Перераспределение спроса на складскую недвижимость
Консалтинговая компания NF GROUP подвела предварительные итоги I квартала 2025 года на рынке индустриальной и складской недвижимости. Аналитики зафиксировали значительное снижение доли e-commerce в структуре спроса — до 11 %, в то время как ритейл и производственные компании заняли 80 % объема сделок.
Этот показатель стал одним из самых низких за последние годы. В относительных значениях ниже был только IV квартал 2019 года, а в абсолютных объемах — I квартал 2019 года.
Динамика объема сделок со складскими площадями в России, млн. кв. м
Рост вакантности и замедление роста арендных ставок
Одним из ключевых трендов начала 2025 года стало увеличение доли свободных складских площадей. Вакантность в уже построенных объектах распределилась следующим образом:
- Московский регион — 1 % (+0,9 п.п. к сентябрю 2024 года);
- Санкт-Петербург и область — 2,1 % (+1,6 п.п.);
- Регионы России — 1,3 % (+0,9 п.п.).
Дополнительно на рынке наблюдается рост предложения субаренды и скрытой вакантности — площадей, которые могут освободиться в ближайшее время. В результате доступные площади увеличились:
- Московский регион — до 2,7 %;
- Санкт-Петербург — до 4,2 %;
- Регионы России — до 2,8 %.
Ослабление спроса привело к замедлению роста арендных ставок. Средневзвешенная ставка аренды складов класса A составила:
- Москва — 12 160 руб./кв. м в год (+1,3 %);
- Санкт-Петербург — 10 950 руб./кв. м в год (+1,4 %);
- Регионы России — 10 700 руб./кв. м в год (+2,9 %).
Распределение сделок со складской недвижимостью A и B классов по сфере деятельности компаний, Россия, I кв. 2025 г.
Рекордный объем нового предложения в 2025 году
По прогнозам, в 2025 году ожидается ввод 7,7 млн кв. м складских площадей классов A и B, что станет абсолютным рекордом.
- Более 50 % нового предложения придется на регионы России.
- 32 % складских площадей (2,5 млн кв. м) пока не законтрактованы и остаются доступными для аренды.
За первые три месяца 2025 года в России было заключено 320 тыс. кв. м сделок с качественными складскими площадями, две трети из которых пришлись на Московский регион. Ожидаемый общий объем сделок к концу года — 3,5 млн кв. м.
Динамика объема ввода складских площадей A и B классов, тыс. кв. м
Перспективы: восстановление активности во втором полугодии?
По мнению партнера NF GROUP Константина Фомиченко, в первой половине 2025 года рынок складской недвижимости останется в фазе умеренной активности, сосредоточившись на заполнении существующих и вновь появляющихся свободных площадей.
Однако во втором полугодии снижение ключевой ставки может стать катализатором роста. В этом случае компании и инвесторы начнут перенаправлять средства в реальный бизнес, что приведет к активизации сделок на рынке складской недвижимости.