ДДУ это документ, согласно которому покупатель передает денежные средства застройщику многоквартирного жилого дома на этапе строительства, т.е. до момента ввода жилого дома в эксплуатацию, и становится в свою очередь дольщиком этого объекта. Иными словами, приобретает долю в виде жилого помещения.
По ДДУ переданные покупателем денежные средства попадают на специальные эскроу-счета, где они остаются заблокированными для застройщика до момента ввода объекта в эксплуатацию. Данное обстоятельство является основным гарантом сохранности денежных средств граждан, ведь еще недавно граждане зачастую были обмануты недобросовестными застройщиками, чьи действия больше носили мошеннический характер, выраженный в обращении денег граждан в свою пользу без последующего строительства жилья, ввода его в эксплуатацию и соответственно передачи жилья гражданам.
Основным плюсом приобретения жилья по ДДУ является низкая стоимость такого жилья на этапе строительства, основным минусом (!) – неопределенность в сроках строительства, несмотря на наличие сроков в проектной декларации. В случае, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в установленные ДДУ сроки, застройщик обязан заблаговременно известить Вас об этом. Однако, на практике застройщик извещает об этом как правило уже после факта нарушения сроков строительства. Также в извещении застройщик предлагает, со ссылкой на норму закона (статья 6 Закона об участии в долевом строительстве), подписать к ДДУ дополнительное соглашение о переносе соответствующих сроков, НО не стоит торопиться и подписывать такое соглашение! Застройщик делает это вовсе не в Ваших интересах. Кроме этого, подписание дополнительного соглашения о переносе сроков вовсе не обязанность дольщика, а его право.
Содержание ДДУ раскрывается в статьях 4, 5 Закона об участии в долевом строительстве. Как правило договоры соответствуют по своему содержанию указанным нормам, но тем не менее стоит быть внимательным.
После подписания ДДУ дольщиком, договор подлежит регистрации в Росреестре (через МФЦ), при этом с дольщика (гражданина) берется государственная пошлина в размере 350 рублей (статья 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации). После регистрации ДДУ дольщик получает свой экземпляр договора и ждет завершения строительства объекта.
По закону дольщик может расторгнуть договор 3 способами:
- по обоюдному желанию с застройщиком путем подписания соглашения о расторжении ДДУ и последующей регистрации такого соглашения через МФЦ;
- в одностороннем порядке (статья 9 Закона об участии в долевом строительстве);
- по суду.
Обращаю внимание, что Закон об участии в долевом строительстве прямо запрещает иные способы привлечения денежных средств граждан для строительства жилья. Вместе с тем, встречаются случаи, когда застройщики минуют процедуру заключения ДДУ, применяя иные способы привлечения денежных средств. Так, на практике встречаются следующие случаи:
1) заключение застройщиком договора инвестирования с юридическим лицом/ИП (обычно таким лицом выступает подрядная организация, которая выполняет ряд работ по строительству объекта), согласно условиям которого такое лицо инвестирует в строительства объекта, а взамен приобретает жилье. В последующем такой договор переуступается гражданину за обусловленную сумму денежных средств. НО не стоит торопиться! Договоры инвестирования, где одной из сторон выступает гражданин, запрещены российским законодательством. Несмотря на наличие судебной практики по приравниванию подобных договоров к ДДУ – это стоит дополнительных временных (судебные тяжбы с застройщиком) и финансовых затрат.
2) передача векселей, которые носят характер договора займа.
3) подписание с гражданином договора займа, согласно условиям которого гражданин передает застройщику определенную сумму денег (заранее оговоренная стоимость жилья) на определенный срок (как правило на период строительства до даты передачи жилья) под проценты.
В последних двух случаях Вы рискуете тем, что застройщик в последний момент вернет Вам денежные средства по договору займа и символическую сумму в виде процентов.
Также хочу обратить внимание на следующее обстоятельство. До июня 2023 года дольщики не смогут взыскать неустойку с застройщика, даже если тот задерживает сдачу дома.
Изначально неустойку нельзя было взыскать до декабря 2022 года (Постановление Правительства № 479). В конце сентября 2022 года правительство продлило данный мораторий (Постановление Правительства № 1732). Теперь облегченные требования к застройщикам и особенности взыскания неустоек по ДДУ будут действовать не до 31 декабря 2022, а до 30 июня 2023 года.
НО и для дольщиков введение моратория сыграло свою роль. Правила о моратории действуют и в отношении платежей по договору. Если вы купили квартиру в рассрочку, то по всем просрочкам платежей после 29 марта 2022 года застройщик не сможет взыскать неустойку. Постановление упоминает мораторий в том числе и на пени, которые застройщик может взыскать с дольщика за нарушение сроков оплаты.
Если Вы хотите получить юридическую консультацию по Вашему вопросу – переходите по ссылке в шапке профиля.
Хотите знать больше о своих правах – подписывайся на канал.