В мероприятии приняли участие: руководитель направления по работе с партнёрами Абсолют Банка в Омске Анжелика Чепик, управляющий директор по ипотеке банка ВТБ по Омской области Салтанат Алимова, руководитель Ипотечного центра ПСБ в Омске Кристина Исакова, руководитель Центра ипотечного кредитования АО «Альфа-Банк" Иван Чанчилов, директор дополнительного офиса Омский АО «Банк Акцепт» Антон Клюев, управляющий банком «Открытие» в Омской области Алексей Денисов, руководитель отдела по развитию партнёрского канала продаж АО «Россельхозбанк» Владислав Белоусов, заместитель управляющего Омским отделением Сбербанка Ирина Амелина, начальник центра ипотечного кредитования Омской дирекции по развитию бизнеса Газпромбанка Татьяна Вернер, руководитель проекта Likado.ru Алексей Зыков и директор ООО «ЛЕДОН-НЕДВИЖИМОСТЬ» Александр Каюкин.
Скупить всё, или С деньгами всё хорошо
Директор ООО «ЛЕДОН-НЕДВИЖИМОСТЬ» Александр Каюкин, подводя итоги 2022 года, отметил, что в марте, после февральских событий, объём предложений на омском рынке недвижимости резко упал. Вернуться к показателю февраля удалось только к маю, и до сентября он продолжал расти. В итоге на 1 января 2023 года на рынке было порядка 6 000 предложений.
Цены на новостройки и на вторичное жильё, согласно данным ресурса МЛСН, в течение года менялись незначительно, рост был и в пределах инфляции.
Что касается рынка ипотечного кредитования, то, согласно данным сайта Дом.рф, в 2022 году в Омской области выдано 2166 ипотечных займа, из них 1347 пришлось на «Льготную ипотеку», 805 — на «Семейную ипотеку» и ещё 14 — на «ИТ-ипотеку».
Александр Каюкин
«Мы понимаем, что на город с миллионным населением и область мы выдали всего две тысячи ипотечных кредитов, это лишь 1% от населения. И это мало. Я делаю ставку на «Семейную ипотеку», оценивая текущую демографическую картину. Считаю, если ты видишь, что у клиента дети, срочно продавай ему жильё», — резюмировал Александр.
В целом по стране, согласно данным эксперта, количество выданных ипотечных кредитов в 2022 году сократилось на 30% относительно рекордного 2021 года. При этом доля льготной ипотеки выросла. Всего в прошлом году в стране было выдано 485 тысяч ипотечных кредитов с господдержкой на сумму 2,2 трлн рублей, что только на 1% меньше, чем годом ранее. В итоге доля льготной ипотеки достигла максимума и составила 35% в общем количестве выдач.
«Мне кажется, что все эти искусственные вещи государство правильно делает, иначе всё встанет. Если сейчас убрать программы ипотечных кредитов с господдержкой, то мы потеряем как минимум 30% всех сделок», — заключил аналитик, предположив, что в 2023 году выдача ипотеки сохранится на уровне прошлого года, чему поспособствуют продление «Льготной ипотеки» и расширение «Семейной ипотеки». Кроме того, по его словам, ожидается рост спроса и на приобретение индивидуального жилья.
Что касается средневзвешенной ставки по ипотеке, то на вторичном рынке в прошлом году она выросла до 9,3%, а вот на новостройки снизилась до 4,3%. Произошло это благодаря льготным программам и ипотеке с субсидией от застройщиков. При этом аналитик уверен, что, даже если ставки в наступившем году вырастут, жильё в ипотеку всё равно будут брать, «потому что тренд сформировался».
Спрос при этом, по словам Александра Каюкина, начал смещаться в сторону первички. В прошлом году 31% от общей выдачи ипотеки пришёлся на приобретение именно нового жилья, хотя на вторичке продолжали скупать «всё подряд».
Александр Каюкин
«Средняя стоимость продаваемых в прошлом году квартир составила примерно 3,5 млн, то есть основной спрос пришёлся на более дешёвое жильё. Но в мае народ начал внезапно скупать и более дорогие объекты. При этом средняя цена метра на вторичном рынке держалась ниже 65 тысяч рублей. Люди просто скидывали деньги и покупали всё, на что хватало средств. К слову, сроки въезда в новую квартиру в прошлом году тоже значительно сократились. Если смотреть на 2020 год, то там в среднем уходило три месяца на то, чтобы продать квартиру. В прошлом году этот период сократился до трёх-четырёх недель», — отметил эксперт.
В целом ипотечный портфель в 2022 году, согласно озвученным данным, вырос на 17%. При этом просроченная задолженность сократилась.
«Вообще с деньгами сейчас всё хорошо, люди научились считать и исправно возвращать. В динамике этот тренд хорош», — подчеркнул Александр Каюкин.
Встряска вместо потрясений
Представители омских отделений банков согласились, что минувший год оказался действительно стрессовым и непростым. Но это лишь подтолкнуло участников рынка сильнее сплотиться с застройщиками и агентствами недвижимости и заняться поиском новых инструментов и каналов продаж. В итоге многим не только удалось восстановиться к концу года, но и перевыполнить годовые планы.
Кристина Исакова
«Прошлый год для рынка ипотечного кредитования стал проверкой на прочность. Ситуация была непростой, но я рада и за свою команду, и за коллег по рынку: мы быстро нашли интересные потребителю инструменты, например, ипотеку без первоначального взноса. У людей снова проснулась заинтересованность в жилищных займах. Это помогло нам выправить ситуацию, а в результате — значительно перевыполнить годовой план», — рассказала руководитель Ипотечного центра ПСБ в Омске Кристина Исакова.
Её коллега, руководитель Центра ипотечного кредитования АО «Альфа-Банк» Иван Чанчилов подтвердил, что в ушедшем году банки делали упор на сотрудничество с застройщиками и агентами недвижимости. «Вместе мы заново учились продавать, придумывали новые инструменты для продажи, поддерживали друг друга. Это и дало результаты — планы и все объёмы продаж были выполнены. Родилось множество новых кейсов: субсидированная ставка, развитие диджитал-каналов, поступление заявок, проведение территориальных сделок. Это всё выручило, и год сработал в плюс», — поделился он.
Заместитель управляющего Омским отделением Сбербанка Ирина Амелина рассказала, что в феврале люди действительно затихли. Неопределённость спровоцировала и рост цен на недвижимость, в итоге объёмы выдачи ипотечных займов сократились, но уже к лету показатели восстановились. А к концу года, когда начались разговоры о том, что господдержка, возможно, не продлится, все резко решили реализовать все эти сделки. «Год непростой, но мы сохранили объёмы. И эту провальную часть к концу года мы всё равно восстановили», — резюмировала Ирина.
По словам руководителя центра ипотечного кредитования Омской дирекции по развитию бизнеса Газпромбанка Татьяны Вернер, мысль о том, что следующий год будет провальным, уже стала традиционной с 2020 года, когда начался активный рост продаж недвижимости. «Кажется, что весь пул клиентов, который был у нас на несколько лет вперёд, мы уже выбрали. Но приходит следующий год, откуда-то берётся следующий пул клиентов, и поток не уменьшается». Специалист объясняет это тем, что люди в последнее время, возможно, предпочитают вложения в недвижимость как один из самых надёжных способов сохранения своих сбережений.
Татьяна Вернер
«Да, в феврале 2022 был непростым для ипотечного бизнеса, наблюдался спад, но к концу 2022 года темпы выдачи ипотечных кредитов восстановились и даже выросли. В декабре 2022 года мы выдали одно из рекордных значений ипотечных кредитов по Омской дирекции Газпромбанка», — поделилась она.
А управляющий банком «Открытие» в Омской области Алексей Денисов логично отметил, что все уже начали привыкать к «стабильности того, что каждый год нестабилен». Поэтому и наступивший год, по его мнению, не станет исключением.
Алексей Денисов
«В нашем банке я глобальных изменений не заметил, структура сделок серьёзно не поменялась. Весенняя яма объяснима. К сезонному спросу — сентябрь, октябрь — всё восстановилось. Декабрь — он стандартно замечательный. А вот в этом году уже начинается определённое затишье. Чего-то ждут? Хотелось бы понять, чего», — загадочно отметил Алексей.
Вторичка. Тренд на нестабильность?
После такой ремарки, конечно же, захотелось обсудить прогнозы экспертов о том, что ждёт рынок ипотеки в 2023 году. Но сначала представители банков рассказали, какое жильё покупали омичи в прошлом году, действительно ли изменился спрос и что на это повлияло. Удалось отметить любопытные тренды.
Директор дополнительного офиса Омский АО «Банк Акцепт» Антон Клюев сообщил, что в прошлом году основной упор был сделан на вторичное жильё и на комнаты.
Антон Клюев
«Мы сохранили ставку 10,1%. Жилья у нас, к сожалению, пока мало, поэтому активность идёт по коммерции и по вторичному жилью», — отметил он.
Управляющий директор по ипотеке банка ВТБ по Омской области Салтанат Алимова также отметила, что в 2022 году банк справился со своими планами и задачами и выдал ипотечных кредитов более чем на 11 млрд рублей. Произошло это в том числе благодаря появлению новых каналов продаж, например, онлайн-сделок, которые позволили проводить сделки с любым из регионов и расширять территорию, упрощать процесс. Правда, чек ВТБ оказался выше озвученных аналитиками данных, поскольку банк проводит сделки на территории всей страны.
«Средняя сумма у нас составляла более трёх миллионов рублей, и стоимость приобретаемых квартир получалась выше», — отметила специалист. При этом основной объём сделок банка ВТБ — это около 64% — осуществлялся на вторичном рынке. Где-то этот показатель доходил и до 80%.
Салтанат Алимова
«Я считаю Омск городом вторички. Да, в начале года был тренд на первичку, но с учётом численности нашего города количество проведённых сделок на первичном рынке не удовлетворяет полностью запросы населения. При этом спрос на новостройки действительно начал преобладать. В 2022 году люди стали делать упор на свой ежемесячный платёж, и те соцпрограммы, которые проводятся при поддержке Центробанка и в ближайшее время, возможно, будут сокращены, позволили рынку новостроек развиваться из-за разницы платежа на первичном и вторичном рынке», — пояснила Салтанат.
В Сбербанке основной объём сделок по ипотеке — 89% — также пришёлся на вторичное жильё. Доля кредитов на новостройки в прошлом году здесь составила только 10%. Ещё 1% кредитов банк выдал на индивидуальное строительство.
Ирина Амелина
«Отмечу, что это средняя статистика по году. Если мы берём весну прошлого года, соотношение первичного рынка и у нас в портфеле достигало отметки в 40%, но по итогам года всё выровнялось. Сбербанк как занимал значительную долю рынка по вторичному жилью, так и занимает. Но это отражает потребности населения», — прокомментировала Ирина Амелина.
Доля ипотечных займов на вторичное жильё по итогам 2022 года оказалась более внушительной и в других банках. У Абсолют Банка она составила 77%, у Альфа-Банка — около 62%, у ПСБ — примерно 60%, у банка «Открытие» — 70%. Банк Акцепт в 2022 году также выдавал ипотеку в основном на вторичное жильё.
Новостройки. Взлёт спроса и дефицит предложения
Любопытно, что при стабильном спросе на вторичное жильё минувший год, по информации всех участников круглого стола, ознаменовался и взлётом спроса на новостройки. В некоторых банках он в разные периоды доходил до 90%. Как ранее уже было представлено в аналитике, основной всплеск пришёлся на конец февраля и продлился до начала июня. Способствовали этому главным образом программы господдержки и заход в регион новых застройщиков — «Эталона» и «Брусники».
Заместитель руководителя Абсолют Банка в Омске Анжелика Чепик отметила, что доля сделок с квартирами на первичном рынке в 2022 году у Абсолют Банка составила 23%.
Анжелика Чепик
«Это много, если учесть, что два-три года назад сделки с новостройками не превышали 5% от общего числа. Такое увеличение связано с приходом на рынок Омска новых игроков среди застройщиков. Мы ожидаем, что в первой половине 2023 года соотношение сделок на первичном и вторичном рынке жилья существенно не изменится», — пояснила специалист.
Татьяна Вернер рассказала, что в прошлом году в Газпромбанке был установлен фокус на программы господдержки в ипотеке. «Фокус выдачи сместился в пользу новостроек от застройщика. В прошлом году количество заявок на ипотеку в новостройках увеличивалось в портфеле и в декабре достигло 60–70%. В первые месяцы текущего года тенденция сохранилась. Сейчас основной наш ориентир — это квартиры от застройщика», — отметила Татьяна.
Руководитель отдела по развитию партнёрского канала продаж АО «Россельхозбанк» Владислав Белоусов сообщил, что в минувшем году всего 7% ипотечных сделок банка пришлось на вторичное жильё и 33% — на новостройки.
Владислав Белоусов
«Качество вторички значительно упало, при этом средний чек остался на уровне прошлого года, потому что люди переезжали уже не в 40 квадратов, а в 30 или даже меньше. По загородной недвижимости преобладали объекты без внутренней отделки средней площадью от 100 квадратных метров. А в новостройках, как правило, приобретали однокомнатные квартиры», — рассказал Владислав.
«Мы видим на текущий момент ставку 5,3% по семейной ипотеке и ставку на вторичку выше 10%. В платеже это большая разница — более 10 тысяч рублей. По моим оценкам, тренд на первичку будет сохраняться при условии наличия льготных ставок», — подчеркнул он.
Отдельно Владислав отметил, что выполнить в 2022 году показатели по ипотеке банку удалось главным образом за счёт выдачи сельской ипотеки, доля которой составила внушительные 60%. «За этот период в коттеджные посёлки прибавились очереди из клиентов, которые до сих пор ожидают достроенных домов. Рынок определённо видит дефицит как новостроек по квартирам, так и новостроек в виде жилых домов», — сказал он.
Льготная ипотека
Итак, основным драйвером возросшего спроса на новостройки ожидаемо стала льготная ипотека. Какие программы действовали в прошлом году, какие оказались наиболее востребованными у заёмщиков и какими из них всё ещё можно воспользоваться, рассказали участники круглого стола.
Стандартный набор программ: «Семейная ипотека», «Госпрограмма-2020» и «ИТ-ипотека» — в 2022 году предлагали практически все банки. Представитель ПСБ в Омске Кристина Исакова дополнила этот список ипотекой без первоначального взноса. Владислав Белоусов сообщил, что ожидается ряд положительных изменений по льготным программам и рост объёмов займов.
Салтанат Алимова рассказала, что банк ВТБ по Омской области также предлагал заёмщикам все перечисленные выше программы, кроме «Сельской ипотеки», а также запустил программу льготного кредитования на ИЖС.
АО «Альфа-Банк», по информации Ивана Чанчилова, в 2022 году предлагал только две программы — «Семейную ипотеку» и «Госпрограмму-2020».
Иван Чанчилов
«В 2022 году они выдавались 50/50, а в 2023 пошёл перевес в сторону «Семейной ипотеки», потому что изменились условия, да и как продукт «Госпрограмма-2020» была предназначена для краткосрочных инвесторов. Сейчас количество этих ипотек ограничили. Должна быть одна действующая», — пояснил Иван.
Татьяна Вернер отдельно рассказала об ипотеке без первоначального взноса, которая в прошлом году пользовалась бешеным спросом у клиентов Газпромбанка.
«В Омске существует проблема первоначального взноса. Люди очень хотят квартиру, но у них нет денег на первоначальный взнос. В ноябре 2022 года эта программа прекратила своё действие из-за изменений в законодательстве. В связи с тем, что программы без первоначального взноса являются более рискованными для банка, то, соответственно, и к клиентам предъявляют большие требования в части доходов. Обычно такие программы невозможно оформить по двум документам без предоставления справки о доходах, да и решение по клиентам принимается дольше», — пояснила представитель Газпромбанка.
Трепетные отношения без просрочек и отказов
Участники круглого стола обозначили ещё один показательный тренд омского рынка ипотечного кредитования. Кристина Исакова рассказала, что ПСБ конструктивно подошёл к вопросу одобрения заявок на ипотеку, переведя приём заявок из ускоренного режима на традиционное ручное рассмотрение. В результате роста отказов не последовало.
Стабильной в прошлом году, как ранее уже отмечал в своём аналитическом обзоре Александр Каюкин, осталась и ситуация с просрочкой. Представители омских банков согласились, что ипотека действительно была и остаётся наиболее стабильным направлением розничного кредитования. Но Алексей Денисов здесь тоже увидел определённые риски.
Алексей Денисов
«2022 год меньше 20% банков в стране отработали с прибылью, причём размер доходов банковской системы остался на уровне 2021 года. Выросли только резервы. Это корпоративное, потребительское и ипотечное кредитование. Но! Если банки будут убирать первый взнос и не готовить к этому заёмщика, то красивая ситуация с просрочкой может измениться. Видно же, что средний чек ипотечного кредита растёт из года в год, а доходы населения растут с меньшей скоростью. В итоге средняя кредитная нагрузка на человека растёт. А к заёмщику надо относиться трепетно», — подчеркнул он.
Прогнозы на 2023 год
В завершение круглого стола представители банковской сферы поделились своими прогнозами и ожиданиями от рынка ипотечного кредитования на этот год и рассказали, чем будут радовать заёмщиков в ближайшее время.
Салтанат Алимова отметила: эксперты ВТБ прогнозируют, что в 2023 году рынок ипотеки сможет показать сопоставимые с прошлым годом результаты. В первую очередь на это влияет модернизация госпрограмм. Для многих клиентов льготные ставки по жилищным кредитам являются ключевым фактором при покупке объекта на первичном рынке, поскольку позволяют снизить уровень ежемесячных платежей. Продолжится и дальнейшая цифровизация банковских сервисов.
Салтанат Алимова
«Помимо госпрограмм также мы видим растущий спрос на ИЖС. Люди хотят жить в своём доме, который сами же спроектируют. Банк ВТБ скорректировал условия выдачи ипотеки на готовые дома с земельным участком и таунхаусы, установив минимальный размер первого взноса в рамках собственных программ на уровне 15%. С января до 31 марта 2023 изменились требования к жилым домам, приобретаемым на вторичном рынке недвижимости: теперь удаленность жилого дома рассматривается от 100 км; отменены требования к году постройки дома. Кроме того, в рамках программы можно купить готовый дом на вторичном рынке. Ставка в этом случае будет выше от 11,4%».
Владислав Белоусов также уверен, что в наступившем году сформируется устойчивый спрос на ИЖС.
Владислав Белоусов
«Тема ИЖС будет очень актуальна. Кроме того, в рамках «Сельской ипотеки» в постановление добавили возможность выдачи кредита на улучшение жилищных условий по ставке 0,1% в Шербакульском муниципальном районе. Это определённо может стать драйвером роста и будет способствовать развитию программы «Комплексное развитие сельских территорий».
Татьяна Вернер заверила, что в Газпромбанке в ипотечном кредитовании сохранится курс 2022 года. Заёмщикам по-прежнему будет доступно кредитование по господдержке и все программы господдержки.
«Мы продолжим удерживать самые хорошие ставки. А уже в марте у нас появятся новые программы, которые мы будем продвигать. Это ИЖС, программа «Купи ставку» и кредитование залоговых объектов», — рассказала она.
Кристина Исакова прогнозы делала осторожно.
Кристина Исакова
«Сложно сказать, в какую сторону ситуация изменится завтра. Но уже сейчас мы заметили всплеск интереса к «Семейной ипотеке». В нашем банке по ставке от 5% годовых теперь её могут получить не только семьи с детьми, в которой хотя бы один ребёнок родился после1 января 2018 года, но и семьи с двумя несовершеннолетними детьми. Кроме того, в прошлом году мы запустили семейную военную ипотеку. Теперь военнослужащие могут приобрести жильё по ставке до 4,3%. Рост спроса на эту программу мы тоже ожидаем в этом году».
Что касается ставок, то, по прогнозам представителей банков, снижаться в 2023 году они точно не будут, поскольку никаких экономических предпосылок к этому нет. Незначительные колебания в ±0,5% будут возможны, но к концу года участники рынка рассчитывают на уровень не ниже 8,9%.
Вслед за ростом цен на недвижимость в наступившем году, по мнению экспертов, продолжит расти и средняя сумма ипотечного кредита. «Эту тенденцию уже подтверждают результаты первых месяцев. Так, средний ипотечный чек по собственным программам нашего банка в Омске вырос с 3 млн рублей до 4,17 млн рублей, по «Семейной ипотеке» — с 4 млн рублей до 5 млн рублей и сравнялся со средним чеком по «Госпрограмме 2020–2023», — рассказала Анжелика Чепик, отметив, что в 2022 году средний чек по ипотеке итак достиг рекордной величины из-за роста средней стоимости квадратного метра жилья.
«Так, усреднённый квадратный метр готовых квартир в Омске за год подорожал с 79 тысяч рублей до 83 тысяч рублей, квадратный метр в новостройках — с 84 тысяч рублей до 103 тысяч рублей», — резюмировала она.
Напоследок участники круглого стола обсудили будущее цифровой ипотеки, которая почти во всех банках уже стала настоящим.
«Цифровизация рынка банковских услуг будет активно развиваться. За счёт внедрения новых сервисов, растущего интереса заёмщиков к межрегиональным сделкам и готовности застройщиков к дистанционному оформлению мы ожидаем всплеска интереса к онлайн-сделкам. Напомню, что в ВТБ заявку можно подать по двум документам в любом офисе банка, на сайте, в кол-центре и через наших партнёров.
Можно воспользоваться анкетным сервисом в мобильном приложении ВТБ Онлайн, когда при подаче заявки на ипотечный кредит автоматически подгружаются данные клиента с портала Госуслуг. Решение при таком способе подачи принимается банком за несколько минут. Также заёмщики нашего банка могут получить кредит за счёт использования сертификата электронной подписи в приложении «Госключ», с его помощью можно подписывать документы дистанционно», — резюмировала Салтанат Алимова.
Анжелика Чепик также подтвердила, что в Абсолют Банке практически все этапы — от подачи заявки на ипотеку до регистрации сделки — можно провести в режиме онлайн. «Можно даже ни разу не приходить в офис банка. За год существенно вырос интерес заёмщиков к электронной регистрации сделок. Сегодня практически 90% регистраций покупки жилья в ипотеку у нас проходят дистанционно», — отметила она.
Ирина Амелина рассказала, что Сбербанк всегда стремится максимально уйти в «цифру». «Наша цифровая платформа — это не только платформа по ипотеке, мы идём дальше и уже проводим сделки без посещения банка. Человек подаёт заявку, выбирает объект, оформляет ипотеку — и всё это без присутствия в банке».
