавалось уклонение от государственной регистрации, перехода права собственности на недвижимость, поскольку для совершения регистрации необходимо обращение обоих сторон. Если одна из сторон уклоняется, то другая сторона вынуждена встать перед дилемой: либо она может признать это существенным условием и отказаться от дальнейшего исполнения договора, либо обратиться в суд с иском о понуждении к регистрации.
Понятно, что иск о понуждении проведении регистрации ещё нужно подать и добиться решения. Оно ещё может быть обжаловано, т.е. идёт достаточно длительный процесс, затянутый во времени и не каждый согласен ждать это время. Некоторые могут просто отказаться от дальнейшего исполнения договора и потребовать вернуть деньги. Наконец, одним из существенных обстоятельств являлась утрата продавцом права собственности на недвижимость.
Например, вступило в силу решение, по которому сделка по приобретению им самим недвижимости была признана недействительной, в этих условиях он лишился продаваемой квартиры. Соответственно, он просто не может исполнить договор перед другим контрагентом, которому он собирался перепродать квартиру.
Таким образом, в каждом конкретном случае, необходимо определять существенность и те интересы, которое лицо собиралось достичь, совершая сделку. В сделке купли-продажи основной интерес – получение денег, поэтому весь вопрос будет крутиться вокруг этого: могло ли лицо получить деньги, в какие сроки получить деньги и так далее, объём средств тоже будет иметь значение.
Поэтому необходимо тщательно проводить проверку, взвешивать все обстоятельства, прежде чем предпринимать резкие действия об одностороннем расторжении договора или ещё что-либо. В суде, ваша позиция может не найти понимания и ваши действия могут быть признаны неправомерными.
Обнаружили ошибки в договоре с недвижимостью. Что с ними можно сделать?
Что делать в кризис на рынке недвижимости?
Вот общие рекомендации, которые мы можем дать по этому поводу. Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г. Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.