Развитие рынка посуточной аренды обусловлено тем, что сдавать квартиры таким способом выгоднее, чем долгосрочно, а еще — высокими ценами в отелях и гостиницах. Тем не менее, некоторые владельцы недвижимости выбирают сдавать в долгосрочную аренду, как понятный, доступный и менее рискованный вариант получения пассивного дохода.
На первый взгляд, опасения понятны. Совмещать работу и сдачу посуточно, плюс регулярно привлекать постояльцев кажется невозможным. Как говорится, «на двух стульях не усидишь».
В RealtyCalendar мы ежедневно помогаем в решении задач экспертам рынка, управляющим квартирами, студиями, апартаментами и другими объектами посуточной аренды. Поэтому знаем с чем сталкиваются и новички, и профессионалы. В этой статье рассмотрим как сгладить «острые углы» бизнеса, чтобы сдавать прибыльно с минимальными вложениями. Начнем с волнующего вопроса.
Насколько прибыльнее сдавать квартиру посуточно
Среднегодовой доход от аренды посуточно в 1,5-2 раза превышает долгосрочную схему. Например, если второе приносит 20 000 руб. в месяц, первое от 30 000 – 40 000.
На размер дохода влияют следующие факторы:
- местоположение квартиры;
- уровень комфорта;
- транспортная доступность;
- приток в город туристов, командировочных, проезжающих путешественников.
Совет: проанализируйте стоимость посуточной аренды квартир на сайтах Суточно.ру, ЦИАН, Авито в том районе города, где находится ваш объект. 70% загрузки в месяц – порядка 20 дней – эксперты оценивают как хороший показатель.
Законна ли посуточная аренда в жилом доме
Вопрос насущный — много споров вызвал закон N 59-ФЗ от 15.04.2019, запрещающий оказание гостиничных услуг в жилых многоквартирных домах. Но кратковременной аренде – зеленый свет, она не является гостиничными услугами. Гражданский кодекс Российской Федерации (ст.ст. 671-688) и ст. 30 Жилищного кодекса РФ также разрешают аренду без ограничения по минимальному сроку.
Итак, сдавать квартиру посуточно законно. Получаемый доход облагается налогом. На дату публикации статьи – 13% для физ. лиц, 6% для ИП на УСН и 4% для самозанятых.
Каковы расходы при краткосрочной аренде
Посуточный арендатор ценит комфорт, поэтому такой минимум следует заложить в бюджет. Средства большого объема разлейте в маленькие флаконы, чай и кофе купите оптом. Это сбережет время и деньги, а шансы на хорошие отзывы возрастут. Как говорится, «земля круглая, за углом встретимся». По статистике, лоты без отзывов сдаются ниже по цене на 10-20%.
К разовым или редким затратам можно отнести декорирование, мелкий ремонт, покупку кухонной утвари, белья и полотенец и пр. Бюджет на них можно рассчитать, исходя из рекомендаций ниже по подготовке квартиры к посуточной аренде и цен в вашем городе.Время – деньги, а посуточная аренда, в отличие от долгосрочной, требует и того, и другого.
Давайте разберем детально, за что придется платить эпизодически, а за что регулярно:
Уборка квартиры и стирка белья
Стоимость зависит от того планируете вы делать это сами или поручить помощнику. В первом случае заплатите за средства, во втором — за работу. Работа стоит дороже, поэтому целесообразнее привлекать помощь, когда сдаете от 2-3 объектов.
Коммунальные платежи
В случае долгосрочной аренды чаще всего эти расходы частично или полностью оплачивает арендатор. Сдавая посуточно, будьте готовы оплачивать их сами.
Туалетные принадлежности, чай, кофе
Совет: учитывайте и анализируйте расходы, это поможет оптимизировать затраты. В RealtyCalendar предусмотрена возможность вести расходы , а система считает статистику, которая доступна пользователям онлайн в любое время.
Подготовка квартиры для посуточной аренды
Стильно, не значит дорого. Даже без основательных вложений жилье станет просторным и комфортным для постояльцев. Из мебели хватит базового набора.Снимать квартиры любят как путешествующие и командировочные, так и приезжающие на несколько дней в другой город по делам или отдохнуть. Они ожидают комфорта и чистоты, но не спешите вызывать бригаду и ломать стены, как известно – лучшее враг хорошего.
Для начала избавьтесь от лишнего:
- ковры, трельяж и сервант из 90-х отвезите на дачу или продайте;
- создайте уют: книги для гостей, элементы декора – стильные картины и статуэтки, например.
Как привлечь поток постояльцев
Разместите объявление на сайтах по поиску и аренде жилья: Booking, Airbnb, Expedia, Авито, Островок, Суточно.ру и др. Эти каналы продаж делятся на сервисы онлайн-бронирования и доски объявлений. Первые удерживают комиссию от оплаченной постояльцем брони (порядка 10-15%). Вторые чаще берут плату за публикацию. Чтобы загрузка квартиры окупилась, лучше зарегистрироваться и разместить объявление везде.
Плюсы работы с онлайн-площадками:
- повысить рейтинг объекта на сайте можно бесплатно или за бонусы;
- объявление доступно многомиллионной аудитории;
- предоплаты за онлайн-бронирования на карту;
- отзывы о постояльцах.
Среди минусов отмечают:
- обновлять календарь занятости надо на каждом сайте;
- штрафы за овербукинг при онлайн-бронировании.
Овербукинг – ситуация, когда разные гости забронировали онлайн одну квартиру на одинаковые даты на разных сайтах. Это возможно, так как сайты не связаны между собой и информация о занятости не обновляется автоматически.
Отслеживать новые бронирования и закрывать даты вручную на всех сайтах – невозможно. Стать первым среди равных поможет отдельная система, которая настроит и автоматизирует получение бронирований с разных сайтов, увеличит загрузку объекта и исключит овербукинг. Для примера посмотрите, как система RealtyCalendar автоматизирует работу с сайтами онлайн-бронирования.
Риски краткосрочной аренды квартиры и как их избежать
Ряд сервисов по подбору жилья дают возможность оценить обе стороны сделки. Так как все зарегистрированы, собственник видит негативные оценки потенциального арендатора и наоборот.При сдаче квартиры посуточно существуют риски – недобросовестные жильцы, недовольство соседей, порча имущества. Как обезопасить себя?Договор аренды
Заключайте и укажите там детали использования площади, подпишите акт с описью ценного имущества. Требуйте паспорт при заселении и оставьте у себя ксерокопию. А чтобы не потеряться в ворохе бумаг, храните документы в электронном виде. В приложении RealtyCalendar, например, легко сделать фото или добавить скриншот договора в каждое бронирование прямо со смартфона и найти его за пару кликов, когда потребуется.
Залог за сохранность имущества
Определите и укажите в объявлении депозит за сохранность имущества. Некоторые сайты поиска и аренды жилья (Airbnb например) блокируют на карте гостя указанную сумму депозита при онлайн-бронировании и перечисляют его в пользу арендодателя, если имуществу нанесен ущерб.
Соседи
Если шум будет им мешать, не сдавайте для мероприятий – день рождения, девичник, мальчишник и т.д. Также пропишите правила дома, распечатайте и повесьте на видном месте.Оценки на сайтах онлайн-бронирований
Защитить себя поможет и менеджер каналов. Например, у RealtyCalendar есть раздел «Черный список». Пользователи вносят в базу ФИО, телефоны и другое о нежелательных гостях и мошенниках, с которыми сталкиваются, сдавая жилье на короткий срок.
Если установить приложение на смартфон, то при звонке с номера из этого списка, на экране появится push-уведомление с предупреждением а-ля «Осторожно, мошенник!».
Подведем итоги
Посуточная аренда законна и как минимум в 1,5 раза прибыльнее долгосрочной, но только при условии, что в вашем городе есть спрос на аренду квартиры посуточно, а вы лично готовы вкладывать в это время и деньги. Кроме того, уйти с работы, сдавая одну квартиру вряд ли получится, скорее «овчинка выделки не стоит».
Но, если вы готовы потрудиться и превратить дополнительный доход в бизнес, то смело вступайте в ряды посуточников и начинайте работу, а наладить процессы, расширить сеть и заставить недвижимость работать на вас вполне реально. Сдавать ли квартиру посуточно? – Выбор за вами.
