Как договориться об управлении общим имуществом? Нерешенные проблемы с правами на использование дорог и инженерных сетей отравляют жизнь многим садоводам.
«Пригород» недавно писал о конфликте в поселке «Карельский бриз» (Выборгский район). Точнее – в той части, в которой находится ДНП «Солодово». Подробности см. здесь.
Причина споров: дороги, проезды и инженерные сети оказались в собственности частных лиц. Утвержденного генплана поселка нет, существует ли проект застройки – неизвестно. В феврале части собственников отключили электричество и ограничили въезд. Ситуацией занимается Следственный комитет.
Мы поинтересовались у юристов и девелоперов: насколько типична такая ситуация? И как из нее выбираться, если уж не повезло?
Екатерина Иванова, руководитель Межрегионального юридического центра земельных отношений:
«Покупая участок в коттеджном посёлке, всегда нужно помнить, что зависимость от собственника сетей и так называемых дорог неизбежна. Гарантированного рецепта - как удешевить свое проживание - нет. Все зависит от урегулирования бытовых вопросов в заключаемых договорах.
Степень риска в каждом конкретном случае надо оценивать комплексно. Опираться на опыт конкретного застройщика в других реализованных проектах.
На старте задавать вопросы об официальном урегулировании условий доступа к участкам. Что будет входить в ежемесячную плату? Как часто она может повышаться? Есть ли вообще территория посёлка или есть просто юридическое лицо, которое выступает как обслуживающая компания и не имеет никакого своего имущества?
Кому принадлежит участок, используемый для подъезда? Кому принадлежат скважина и сети?
Купить участок и построить дом - это ещё полдела. Надо оценивать, в какие суммы будет обходиться проживание в таком посёлке. Как он будет развиваться: жители и руководство посёлке предпочитают на всем экономить или, наоборот, готовы доплачивать за комфорт и ежегодные улучшения.
Споры возникают не только в поселках. В обычных многоквартирных домах у одних в подъезде мраморные скульптуры и живые цветы, у других - мусор и обшарпанные стены.
Здесь уже каждый сам выбирает: что важнее деньги, время, или нервы».
Олег Лодянов – старший юрист юридической компании Rightmark Group:
«Покупателю при покупке участка в СНТ, если он потом не хочет столкнуться с непредвиденными проблемами при использовании, необходимо проводить что-то вроде градостроительной экспертизы.
В том числе - проверять наличие доступа к земельному участку. Это можно сделать с помощью сайтов «Публичная кадастровая карта» и сайта Росреестра.
Нужно обратить внимание на наличие непосредственного выхода к дорогам, проездам, иным участкам или землям общего пользования, если границы участков не сформированы.
Если у всех участков, окружающих вас, есть частные собственники, то вы свободно попасть к вашему участку не сможете.
Такие участки лучше не приобретать. Единственное, что может «перевесить чашу весов» в пользу покупки – наличие зарегистрированного в ЕГРН сервитута.
Эта форма обременения должна предоставлять вам право проезда (прохода) к вашему участку в свободном режиме. Но и здесь необходимо обратить внимание на размер платы за сервитут.
Садоводы, которые, в силу сложившейся ситуации, остались без дорог, могут:
а) предъявить иск к продавцам участков (о расторжении договора купли-продажи в связи с существенными недостатками товара, уменьшении цены), если не прошли сроки давности,
б) предъявить иск к собственнику участка, на котором расположен подъезд к их участкам, об установлении частного сервитута (ст. 274 ГК РФ),
в) обратиться в администрацию с просьбой установить публичный сервитут для организации общих проездов к участкам всех садоводов (п. 2 ст. 23 ЗК РФ) или изъять участки под проездам в государственную собственность для организации общих дорог (глава VII.1 ЗК РФ). Но в данном случае даже рассмотрение просьбы по существу не гарантировано».
Алексей Васильев, девелопер:
«Чтобы выносить суждение, надо досконально знать нюансы ситуации по каждому такому случаю.
Если организаторы ДНП необоснованно пытаются зарабатывать, взимая плату за проезд и прочие услуги, остаётся только одно - подавать в суд с требованием установления частного сервитута и взыскивать издержки, возникшие из-за отключения или недопуска.
В арбитражных судах уже сложилась практика рассмотрения подобных споров. Есть другие случаи – когда ограничения (в том числе по въезду) связаны с отказом от оплаты за пользование общей инфраструктурой.
Зачастую многим организаторам ДНП/СНТ проще ограничить пользование электрическими сетями или дорогами, чем принуждать жителей к оплате через суд.
К сожалению, не все садоводы понимают, с какими издержками связано обслуживание инфраструктуры посёлка. Оба варианта требуют долгого времени для разрешения спора, поэтому оптимальный выход - диалог, переговоры.
Чтобы не попадать в такие ситуации, нужно тщательно изучать документацию коттеджного посёлка, договор управления и обслуживания инфраструктуры. Конечно если УК ограничивает доступ или отключает электричество - это явный признак конфликтной ситуации. Решать нужно все в рамках закона».
Вадим Новиков, девелопер
«Мне такие ситуации знакомы. Они характерны для земель, которые выделялись под СНТ 15-20 лет назад, когда администрация отдавала обустройство поселков на откуп какой-то инициативной группе. И эта инициативная группа уже по своему усмотрению кроила земли, распоряжалась: что-то на продажу, что-то про запас.
Покупателю уже на стадии выбора нужно привлекать профессионального консультанта – их немного, но они есть. Потому что риск вляпаться в подобную историю составляет, по моему опыту, процентов 80.
Не обязательно конфликт дойдет до перекрытия дорог или отключения света. Но споры случаются регулярно. Как и невыполнение обещаний со стороны застройщика: вот, мол, через пару лет будет асфальт. Потом проходит 5-7 лет: как ездили по грязи, так и ездят. Покупаешь одно, по факту другое.
Нормально, если сразу идет застройка по утвержденному проекту, с выполненным межеванием, с передачей земель общего пользования определенной структуре, которая их обслуживает. И когда все собственники в этом участвуют, могут влиять на затраты.
Это не обязательно СНТ – может быть и ТСН, и другие какие-то формы. Но это должно быть заложено в договор, отражено во всех документах.
Есть и оборотная сторона проблемы: всегда находится какое-то количество собственников, которые общими благами пользоваться хотят, а платить не хотят. По разным причинам: я здесь почти не живу, я не буду за охрану платить. Возникают сепаратные настроения. И товарищество превращается из комфортного в конфликтное.
Государство в других сферах стремится все контролировать и регламентировать, часто избыточно, а вот в этой сфере внятного регулирования нет. Хотя проблема массовая, федерального уровня.
Максим Хансон, риэлтор, руководитель АН Instders:
«Первый и главный совет - доверить поиск и проверку недвижимости профессионалам. Не стоит возлагать большие надежды на нотариуса, корпоративного юриста или агента, который продавал вашу квартиру.
Они, конечно, проверят, нет ли на «объектах вашей мечты» обременений, несовместимых с их эксплуатацией, но не снимут большинство бытовых проблем.
Лучшим вариантом будет обращение к специалистам по купле-продаже загородной недвижимости. Как правило, кроме поверхностных юридических аспектов, они владеют дополнительной информацией по локации, а частенько и по самому поселку, где вы хотите приобрести недвижимость, и знают в каком порядке и на что нужно обращать внимание при покупке.
Если же по каким-то причинам вы не хотите обратиться за помощью к профессионалу, то порядок действий должен быть приблизительно такой:
- проверка правоустанавливающих документов на объект;
- проверка документов - оснований приобретения объектов вашим продавцом;
- проверка самого продавца на банкротство и наличие судебных тяжб;
- изучение всех договоров по коммуникациям, имеющимся в поселке или садоводстве;
- техническая экспертиза объекта.
Кроме этого, обязательно нужно понимать, как и на каких основаниях осуществляется доступ в поселок, кому принадлежат дороги и места общего пользования.
Важно настоять на одновременном подписании договора купли-продажи и договора обслуживания с управляющей компанией, либо договора совместного использования - с правлением ДНП/СНТ.
Вот базовые вещи, которые уберегут вас от покупки кота в мешке, да ещё и с острыми длинными когтями».
Сергей Васильков, председатель ДНП «Солодово»:
«К сожалению, как показывает практика, попасть в такую ситуацию, в которой оказались мы, можно даже вооружившись предпродажной проверкой и консультациями с юристами.
На момент покупки все документы были проверены, подъездные пути - участок в форме дороги - принадлежали на тот момент ДНП «Карельский бриз», договор с «Ленэнерго» был также оформлен на ДНП «Карельский бриз».
Вступить собственники участков также должны были в ДНП «Карельский бриз». Но после завершения процедуры купли-продажи собственникам было предложено вступить в ДНП «Солодово». Продавцы объясняли это тем, что ДНП «Карельский бриз» будет заниматься только «развитием инфраструктуры» (строительство дорог и электрических сетей), что все покупатели уже заплатили за инфраструктуру.
Вступив в ДНП «Карельский бриз», придётся дополнительно финансово участвовать в постройке дорог и сетей. Покупатели (в основном) люди юридически не грамотные, особенно в сфере загородной недвижимости, и приведённые аргументы звучали убедительно.
Ровно три года с момента покупки участка, а это срок исковой давности, продавцы обхаживают своих покупателей, в поселке все нормально. Когда этот срок прошел, все, кто задают вопросы, становятся врагами. Начинаются наговоры, обвинения и т.д.
Абсолютно все жители готовы участвовать в финансово-хозяйственной деятельности посёлка. Лишь бы она была прозрачной, чтобы все взносы и бюджет были утверждены общим собранием собственников, согласно закону.
Жители обращались к собственникам подъездных путей (участка в форме дороги) с просьбой рассмотреть возможность без суда заключить частный сервитут. Просьба была отклонена.
Жители обращаются в сетевую организацию ПАО «Россети Ленэнерго» для заключения прямых договоров, но для подключения необходимо согласие собственников подъездных путей и электрических сетей. Согласия нет.
Количество садоводов, которые начинают понимать ситуацию, стремительно растёт. Новых покупателей «заводят» уже не в ДНП «Солодово», а в ТСН «Еловое»…
У меня нет цели убеждать кого-то в своей правоте. Наша главная цель – добиться, чтобы в нашем поселке наконец-то началась нормальная жизнь».
Редакция «Пригород» также связалась с представителями ДНП «Карельский бриз». Нам довольно эмоционально объяснили, как мы неправы.
Мы предложили указать на ошибки в предыдущей публикации и высказать свою точку зрения. Предложение остается в силе.