Архив публикаций-23. Сравнительный анализ ценообразования в капитальном строительстве. Часть-2.

Первая часть материала представлена здесь, рекомендуем начинать с неё!

ОСОБЕННОСТИ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ В КАПИТАЛЬНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЗА РУБЕЖОМ.

Большинство профессионалов-строителей во всем мире используют в своей работе справочники стоимости строительства, разработанные независимыми информационными фирмами. Так в США и Великобритании используются справочники R.S.Means, Wessex, Laxstons, UK Building Costs Blackbook и других. В чем здесь дело? (Мишин С.А.) Наша сметная система возникла в СССР и была полностью адекватна той системе интегрированного управления инвестициями и строительством. Как уже не раз говорилось, советская система управления стоимостью капитального строительства, при исключении идеологического компонента, была вполне логичной. Планирование было поставлено на поток, но не представляло собой классическое бизнес-планирование с обязательным обоснованием инвестиций. Расчет экономической эффективности капвложений проводился, но не был похож на корпоративный расчет NPV, IRR. Часто, объекты принимались к строительству, исходя из социальных, политических или оборонных факторов. В рамках той системы потребность в сметном расчете возникала только после рабочего проектирования. В силу этого, сметная методика была ориентирована на предельно точный расчет именно на основе рабочего проектирования. Отсюда и единичные расценки. Предельная детализация сметы дала дополнительный инструмент технического надзора в полевых условиях. Инженер технадзора имел под рукой точный м полный перечень работ, заложенный в описании расценки. Отсюда и привычная схема оплаты работ по факту выполненных работ. Акт выполнения (знаменитая форма КС) составляется очень просто. Берется кусок сметы и вставляется в акт.

Рис.5 Пример сборников цен Европы и Северной Америки.

В обычном инвестиционно-строительном проекте, которые сегодня реализуются как на Западе, так и в России, безусловно превалирует экономическая компонента. Инвестор хочет понимать не только срок окупаемости инвестиций, но и риски подучения доходности и эффективность достижения целелй инвестирования. Кроме того, окупаемость инвестиций рассматривается только при согласованной стратегии оценки жизненного цикла, как самого инвестора, так его объекта инвестиций или продукта, который станет результатом эксплуатации объекта недвижимости. Именно поэтому контракт на предварительное исследование инвестиционного замысла заключается задолго до понимания окончательной архитектуры проекта и комплекса оборудования. Инвестор хочет знать и осознавать эффективность вложений ЗАДОЛГО ДО получения последнего рабочего проекта, когда есть полный сметный расчет по каждому мелкому элементу проекта. Основной контрактный объем, в том числе контракты на поставки, проектирование и строительство появляется после выполнения ТЭО-проекта, т.е. до начала рабочего проектирования. В ТЭО-проекте имеется расчет бюджета (смета), но, если проектировщик пользуется традиционной сметной методологией, то, как правило, этот расчет делается по аналогам. Как следствие, Инвестор получает САМЫЙ ПЕССИМИСТИЧНЫЙ бюджет проекта и в рамках релевантного диапазона колебаний рисков осознает, что этот проект будет доходным. Даже при условии, что все ресурсы, которые он приобретет, по сути, как в магазине, уже будут содержать полную себестоимость с прибылью и налогами. После понимания таких вещей, особая точность в рабочем проекте – это не самоцель, а инструмент управления стоимостью, а потому и проработка строительных норм по ценообразованию не является глобальной проблемой.

Если стороны пользуются все же традиционной методикой, то выходом может быть двухстадийное ценообразование. Это снизит риски, но изначальная проблема все равно остается. Вполне возможно, что после повышения точности расчетов рассчитанная после рабочего проектирования смета покажет невыгодность проекта для заказчика. Решением проблемы является укрупнение расценок. В качестве примера может быть представлена система сметного ценообразования в Британии. У нас в стране еще с советских времен сохранилась система конструирования сметных расценок. То есть, сидят некие эксперты и «придумывают», из чего состоит и чему равняется расценка. В этом есть свой резон, но западная система проще. Проводится опрос фирм и составляется база данных реальных расценок. Соответственно, если вы составляете смету на основе этих расценок, то у вас появляется высокая уверенность того, что цена будущего реального контракта будет близка к вашим ожиданиям. Здесь, кстати, есть и инструмент управления случайностью. Если вы используете реальную рыночную расценку, то тем самым вы снижаете вероятность отклонений бюджета. На следующем рисунке приведено фото подобного справочника из Британии.

Цена, порядка 100 фунтов. Порадовало, что справочник разработан с заботой о пользователях. Удобная структура, есть необходимые пояснения и чертежи. Вследствие этого, справочником могут пользоваться и профи, и частные застройщики. Ниже представлены варианты различных сметных справочников. Например, в британском спраовчнике WESSEX более 1 тысячи страниц, на тонкой бумаге. Справочник издается ежегодно, и в отличие то наших сметных справочников создается не как плод кабинетных разработок, а просто на основе опросов строительных компаний. Это уже не просто культура открытости, это совершенно иной мир бизнеса. Нет необходимости, как у нас, перепроверять кабинетные разработки, спорить о применимости каких-то расценок или неясных индексов. Вы четко знаете рынок и понимаете, что условия контракта вряд ли отклонятся от рынка на 10-20%.

Рис.6. Пример сборников RSMeans.

Как правило, на западе государство не регламентирует методику расчета стоимости инвестиционно-строительных проектов, оставляя за собой контроль по отдельным направлениям, контроль стоимости отдельных групп материалов, сбор и обработку статистических данных.

В мировой практике существует множество методик определения стоимости строительства, но их можно разбить на два основных направления:

• Расчет цены по укрупненным показателям на начальных этапах инвестиционного процесса.
• Поэлементный расчет цены, применяемый, как правило, на завершающих этапах проектирования;

Источниками единичных расценок служат расценки по ранее заключенным контрактам, официальная национальная статистика, а также ежегодные фирменные справочники. И, наконец, важнейшим источником информации о стоимости строительства являются данные о построенных объектах, которые фирмы получают по каналам «строительного обмена».

Прибыль в сметах показывается, как правило, в сумме с накладными расходами. Следует отметить, что в США, как и во всех зарубежных странах, величина накладных расходов и прибыли, учитываемых в инвесторских сметах и в сметах подрядчика, поставлены в зависимость в основном от заработной платы рабочих-строителей и операторов строительных машин.

Особенностью зарубежного опыта определения стоимости строительства является отсутствие понятия «строительно-монтажные работы». Под строительной продукцией понимаются, как правило, только строительные работы. Стоимость монтажа технологического оборудования практически всегда объединяется со стоимостью доставки и наладки оборудования.

При разработке инвесторских смет в части стоимости технологического оборудования в большинстве стран используются, как правило, справочники фирм-производителей. В США при определении стоимости технологического оборудования, предусмотренного проектом, зачастую используются данные, ежегодно публикуемые фирмой «Marshall & Swift». Эти данные содержат показатели стоимости промышленного оборудования 30 основных отраслей промышленности (Рис. 7).

Рис.7. Пример использования индексов Marshall & Swift.

Установление цены комплектного технологического оборудования в зарубежных странах осуществляется в результате переговоров или через торги. В случаях, когда фирма-поставщик является монополистом, проводятся переговоры. В странах ЕС принят закон, по которому подряды и субподряды на поставку оборудования на сумму свыше 1 млн ЭКЮ должны размещаться через торги.

Типовая структура справочника цен США. Структура разделов справочника задается форматом CSI MasterFormat2004, разработанным американской организацией Construction Specifications Institute, Inc.

Характеристика подхода к ценообразованию на прединвестиционной стадии - США. На данной стадии следует различать подход к ценообразованию для государственных контрактов (заказчик – государство) и коммерческих контрактов (заказчик – частная компания). На инвестиционной стадии все очень похоже на нашу систему ценообразования. Также как и у нас публикуются сборники цен. Но такие сборники публикуются частными фирмами, а не устанавливаются законодательно как у нас.

Например, справочник фирмы RSMeans (США) подробно рассматривает практически все виды строительных работ и представляет 50-60 тыс. единичных расценок с учетом стоимости материалов, рабочей силы, эксплуатации машин, накладных расходов и прибыли непосредственного исполнителя работы (прибыль и накладные расходы генподрядчика учитываются отдельно). Здесь же приводятся условия применения целого перечня региональных и других корректирующих коэффициентов.

Сборник укрупненных расценок на строительные работы содержит примерно три тысячи расценок на части зданий и сооружений с выделением в цене двух составляющих: суммарной стоимости материалов, эксплуатации строительных машин и затрат на оплату труда с учетом накладных расходов и прибыли непосредственного исполнителя работ. Сметные нормы и нормативы используются на всех стадиях управления инвестиционными процессами, включая предынвестиционную стадию (эскизная проработка проекта с обоснованием его основного замысла), обоснование инвестиций в строительство, разработку тендерной документации заказчика, формирование конкурсной документации подрядчиков и поставщиков ресурсов, разработку рабочего проекта и рабочей документации, подготовку строительного производства и взаиморасчеты за выполненные работы, а также поставки ресурсов.

Рис.8. Пример сборника RSMeans.

При этом, в отличие от отечественной практики, более значительная часть принадлежит оценке затрат и эффективности в составе обоснований инвестиций в строительство и конкурсной документации.

Общая характеристика подхода к ценообразованию на стадии строительства в США: Управление ценообразованием в строительстве на государственном уровне в США отсутствует, т.е. государство не вмешивается в процесс, предоставляя строительным компаниям данные для расчетов.

Большинство инжиниринговых компаний США имеют свою технику определения стоимости строительства, поскольку она не регламентирована никакими официальными документами. Обычные составляющие стоимости строительства - прямые затраты, накладные расходы и прибыль с учетом индекса стоимости строительства, учитывающего темпы инфляции. Нормы накладных расходов напрямую зависят от годовых объемов работ и составляют порядка 5-30% стоимости прямых затрат. Норматив всех налогов на прибыль не превышает 35%. Все виды контрактных цен «притерты» - максимальная рентабельность строительства не превышает 3-6% и в основном зависит от точности расчетов сметной стоимости. Данные по ценам и нормативам обрабатываются на основе государственной статистики, опросов компаний и из других источников и публикуются частными компаниями (из них наиболее широко применяются сборники компании RSMeans) (см. Рис.8).

Рис.9. Сборник BCIS, пример для поиска.

При этом компания, публикующая сборник цен, не несет юридическую ответственность за полноту и корректность данных. Об этом прямо говорится в предуведомлении к сборнику. Исполнители фирмы RSMEANS приложили максимум стараний и здравого смысла при отборе и обработке надежных источников для формирования публикуемых в Сборнике показателей. Тем не менее, фирма RSMEANS не дает и не подразумевает каких-либо ручательств и гарантий в связи с содержанием информации, приводимой в сборнике, включая точность, правильность, важность, достаточность или полноту публикуемых показателей и другой информации, помещенной в сборнике, и примененных при этом методов. Фирма RSMEANS не дает и не подразумевает ручательств и гарантий в связи с профессиональной пригодностью и адекватностью публикуемых данных для какой-либо конкретной цели. Фирма RSMEANS не берет на себя ответственности по отношению к любому потенциальному пользователю или третьему лицу за ущерб любого вида, за потери, дополнительные расходы или вред, включая косвенный или случайный, за реальные убытки, или вред, подлежащий в соответствии с предусмотренным законодательством соответствующим мерам наказания, включая потерянную прибыль или потерянные доходы, вызванные напрямую или косвенным образом с любой ошибкой или недосмотром, или проистекающий из или в связи с информацией, помещенной в сборнике.

Пример индексов стоимости ресурсов в строительстве (Великобритания):

Рис.10. Пример индексов (Великобритания).

Пример: Ценообразование -Великобритания. Европейские строительные стандарты (Еврокоды) разрабатывает технический комитет CEN/TC 250, функционирующий на базе Британского института стандартизации (BSI). Таким образом, европейская система ценообразования в строительстве в значительной степени создается на базе британской системы.

В Великобритании выходит множество изданий, посвященных нормированию затрат на строительство, среди них, например, Comprehensive Building Price Book BCIS, издаваемый Королевским институтом дипломированных оценщиков (см. Рис.10). Или – справочники издательства Spon Press, которое специализируется на выпуске строительной литературы. Компания SPON’S является одним из основных поставщиков исходных данных для ценообразования в Великобритании (см. Рис. 11).

Рис.11. Пример справочника SPON’S.

Характеристика подхода к ценообразованию в Европе: Общая характеристика европейской системы ценообразования в капстроительстве укладывается в понимание того, что в европейских странах применяется система сметных расчетов, близкая к североамериканской. Различие заключается в степени детализации элементной и укрупненной сметной нормативной базы, составе и структуре объектов-представителей, системе классификации и кодирования сметной информации, учете региональных особенностей строительства и других.

На данный момент в ЕС входят следующие 28 стран: Австрия, Бельгия, Болгария, Великобритания, Венгрия, Германия, Греция, Дания, Ирландия, Испания, Италия, Кипр, Латвия, Литва, Люксембург, Мальта, Нидерланды, Польша, Португалия, Румыния, Словакия, Словения, Финляндия, Франция, Хорватия, Чехия, Швеция и Эстония.

Особенностью ценообразования в странах ЕС является то что регулирование осуществляется на 2-х уровнях:

• Уровень ЕС – регулирование цен на отдельные виды материалов и оборудования, для обеспечения баланса экономики Евросоюза.
• Уровень страны – регулирование цен на отдельные виды материалов и оборудования, в том числе для обеспечения конкурентоспособности местных товаров.

Еврокоды (Eurocodes) представляют собой нормативные документы в области строительства, согласованные на уровне Евросоюза и рекомендованные к применению странами – членами союза с учетом национальных особенностей. Национальные приложения к еврокодам предусматривают дополнительные требования к отдельным параметрам строительства, которые могут быть выше, но не ниже общеевропейских. Эти требования каждая страна определяет самостоятельно.

Цели создания Еврокодов:

• Обеспечение общих критериев и методов проектирования, отвечающих необходимым требованиям механического сопротивления, устойчивости и огнестойкости, включая аспекты долговечности и экономии;
• Обеспечение единого понимания процесса проектирования конструкций среди владельцев, управляющих, проектировщиков, производителей строительных материалов, подрядчиков и эксплуатирующих организаций;
• Облегчение обмена услугами в области строительства между государствами-участниками;
• Облегчение маркетинга и использования строительных элементов и узлов между государствами-участниками;
• Облегчение маркетинга и использования строительных материалов и сопутствующей продукции, характеристики которых используются в расчетах по проектированию;
• Создание единой основы для исследований и разработок в строительной индустрии;
• Обеспечение подготовки общих пособий для проектирования и программного обеспечения;
• Повышение конкурентоспособности европейских строительных фирм, подрядчиков, проектировщиков и производителей конструкций и материалов на мировом рынке.

Программа Еврокодов включает в себя 10 частей, охватывающих основы строительного проектирования, воздействия (нагрузки), геотехнику, сейсмостойкость и основные виды строительных материалов.

В ЕС существует согласованная всеми участниками процедура постепенного вывода из применения национальных стандартов, по мере замещения их Еврокодами.

В настоящее время, по поручению Правительства РФ, ведется адаптация Еврокодов для применения в России (перевод и разработка приложений). Предполагается, что Еврокоды и национальные приложения, уточняющие нормативы в соответствии с особенностями проектирования и строительства в стране, начнут действовать на добровольной основе в строительной сфере России в 2015 году.

Европейские страны не входящие в ЕС, как правило, стараются найти баланс между использованием стандартов ЕС и развитием собственных систем ценообразования.

Выводы по разделу 2:

1. С точки зрения общих подходов к ценообразованию, отличия между системами разных западных стран не так велики, как можно ожидать исходя из различий в их политических и экономических системах. Однако, для европейских систем характерно большее, чем в США, влияние государства, в основном выражающееся в косвенной форме: через помощь в финансировании разработок и обучения. Жесткую позицию европейцы занимают по вопросам управления ценами на отдельные виды материалов и протекционисткими мерами для защиты отдельных отраслей.

2. При исследовании динамики европейских подходов к ценообразованию заметно влияние глобализации, то есть стремления США максимально продвинуть собственные стандарты. Показателем глобализации является также укрупнение исследовательских компаний публикующих данные под эгидой американских корпораций. Пример: недавнее поглощение американской корпорацией IHS британской компании Technical Indexes, известной в России своим сборником Wessex.

3. Альтернативой американской системы регулирования в строительстве является европейская система Еврокодов (Eurocodes), базирующаяся на британском подходе. Эта система выбрана в РФ в качестве ориентира для российской системы регулирования, однако большинство экспертов сходятся во мнении, что вследствие серьезных проблем внедрение Еврокодов в нашей стране и будет сопряжено с масштабной перестройкой действующей системы и затянется на годы.

4. Из западных аналогов российская система ценообразования в строительстве более всего похожа на французскую и германскую (основанные на сильном государственном регулировании), которые в данных странах будут постепенно заменяться на более стандартизированную систему для ЕС.

Продолжение следует, следите за публикациями.