При том, что закон уже не требует от владельцев сертификата на материнский (семейный) капитал (далее — МСК) представлять нотариально заверенное обязательство выделить доли в жилом помещении всем членам семьи (Закон от 01.03.2020 № 35-ФЗ), саму обязанность по оформлению жилья в общую собственность никто не отменял.
Закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ по-прежнему предусматривает, что лицо, получившее сертификат, обязано оформить жилье, приобретенное с использованием средств МСК, в общую собственность на себя, супруга и всех детей, с определением размера долей по соглашению.
А поскольку жилье с использованием средств МСК приобретается довольно часто, вопросы, связанные с оформлением такого соглашения, возникают регулярно. Немало ответов на них дает сейчас судебная практика.
Приведу один показательный пример из недавнего решения Верховного суда РФ по поводу того, когда соглашение о выделении долей в квартире, купленной на средства МСК, не требуется удостоверять у нотариуса.
Все началось с того, что глава семьи, будучи в браке, заключил от своего имени договор с застройщиком на приобретение квартиры по договору долевого участия.
Супруги расплатились по этому договору совместно накопленными средствами, а в недостающей части — кредитными. Банковский кредит они оплатили средствами МСК (в семье было трое несовершеннолетних детей). А после перед супругами встала проблема: в течение 6 месяцев нужно было выделить доли в квартире во исполнение требований закона о материнском капитале.
Поскольку квартира, купленная в браке, признается законом совместной собственностью супругов (независимо от того, на кого из них она оформлена), муж с женой заключили соглашение, где определили, что каждому ребенку выделяется по 1/18 в квартире, супруге — 7/18, а супругу — 8/18.
Однако Росреестр отказался регистрировать доли по такому соглашению, указав на необходимость его нотариального удостоверения (согласно ст. 38 Семейного кодекса РФ соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено).
Тогда супруги переписали соглашение, выделив каждому ребенку по 6/100 в квартире, а оставшиеся 82/100 они оставили себе на праве общей совместной собственности (не стали делить совместное имущество, дабы избежать нотариального удостоверения сделки).
Однако Росреестр снова вынес решение об отказе в регистрации, опять-таки, указав на необходимость нотариальной формы этого соглашения. Здесь муж с женой уже категорически не согласились с Росреестром и обжаловали его отказ в суде. Но и в суде, как оказалось, нет единой точки зрения на этот счет.
В первой инстанции их жалобу удовлетворили, но затем апелляционная и кассационная инстанции встали на сторону Росреестра, указав, что соглашение требует нотариального удостоверения, поскольку здесь происходит раздел совместно нажитого имущества.
Супруги принципиально пошли до конца в этом споре и обратились с жалобой в Верховный суд РФ, где к их доводам прислушались. Верховный суд РФ высказался так:
- во-первых, средства МСК имеют определенное целевое назначение (улучшение жилищных условий семьи), в связи с чем они не являются совместно нажитым имуществом супругов. Поэтому часть квартиры, приобретенная на эти деньги, также не относится к общей совместной собственности супругов.
И поскольку спорным соглашением распределялись доли между детьми только в части средств МСК, то никакого раздела совместного имущества здесь не произошло,
- а, во-вторых, супруги сохранили для себя режим совместной собственности на остальную часть квартиры — что опять-таки не является разделом совместно нажитого имущества.
Из всего этого Верховный суд РФ сделал вывод, что при обращении супругов со вторым соглашением Росреестр незаконно отказал им в регистрации, потребовав нотариального удостоверения сделки.
Но, как видно, чтобы добиться регистрации соглашения без штампа нотариуса, супругам пришлось дойти до Верховного суда РФ (Кассационное определение от 29 июня 2022 г. № 9-КАД22-3-К1).
Подписчики моего канала на платформе Boosty могут избежать такой ситуации и оформить соглашение о разделе квартиры, купленной с использованием средств МСК, без нотариального удостоверения — так, чтобы Росреестр зарегистрировал его без каких-либо претензий. На канале представлены образцы таких соглашений и инструкция по их оформлению.