В российской практике давно существует способ улучшить жилищные условия за счет предоставления муниципальными властями новой квартиры, взамен расположенной в аварийном доме (подлежащему сносу). Это было известно еще и в советские времена. В последнее время возникла ещё и тема с реновацией.
Сейчас тоже есть немало желающих воспользоваться таким, как кажется на первый взгляд, простым вариантом - купить почти даром квартиру в аварийном доме (ветхом жилье) и через пару - тройку лет получить квартиру в новом доме, с более комфортными условиями.
Давайте попробуем разобраться - насколько реален и оптимален такой вариант? Нет ли тут «подводных каменей» и рисков, которые потом могут обернуться серьезными неприятностями.
Начать нужно с точного определения, что такое аварийный дом, так как юридического термина «ветхое жилье» не существует (используется в общем употребительном значении). Аварийным домом по смыслу нормативного документа (Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 в ред. от 28.09.2022) признается жилье:
- строение, находящееся и\или пострадавшее в зоне стихий бедствий, ЧС, в т.ч. и в результате вооруженных конфликтов
- имеющее дефекты в конструкции, препятствующие его дальнейшей безопасной эксплуатации
- дома, жилые строения, попадающие в зону отчуждения при строительстве инженерных объектов федерального регионального или муниципального значения (например, строительство газопроводов, дорог, мостов, аэропортов и пр.).
При этом следует знать, что сведения о том, что дом «признан аварийным» указываются в федеральном реестре ФКП «Росреестр» и в выписке ЕГРН. Также об этом факте продавец должен предупредить покупателя (может указываться в ДКП или в предварительном соглашении о сделке).
Теперь о самом главном – о том, на что может рассчитывать покупатель квартиры в доме, который имеет статус аварийного жилья. Здесь, прежде всего, имеет смысл сразу оговориться о том, кто вообще не имеет права или возможности на приобретение квартиры в подобных домах и строениях. Это касается тех, кто:
- приобретает квартиру в ипотеку - банки давать кредит под такой объект не будут
- если квартира приобретается за счет средств материнского капитала
- если в семье имеются несовершеннолетние дети. Органы опеки в любом случае наложат запрет на подобную сделку.
- если собственник квартиры в аварийном доме уже имеет договор о продаже (передаче) жилья муниципалитету.
Подводя итог всему сказанному теперь о самом главном вопросе - на что же может претендовать покупатель квартиры в аварийном доме? Для того чтобы претендовать на новое жилье, вместо аварийного, должны быть выполнены три условия:
- Квартира приобретена до факта (момента) признания дома аварийным объектом.
- Квартира, МКД признаны аварийными, о чем должен быть акт, подписанный соответствующей комиссией и\ или постановление местных органов власти (муниципалитета).
- Аварийный дом должен быть официально включен в региональную (федеральную) программу по отселению из ветхого или аварийного жилья.
Только при соблюдении всех этих трех условий можно реально претендовать на получение новой квартиры (см. ст. 32 ЖК РФ). Но и тут есть нюансы. Новая квартира будет предоставлена в границах того же города, поселка, муниципального образования. Квартира не обязательно может быть в новостройке - под понятием «новая квартира» подразумевается в т.ч. жилье вторичного рынка, например, из маневренного жилищного фонда города.
Если покупатель приобрел квартиру, после того, как дом получил статус аварийного. Муниципалитет может только выплатить ему в качестве компенсации стоимость квартиры по договору ДКП.