Если в ближайшее время Вы собираетесь арендовать жилое помещение, обязательно проверяйте обстоятельства, которые будут описаны ниже, иначе могут возникнуть различного рода проблемы: от внезапного удивления от изменения стоимости аренды до выселения.
ПИШИТЕ СВОИ ИСТОРИИ ОБМАНА В АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЯХ В КОММЕНТАРИЯХ.
ПИШИТЕ "+" на t.me/Aleksey_Help и получите бесплатный аудит договора аренды.
1. Увеличение арендной платы в арендодателем в одностороннем порядке.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
При этом с учетом разъяснений Президиума ВАС РФ (Информационное письмо от 11.01.2002 № 66) в течение первого года условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления, должно оставаться неизменным. Далее арендная плата может меняться не чаще одного раза в год.
Если договором предусмотрен односторонний порядок повышения арендной платы, но не предусмотрен ПОРЯДОК ее повышения, повышение может происходить на любую сумму.
Если же в договоре отсутствует условие (право арендодателя) на одностороннее повышение платы, то такое повышение может происходить только по соглашению (письменному) сторон.
В любом случае повышение арендной платы более чем на 1 раз в год не допустимо (но есть исключение).
По смыслу закона, изменение суммы арендной платы считается изменением ее размера лишь в случае, когда арендная плата установлена в договоре в твердой сумме.
Если же в договоре закреплен только порядок (механизм) расчета арендной платы, то рассчитанная в таком порядке сумма может меняться хоть каждый месяц. Это не считается изменением размера арендной платы и не нарушает пункт 3 статьи 614 кодекса (п. 11 письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).
На практике размер арендной платы чаще всего привязывают к базовой ставке платы за аренду муниципального имущества, утверждаемой органами муниципальной власти, а также к коэффициенту инфляции. Учтите это.
Дополнительно: в случае, если арендодатель и арендатор не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в спорный договор невозможно. Поэтому данное положение лучше включить в содержание договора.
2. Акт приема-передачи должен содержать возможность постановки замечаний в части состояния техники, мебели, сетей и помещения в целом.
Если в акте присутствует печатная формулировка о том, что помещение принимается Вами «без замечаний», а по договору Вам предоставляется помещение с обстановкой, это повод задуматься и просить зафиксировать в акте замечания, либо вписывать их туда рукописно.
Предметы интерьера, бытовая техника, вещи, которыми будет пользоваться будущий жилец, характеризуется состоянием внешнего вида и отделкой, все огрехи и дефекты мебели необходимо задокументировать, приложить фотографии.
Вам нужно как можно подробнее описать свои претензии к вещам и обратить на все дефекты внимание арендодателя.
3. Залоговый платеж.
По данным Яндекс Недвижимости менее 5% квартир сдаются без залога. Собственники часто требуют внести соответствующую денежную сумму.
Согласно ст. 334 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) залог – определенный платеж из которого кредитор (арендодатель в данном случае) может получить удовлетворение своих требований, если обязательство по аренде не исполнено со стороны арендатора или исполнено с нарушениями (ненадлежащим образом).
Проще говоря, для собственника (арендодателя) это защита арендуемой недвижимости от неожиданных последствий со стороны жильца.
В законе не предусмотрено жестких правил о размере залога. Договор аренды может содержать такое условие, и оно не будет являться изначально незаконным, поскольку запретов нет.
Обращайте внимание на то, не является ли залоговый платеж чрезмерно высоким, не предусмотрены ли договором штрафы, за нарушения со стороны арендатора.
В каких случаях обычно по договору аренды залог не возвращается:
- если жильцы съехали и не оплатили коммунальные услуги;
- если жильцы съехали внезапно, не предупредив арендодателя;
- в случае порчи имущества, в том числе техники, мебели.
Учтите, существует большое количество недобросовестных арендодателей, которые при расторжении договора, имеют умысел оставить залог у себя и мотивируют это каким-либо ухудшением состояния имущества.
4. Задаток.
Задаток – денежная сумма, которая не вернется Вам, если Вы откажитесь от заключения договора и откажитесь заселяться (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Задаток является одним из самых «жестких» способов обеспечения обязательств.
Однако если сам владелец жилья передумает сдавать помещение, Вы можете требовать с него задаток в двойном размере.
Если же причины того, что сделка не состоялась не зависят ни от одной стороны (пандемия, полный локдаун, иные), задаток возвращается, но без удвоения (п. 1 ст. 381, ст. 416 ГК РФ).
Чтобы идентифицировать деньги именно как задаток, это слово должно звучать в договоре. Иначе – аванс и все вышеназванные правила не применяются (п. 3 ст. 380 ГК РФ).
5. Наличие прав у арендодателя на аренду.
Если договор называется «субаренда» или в договоре умалчивается, что арендодатель выступает собственником, либо звучит, что арендодатель является «владельцем» помещения, просите предоставить договор аренды или письменное согласие собственника на субаренду (по возможности и его контакты).
Дело в том, что по общему правилу субаренда допустима только с письменного согласия собственника, если в договоре аренды (первоначальной, от собственника к тому лицу, которое сдает по правилам субаренды конечному жильцу) нет оговорки, разрешающей производить субаренду.
Если на стороне арендодателя выступает собственник – просите представить или приложить к договору выписку из ЕГРН о праве собственности (либо свидетельство о праве собственности). Желательно, чтобы выписка была датирована как можно ближе к дате съема.
Совет: Если права на объект недвижимости внесли в реестр до 15 июля 2016 года, укажите в договоре реквизиты свидетельства о регистрации права собственности.
Если у арендодателя нет права собственности на объект аренды в момент заключения договора, то договор по этой причине не будет считаться недействительным. И арендодатель не сможет на этом основании оспорить договор, чтобы выселить неугодного арендатора. Дело в том, что арендодатель, который заключил договор аренды и принял на себя обязательство передать имущество арендатору, должен быть собственником такого имущества в момент его передачи арендатору.
Кроме того, в договоре желательно учесть (просить вставить) положение о том, что арендодатель гарантирует принадлежность ему прав собственности на жилое помещение и отсутствие прав на него со стороны третьих лиц, залога, обременений.
Если такие обременения есть – нужно указывать.
При заключении договора арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (это могут быть сервитут, право залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (абз. 2 ст. 613 ГК РФ).
6. Если срок договора больше или равно 12 месяцев, договор нужно регистрировать в Росреестре, иначе он считается незаключенным и Вас могут выселить.
Если договор сроком на 11 месяцев – регистрировать его не нужно.
Если после истечения срока договора аренды стороны продолжают его исполнять, арендатор использует помещение и платит арендную плату и нет возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок, при этом регистрировать его не нужно (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Если же договор изначально не зарегистрирован, он не является заключенным и возможен риск внезапного выселения.
7. Реквизитная часть.
В реквизитах в договоре должен быть адрес, ФИО, паспорт (водительские права, ИНН, СНИЛС) арендодателя. Без этих данных в случае конфликта Вы не сможете обратиться в суд (ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ).
8. Предмет.
Если условие о предмете не согласовать, то суд может признать договор незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и Вас могут выселить в любой момент.
Получите комплексную письменную юридическую консультацию на Ваш вопрос / проверку / составление документов
Как получить: пишите вопрос в телеграмм t.me/Aleksey_Help
ЧТО ВЫ ПОЛУЧИТЕ:
- Подробное письменное разъяснение по Вашему вопросу;
- Отсылки к нормам права;
- Отсылки к судебной практике (при наличии и целесообразности);
- Формы документов (образцы заявлений, ходатайств, исков, соглашений/договоров, пр. по необходимости);
- Вся переписка сохраняется в Вашем Telegram-чате с персональным юристом, готовым рассматривать и иные Ваши обращения как от уже действующего клиента;
- Фиксация всех шагов (этапов) решения проблемы: алгоритмизация решения Вашей ситуации;
- Ответы на 10+ дополнительных смежных с основным вопросов (устно или в чате);
- Скидки для пакетных (комплексных, сложных) задач и вопросов;
- Все советы реальны к претворению, не дается не существующих перспектив (реальная оценка положения дел, честь с клиентом);
- Вы получаете персональное знакомство с исполнителем, Вам не отвечает бот или студент юр.фака, юрист в декрете;
- Доступ в правовым системам;
- Шифрование данных (работа в мессенджере «Telegram»);
- Если ответ не будет мотивированным и квалифицированным – возврат денежных средств.
Подписывайтесь на канал! 👍
Обращайтесь: t.me/Aleksey_Help
ПИШИТЕ СВОИ ИСТОРИИ ОБМАНА В АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЯХ В КОММЕНТАРИЯХ.
Успехов!