С середины прошлого года на рынок пришла ипотека под аномально низкий процент (от 0,01% годовых). На первый взгляд может показаться, что государству это выгодно.
Низкие процентные ставки на ипотеку стимулируют рынок недвижимости и другие связанные с ним направления (услуги риэлторов, агентов по недвижимости, страховых компаний, мебельную отрасль и т.д.). Это значит, что люди, работающие в этих секторах экономики, получают больше заказов, больше зарабатывают, больше тратят, т.е. двигают экономику вперёд.
Кроме этого, доступная ипотека позволяет приобрести собственное жильё всё большему количеству семей. Даже тем, кому раньше ипотека казалась непосильной.
Получается, что государство в этой ситуации выигрывает сразу по нескольким фронтам. Почему же тогда Центральный банк выступает против кредитов под 0,01%?
Для того чтобы разобраться в причинах, для начала рассмотрим, как стала возможна такая низкая процентная ставка.
Центральный банк говорит, что низкие процентные ставки по ипотеки достигают за счёт:
- удорожания квартиры.
Приобретая недвижимость по такой программе, заемщик покупает квартиру не по рыночной стоимости, а процентов на 15-30% дороже. По сути, удорожание - это комиссия, которую застройщик уплачивает банку. Так он компенсирует банку недополученные доходы.
- реинвестирования банком полученной от застройщика комиссии;
Ту самую комиссию, которую уплачивает застройщик, банк направляет в работу. Он инвестирует эти средства для того, чтобы получить нужный уровень дохода.
- использования субсидированной ставки от государства.
Ипотека под 0,01% обычно идёт в комплекте с какой-нибудь льготной программой от государства, т.е. часть субсидии выделяет государство, остальное субсидирует застройщик.
ЦБ РФ в своём «Докладе для общественных консультаций» говорит о том, что такие программы кредитования очень рискованны, и вот почему:
1. Основной риск ложится на заёмщика.
Я уже рассказывала об этом в предыдущей статье, но напомню и сегодня. В случае, если заёмщик захочет продать квартиру, а цены на рынке недвижимости не вырастут на размер удорожания, есть риск, что заёмщик не только лишится первоначального взноса, но и останется должен банку.
Сильно условный пример:
Коля купил квартиру в ипотеку.
Процентная ставка по кредиту 0,1%. Срок - 30 лет. Ежемесячный платёж - 14 662,80. Первоначальный взнос - 800 000 руб.
Стоимость квартиры (5 000 000 руб. + удорожание 20%) - 6 000 000 руб.
Ровно через год Коля решил продать квартиру. Цена на похожие квартиры на рынке за год выросла на 4%, т.е. квартира Коли оценивается в 5 200 000 тыс.
На момент продажи Коля должен банку 5 014 924,41 руб. Это значит, что после продажи у него останется 185 075,59 руб.
Коля потерял большую часть своего первоначального взноса, но, хотя бы, не остался должен банку.
2. Банки могут неправильно оценивать риски.
Банку для успешного функционирования нужно всё планировать: сколько привлечь средств, сколько разместить, когда вернутся размещённые средства и т.д. Выдавая ипотеку под 0,01%, банки могут ошибочно предполагать, что возвращать эту ипотеку будут так же, как и ипотеку по стандартным программам (т.е. гасить досрочно). Вот только из-за низкой процентной ставки, это может быть невыгодно заёмщикам, а значит, срок возвращения кредита может быть увеличен.
Кроме этого, ЦБ РФ опасается, что банки переоценивают размер дохода, который они могут получить от инвестирования комиссии (той, что платит застройщик).
Всё это может сильно сказаться на финансовой устойчивости банка и в долгосрочной перспективе оказать негативное влияние на всю экономику.
3. Растёт нагрузка на государственный бюджет.
Мы уже обсудили, что программы субсидирования от застройщика всегда идут за ручку с субсидией от государства. Из-за того что кредит под низкий процент невыгодно погашать досрочно, срок возврата кредита увеличивается, а значит, увеличивается и срок, в течение которого государство субсидирует кредит (в том числе и в периоды повышенных ставок).
Итог такой: от льготной ипотеки, в той или иной степени, страдают почти все участники рынка. Для того чтобы снизить ущерб, ЦБ РФ решил принять меры, которые будут дестимулировать банки выдавать такую ипотеку.
Основная мера сдерживания - увеличение уровня резервирования.
Каждый банк создаёт Резерв на возможные потери по ссудам, т.к. при выдаче кредита, он не может знать наверняка, вернут ли ссуду вовремя и в полном размере.
Размер отчислений определяется в соответствии с рекомендациями ЦБ РФ. И здесь нужно понимать, что банк хоть и заинтересован в существовании резервного фонда, чтобы застраховать себя от непредвиденных потерь, но ещё больше его волнует возможность зарабатывать. Чем больше средств лежит в резервах, тем меньше средств доступно для размещения банком, а значит, ниже его доходы
Вот так и работает данная мера: банкам становится невыгодно предоставлять кредит под низкий процент из-за высокого уровня резервирования.
Кроме увеличения уровня резервирования, ЦБ РФ планирует в будущем ввести стандартизированную схему ипотечного кредитования для того, чтобы нестандартные практики не создавали рискованных ситуаций на рынке.
В заключении хочу пояснить, государство в лице Центрального банка не желает вставлять палки в колёса заёмщикам, эти меры, наоборот, призваны защитить их.
Очень интересно послушать мнение тех, кто оформил ипотеку по программе субсидирования от застройщика. Поделитесь в комментариях, как вы видите свою ситуацию? Сомневались или оформили уверенно такую ипотеку?
P.S. напоминаю, что я могу помочь оформить полис ипотечного страхования. Быстро и выгодно. Более подробная информация есть в закрепленном посте.