В Сети часто спорят, насколько реально построить дом подальше от всех, на краю поля на опушке леса. Например, купив кусок какого-нибудь сенокоса, сменить категорию земли с разрешенным видом деятельности, отгрохать коттедж и жить там на природе. В теории, так можно, но давайте разберемся.
Напомним азы земельного права: каждый участок в России имеет две характеристики (категория и вид разрешенного использования), и их комбинация определяет возможные перспективы строительства. Из всех видов разрешенного использования строительство индивидуальных жилых домов возможно только на трех: ИЖС, ЛПХ, садоводство. Первые два встречаются только в категории «земли поселений», третий возможен также на землях сельскохозяйственного назначения.
Пашни и сенокосы
Однако наделы под садоводство составляют лишь ничтожную долю сельхозугодий в Хабаровском крае. Остальное - это пашни, сенокосы, пастбища и так далее - так называемые продуктивные земли.
По общему правилу, строить на таких территориях капитальные сооружения нельзя (за исключением тех, что необходимы для сельхозпроизводства), они находятся под особой охраной государства, даже если состоят в частной собственности. Более того, сенокос, например, нельзя распахать. Пашню нельзя засадить многолетней травой и сделать там пастбище. Не говоря уже о том, что нельзя на пашне выкопать озеро, а на пастбище построить дорогу.
За целевым использованием «настоящих» сельхозугодий бдят надзирающие органы. И они регулярно карают отступников, которые затевает нечто нецелевое. Несколько лет назад фермер, вырывший под Хабаровском на только что купленном участке озеро, по решению суда закопал его назад и выплатил сто тысяч штрафа. Другие фермеры, землей с пастбища отсыпавшие разбитую дорогу, заплатили полмиллиона, и вернули грунт на место.
Понятно, что дом, построенный на таких угодьях, во первых, признают самостроем, во вторых - снесут.
При этом, вроде бы есть законная процедура, позволяющая сменить для таких полей категорию и разрешенный вид деятельности. Но она, прямо скажем, не для всех.
Выглядит это так. Владелец куска пастбища где-нибудь в полях пишет в администрацию ближайшего населенного пункта прошение (обязательно - с обоснованием) о том, что надо включить его надел в границы поселения, распространить на него утвержденные в селе правила землепользования и застройки, а заодно сменить категорию участка на что-нибудь, позволяющее капитальное строительство. Всю процедуру описывать смысла нет, но занимает она год-полтора и ее итогом, в случае успеха, становится измененный генплан поселения с включением в него нового куска территории.
Интуитивно понятно, что ради одного чудака, который решил себе построить домик непонятно где, никто генплан менять не станет. Процедуру до конца пройти под силу только серьезной структуре - например девелоперу, который затеял на этой территории масштабное строительство.
- Чтобы включить сельхозземли в границы населенного пункта, нужно менять генплан. Просто так этого делать никто не будет. Главное - в обосновании изменения. Под застройку МКД часто расширяют границы, поскольку застройка - это безусловный плюс для любого города. Соответственно, есть смысл менять генплан. Если физическое лицо предложит какой-то хороший экономический проект, который пойдет на пользу, даст рабочие места или будет иметь какую-то социальную значимость, то я допускаю, что ему могут пойти навстречу. А просто потому, что кому-то что-то хочется - нет, - объяснил земельный юрист Александр Горяинов.
Теоретически, если ваше поле находится в границах населенного пункта - а такое встречается сплошь и рядом, - то все вроде бы проще: достаточно сменить даже не категорию, а разрешенный вид деятельности, с пастбища, например, на садоводство (а на садоводческих участках, как мы помним, можно строить). Но и в этом случае, как показывает практика, будет работать описанный выше алгоритм - одному отдельно взятому человеку вряд ли этот фокус удастся. Проблема в том, что в стране просто отсутствует прозрачный и понятный юридический механизм перевода земель сельхозназначения из одного вида в другой.
Резюмируя, можно сказать, что эксперты считают: если вы не специалист и без связей - связываться с сельхозугодьями ради строительства нет смысла.
Лес и деревья
С землями лесного фонда все еще безнадежней, поскольку их перевод в другую категорию еще сложней.
- Еще несколько лет назад перевод земель лесного фонда даже под масштабные проекты, например, связанные с добычей полезных ископаемых, был крайне осложнен и мог занимать до пяти лет. Похоже, в Москве действовала негласная установка - тормозить такие процессы всеми возможными методами. В последнее время стало вроде попроще, практика перевода возобновилась, но физических лиц это никак не касается, - рассказал источник, знакомый с ситуацией.
В Сети мелькает много упоминаний о том, что землю под строительство в лесном фонде, якобы, можно получить в рамках «лесной амнистии», но на самом деле здесь типичная путаница. Амнистия - это про то, что если в ЕГРН (Едином госреестре недвижимости) и его лесном аналоге ГЛР (Государственный лесной реестр) есть расхождения, то все толкуется в пользу первого. Это было сделано после нескольких нашумевших случаев, когда выяснялось, что целые поселки чуть не наполовину оказывались по документам в лесном фонде, где им находиться не положено - такие случаи встречались и в Хабаровском крае. К купле-продаже земли и строительству домов «лесная амнистия» имеет очень отдаленное отношение.
Единственный законный вариант перевода участка лесного фонда в категорию «земли поселений» для частного лица возможен в рамках программы «Дальневосточный гектар». И то там есть масса нюансов, которые мы сейчас рассматривать не будем, поскольку «гектары», как известно, не выдают в самой востребованной зоне - в Хабаровске и 20-километровой окружности вокруг него, - и потому не особо кому интересны.
Ну и напоследок отметим, что не надо путать земли лесного фонда и участки, на которых растут деревья. Деревья могут разрастись где угодно, но лесным фондом они от этого не становятся. Однако если вы купили участок с деревьями, которые сами собой выросли на землях поселений, не торопитесь их рубить. Деревья у нас в стране тоже охраняются, вне зависимости от того, на чьей земле они растут. Поэтому лучше заранее уточнить в администрации порядок вырубки, чем потом узнать, что вы случайно спилили редчайшее, особо ценное дерево и попали не только на штраф, но и на уголовное дело.
Напомним, ранее мы рассказывали:
- Где и почем искать участок под свой дом.
- Откуда берутся «красные линии» и как с ними бороться.
- Почему опасно связываться с заброшенными дачами.
- Как найти «ничейную» землю, не нарушив правил землепользования и застройки.
- Можно ли отбить участок на «ничейной» земле от рейдеров.