Особенности, которые обязательно нужно учесть в ДКП.
Сразу скажу, сделка прошла не гладко из-за некоторых особенностей. И кроются они в разности между информацией, которую предоставляют официальные органы и информацией, которую учитывают те же органы для раскрытия сертификата (перечисления денег продавцу).
Проданная в январе 2023 года квартира находится в г. Истра Московской области, у покупателя к сертификату была доплата около одного миллиона рублей. У меня как риелтора в голове крутился один вопрос стоит ли нам ввязываться в это или нет, однако учитывая реалии, и по согласованию с собственником решили продавать по сертификату.
Покупатель заказал проведение сделки в Сбербанке через Домклик, точнее безопасные расчеты и составление теста договора. А прежде я штудировал информацию относительно «обналичивания» сертификата и вообще проведение с ним сделок. Толком информации оказалось очень мало, а главное не было и коллег с таким опытом, спросить не у кого. В банке, где составляли договор, так же развели руками и не понимают механизм сделки с таким сертификатом.
По официальному телефону для консультаций на этот случай (чуть ли не единственный источник на тот момент) говорят, о Постановление Правительства РФ от 21 октября 2022 г. N 1876 и о критериях приобретения жилья, которые я пропущу, а на вопрос о том, как будет проходить выплата денег продавцу по сертификату, консультант отвечает, что после того как ДКП будет зарегистрирован необходимо подать заявление в уполномоченный орган, выдавший сертификат со следующим списком документов:
1. Сертификат;
2. Копии документов, удостоверяющих личность получателя сертификата и членов его семьи, указанных в сертификате;
3. Договор (договоры) купли-продажи жилого помещения, заключенный в период действия сертификата.
4. Выписку (выписки) из Единого государственного реестра недвижимости о регистрации перехода права собственности к получателю сертификата и членам его семьи, указанным в сертификате;
5. Копию документа, подтверждающего перечисление получателем сертификата собственных (кредитных) денежных средств продавцу за приобретенное у него жилое помещение, если стоимость этого жилого помещения превышает размер выплаты, указанной в сертификате. В нашем случае это была сумма один миллион рублей.
6. Реквизиты и банковского счета продавца для перечисления денег.
Напомню, что деньги по сертификату государство перечисляет продавцу только после регистрации перехода права собственности. То есть вы, сначала составляете договор, подписываете его. Затем сдаете на регистрацию в МФЦ. Получаете договор там же, и далее покупатель обращается в МФЦ, именно в то МФЦ, где он получал сертификат, с заявлением о перечислении, со списком выше указанных документов.
И вот мы подходим к первой особенности, дело в том, что банковские реквизиты продавца должны быть указаны в ДКП, а не отдельно в составе пакета документов при сдаче в МФЦ.
Мы составили, точнее в банке при нашем непосредственном участие, составили ДКП указали в нем банковские реквизиты продавца, реквизиты жилищного сертификата, условие о перечислении выплаты после гос. регистрации перехода права собственности. В итоге зарегистрировали договор, продавец сдал его в МФЦ в пакете с другими документами, и, через неделю получили отказ от Министерства жилищной политики МО.
Причины отказа в двух пунктах.
В договоре купле продажи обязательно:
1. Указывается, что перечисление средств социальной выплаты по сертификату осуществляется после перехода государственной регистрации перехода права собственности к покупателю в течении 30 дней.
2. Реквизиты банковского счета продавца для перечисления средств социальной выплаты по сертификату.
В нашем ДКП были указаны банковские реквизиты продавца и мало того покупатель их приложил в заявлению в пакете документов на «раскрытие сертификата», как нас и инструктировали по официальному телефону.
Правда, в том, что у нас эти реквизиты были указаны для перечисления доплаты. И все что нужно было это два раза прописать банковские реквизиты в ДКП, для получения доплаты в одном пункте и для получения денег по сертификату в другом пункте.
А вот первое условие о тридцати дневном сроке, мы ни как не учли.
После того как мы получили отказ, накатила «тихая паника, все пропало шеф…». Начали звонить в Росреестр консультироваться, мне консультант сказал, переделывать договор, регистрировать какие-либо изменения нет смысла, остается отменять договор и все по новой. Риелтору покупателя консультант сказал, вам надо было зарегистрировать обременение, а теперь нужно все «откатить назад». В общем, перспективы не веселые.
Когда эмоции улеглись, мы с коллегой решили сделать дополнительное соглашение к договору купли-продажи, где отразили недостающие пункты, указанные в отказе. Я подумал, может нам стоит у нотариуса удостоверить подписи в этом «допнике», чтобы уж наверняка. Коллега позвонила двум нотариусам, они отказались на отрез. Решили мы так сдавать в МФЦ, в простой письменной форме.
И вот, нам СЧАСТЬЕ! Через неделю ответ пришел положительный.
В итоге, коллеги, собственники и покупатели работая с подобным сертификатом, при составлении ДКП обязательно учтите эти два пункта (помимо ряда обязательных, что указано в официальном источнике), это про тридцатидневный срок и банковские реквизиты именно для перечисления денег по сертификату и банковские реквизиты для перечисления доплаты. Реквизиты могут быть одними и теми же или разными, но четко указывающими к какому действию они относятся к перечислению доплаты и перечислению по сертификату.
P&S
Выплаты по сертификату пришлось ждать почти месяц (28 дней). А самое интересное то, что в ответе, когда Покупатель сдает документы в МФЦ на "обналичивание" сертификата написано, "При наличии денег в бюджете".
Пишите в комментариях ваш опыт продажи или покупки по соответствующему сертификату.