Что такое недвижимость? В разных правовых системах и в разные периоды мировой истории под этим словом подразумевали разные понятия… Мне ближе такое определение – это земельный участок, с правом его использования и застройки, а также с возведенными на нем сооружениями. Оно (это определение) не идеально, но зато оно отвечает настоящему пониманию недвижимости – это нечто, что «недвижимо», тяжело переместить/повредить/уничтожить и чем вы полноправно распоряжаетесь. Согласно вышеуказанного определения, квартиры и апартаменты в домах со сроком службы 30-50 лет и с неоформленными правами на земельный участок – извините, недвижимостью в настоящем понимании не являются…
Сегодня (и в последние несколько десятков лет) инвестиции в недвижимость являются частью модной индустрии розничного инвестирования (начиная от фондового рынка, вложений в бизнес и заканчивая экзотической криптовалютой). Недвижимость позиционируется как «защитный актив», который поможет «сохранить деньги от обесценения», «защититься от инфляции» и т.д. Реклама и многочисленные авторы статей и книг утверждают, опираясь на свой нескольколетний опыт (чаще), или на графики цен прошлых периодов (реже), что инвестиции в недвижимость очень просты – покупаешь квартиру/ коммерческое помещение/ отель/ склад/ сельхозугодья (и т.д.) – и все, защитный актив тебе обеспечен! Рента поступает более стабильно, чем доходы от бизнеса (пусть и в меньшей пропорции), а неликвидность по сравнению с биржевыми активами обеспечивает спокойность и неторопливость ценообразования! Не актив, а сказка…
Но мало кто (не только в России, но и в разрекламированных так называемых «развитых» странах вроде США) задумывается о природе недвижимости, об особенностях владения ей, извлечения из нее дохода, и самое главное – ее сохранения. Жизненный цикл инвестора (покупателя) недвижимости короток – он едва ли измеряется его трудоспособной частью жизни (т.е. редко – более 50 лет). Но даже 50 лет – это слишком мало, чтобы серьезно оценить и спрогнозировать вложения в недвижимость (если извлечь из нее реальное богатство). Такой подход в планировании требует глобального и дальновидного мышления - отказа от сиюминутных выгод в пользу будущих поколений. Настоящее вложение в недвижимость (я покажу это далее), если вы рассматриваете его как инвестицию и собираетесь сохранить ценность не только для себя, но и для будущих поколений – требует горизонта мышления от 100-200 лет. Любая недвижимость, планируемая на меньший срок (менее 100 лет) – это всего лишь временный актив, который используется для извлечения пользы или прибыли. Я конечно, не могу запретить относиться или называть такое вложение как инвестицию в недвижимость (хотя оно вряд ли таковым является). На мой взгляд, здесь важнее другое – к таким вложениям не нужно относиться чересчур серьезно или возлагать на них далеко идущие планы! Любые краткосрочные (да-да, менее 100 лет – это краткосрочно!) вложения в недвижимость без серьезного осмысления и дальновидного прогноза, скорее всего, приведут в будущем либо к полной потере этой недвижимости, либо к существенной потере ее стоимости (что в принципе одно и то же). Т.е. мой практический вывод – все то, что сегодня называется многочисленными авторами «инвестициями в недвижимость», на 99,9 % является обычной спекуляцией (в пределах 1-10-20 лет), и не представляет из себя больше ценности, чем, например, прямые вложения в бизнес или ценные бумаги (а порой, представляет даже еще меньше ценности!).
Я сразу предвижу скептические обвинения в мой адрес из-за якобы «особенной» ситуации в России с недвижимостью, обусловленной событиями 1917 года, и последующим отсутствием «частной собственности» до 1991 года. Однако, спешу вас разочаровать: история, рассказанная далее (история владения недвижимостью моей семьи, уходящая корнями в XVI-XVII века), уйдет далеко за большевистскую революцию, охватит несколько стран, эпох, войн и мировых правителей. Эта история наглядно покажет, что риск принудительного изъятия недвижимости со стороны государства – это только один, и к большому сюрпризу, далеко не самый большой (!) риск, с которым может столкнуться богатая семья или правитель, в надежде сохранить и передать свое богатство через недвижимость следующим поколениям.
Мой рассказ будет состоять из нескольких частей – самых первых 100 лет, и далее до XVI века, по мере нахождения и анализа мной информации о моей семье. Также разные части будут дополняться новыми фактами, если таковые появятся уже после публикации статей.
P.S. Сделаю одну важную оговорку - здесь и далее вложения в любую недвижимость будут рассматриваться как долгосрочные инвестиции, с целью сохранения ценности на длительное время либо для текущего поколения, либо для последующих поколений. Таким образом, мы будем избегать оценок краткосрочных манипуляций, вроде:
- % годовых при купле-продаже;
- % годовых от рентного дохода к цене покупки;
- ROA/ROI (return on assets/return on investment) в целом от инвестиции/покупки;
- и десятков других финансовых показателей.
Что нас будет интересовать:
- возможность сохранения недвижимости на длительном горизонте времени (более 100 лет);
- возможность извлечения ренты на длительном горизонте времени (более 100 лет);
- вероятности полной либо частичной (например, потребность в значительных поддерживающих инвестициях) потери актива или потери ценности актива.