За 12 лет жизни в Турции я побывала на многих стройках по самым разным причинам — от выбора будущей квартиры на этапе строительства до журналистских расследований и праздного любопытства. В этот раз мои родственники помогли мне оценить качество строительства в Турции, а также получить исчерпывающую информацию от застройщика о том, чем обычная турецкая новостройка отличается от российской.
Давайте узнаем, как прямо сейчас строят в Турции 90% домов и где выбирать жильё в зависимости от цели.
Где лучше покупать жильё
После долгих поисков и анализа качества жизни в нескольких странах, включая Европу, я остановилась на Турции. Основными факторами, которые определили выбор, стали благоприятный климат и экология, доступные цены при высоком качестве продуктов, а также возможность комфортной жизни для семьи с доходом в пределах 1500‒2500 долларов. За последние 12 лет многое изменилось: города перестроились, Турция стала богаче и современнее, цены выросли, а зарплаты турков в долларовом эквиваленте заметно увеличились. Если раньше недвижимость здесь можно было купить по низкой цене в ожидании превращения Турции в европейскую страну, то теперь она уже этого достигла, а стоимость жилья сопоставима с европейскими стандартами. Уровень инфраструктуры и сервиса по многим пунктам превышает средние страны ЕС.
У большинства моих знакомых выбор пал на квартиры в Аланье или Анталии — городах с отличными пляжами, развитой городской средой и большим сообществом экспатов. Однако для меня наличие этого сообщества скорее минус, чем плюс. Кроме того, климатические изменения, следствием которых стало установление месячной жары с температурой воздуха свыше +40 °C, заставили меня покинуть Средиземноморье. Некоторые мои соседи из Германии используют свои квартиры в Турции как летнее жильё и закупаются здесь одеждой, обувью и товарами для дома на весь год. Другие, например из Нидерландов, продали недвижимость у себя на родине и инвестировали в несколько квартир в Турции, сдавая их в аренду.
Что учитывать при выборе места
Выбор района зависит от цели покупки и образа жизни:
- Для ПМЖ, туристов, зимовщиков, удалёнщиков и цифровых кочевников:Аланья, Фетхие, Анталия, Мармарис. Важно помнить, что жильё, расположенное далеко от моря или центра, будет сложнее сдавать в аренду, а краткосрочная аренда становится всё более криминализированной в стране.
- Для инвесторов: Стамбул, Анталия, центр Анкары. Это перспективные локации с высокой доходностью от аренды.
- Сейсмоопасные районы (проверяйте карты!): южная часть (по всему побережью) Стамбула, Измит — самые сейсмоопасные в стране после Хатая и Кахраманмараша.
- Закрытые для иностранцев районы: список можно проверить на сайте goc.gov.tr (в Гугл Mahalle Kapatma Duyurusu hk.)
Дадут ли вам ВНЖ. Для получения ВНЖ стоимость недвижимости должна быть не менее 200 000 долларов, но правила могут измениться в любой момент.
Рекомендованные города
- Аланья (7/10) — тёплый и приятный курортный город у моря с активной светской жизнью, но с очень большим русскоязычным сообществом.
- Мармарис (10/10) — настоящий природный оазис с чистейшим хвойным воздухом и бирюзовыми пляжами за пределами города. Отлично подойдёт любителям маленьких прибрежных городков.
- Фетхие (7/10) — более доступная версия Мармариса, удобная для семей, желающих жить у моря, дышать свежим воздухом и наслаждаться горами. Отличный вариант для зимовки или переезда с удалённой работой.
Я не рекомендую новичкам покупать недвижимость в Измире, Бурсе, Анкаре и Стамбуле, так как это крупные шумные города, больше подходящие для тех, кто ищет работу. Трабзон и Черноморское побережье, когда-то привлекательные из-за низких цен, теперь подорожали, а зимы там очень дождливые.
Сейчас рынок недвижимости в Турции дорогой и застопорился. Цены растут как в долларах, так и в лирах, но инвестиционная привлекательность снизилась. Если речь идёт именно об инвестициях, то стоит рассматривать только новые проекты в центральных районах Анталии, Анкары и Стамбула. Лично я бы вообще подождала следующего падения. Но не факт, что оно будет.
Сравнение турецких и российских новостроек
Площадь, планировки, отделка
Турция. Средняя площадь квартиры в новостройке в обычном городе (не на курорте, где много жилья «на лето» и «для иностранцев») — 140 м², средняя площадь квартиры по всей стране — 111 м². Даже небольшие квартиры («евродвушки» 1+1) обычно начинаются от 50–60 м². Стандартная 2+1 (2 спальни) — это 90–110 м², стандартная 3+1 (3 спальни) — это 110–140 м². 85% людей в Турции живут в 3-комнатных и 4-комнатных квартирах.
Россия. В новостройках эконом- и комфорт-класса средняя площадь студий — 20–35 м², 1-комнатных — 35–55 м², 2-комнатных — 50–75 м², 3-комнатных — 75–105 м². Средняя площадь квартиры в стране — 52 м².
В Турции новые квартиры сдаются с полной чистовой отделкой. Это значит, что уже есть:
- качественная напольная плитка или ламинат;
- покрашенные стены;
- натяжные или гипсокартонные потолки с точечным освещением;
- готовая кухня с гарнитуром;
- установлены двери и сантехника в ванной;
- почти всегда — шкаф в прихожей.
В России большинство новостроек продаются без отделки или с базовым «предчистовым» ремонтом (стены оштукатурены, но без обоев, бетонные полы без покрытия). В комфорт-классе (который стоит гораздо дороже) иногда предлагают «базовую отделку» — линолеум или дешёвый ламинат, белые стены, но без кухни и часто без межкомнатных дверей, даже система отопления может быть «временной».
Доступность для населения
В обычных турецких городах, с большим количеством самых обычных производств и фабрик и полным отсутствием иностранцев и туристов, например в Бурсе и Конье, учитель в школе зарабатывает около 50 тыс. лир (120 тыс. рублей), а аренда 3-комнатной квартиры 90 м² в новом доме составляет около 15–20 тыс. лир (40 тыс. рублей), в зависимости от расположения — в 25 минутах от центра либо в центре.
В обычных российских городах, например, в Екатеринбурге и Новосибирске, зарплата учителя условно 30–50 тыс. рублей, а стоимость аренды 90 м² в новом доме с аналогичным по качеству ремонтом — примерно 70–110 тыс. рублей.
Материалы стен и теплоизоляция
Материал стен в Турции — газобетон (YTONG) и керамоблоки (BIMS, Tuğla) с высокой теплоизоляцией (25–50 см). Внешняя теплоизоляция: минеральная вата (каменная вата — taş yünü), пенополистирол (EPS, XPS). Чаще всего 5–10 см пенополистирола (EPS, XPS) или минеральной ваты. После новых законов 2011 года теплоизоляция обязательна. Фасады: штукатурные системы (ETICS) или навесные панели. Используются глубокие свайные или плитные фундаменты. В зданиях выше 6 этажей — сейсмоизоляторы, гибкие соединения.
Материал стен в России — кирпич/монолит с тонким слоем утеплителя. Кирпич (обычно облицовочный + несущая часть из газобетона или керамзитобетона). Теплоизоляция 5–15 см пенополистирола (ППС, XPS) или минеральной ваты — типично для многоквартирных домов. Часто применяется вентилируемый фасад (керамогранит, композит, металл, фиброцемент). В центральной России — ленточные, плитные, свайные фундаменты. В Москве, Санкт-Петербурге: глубокие свайные фундаменты для высоток.
Бронируйте отели и квартиры выгоднее с Яндекс Путешествиями. Для вас промокод DZEN10 на скидку до 10%, сохраните.
Условия тут.
Коэффициент теплопередачи (U), Вт/м²·K в Турции 0,6–1,2, в России 0,2–0,4.
Чем ниже коэффициент U, тем лучше утеплена стена и меньше теплопотери. В Турции нормативы на энергоэффективность жёстче, что связано с жарким климатом (стены должны хорошо сохранять прохладу) и современными стандартами строительства. В России, особенно в старых домах, теплоизоляция часто хуже.
Качество остекления
Окна в Турции — обычно двухкамерные стеклопакеты (U = 1,8–2,5 Вт/м²·K). В южных регионах (Анталия, Измир) популярны солнцезащитные стекла (тонированные, зеркальные, с напылением). В сейсмоопасных районах иногда ставят противоударные стекла (триплекс).
В России окна — двухкамерные или трёхкамерные стеклопакеты (U = 1,0–1,8 Вт/м²·K). Стандарт для современных домов: 4–16–4–16–4 мм или 4–14–4–14–4 мм (32–40 мм). В регионах с холодным климатом (Сибирь, Урал) могут ставить трёхкамерные стеклопакеты.
Система отопления и теплопотери
В Турции почти во всех новых домах используется индивидуальное газовое отопление (исключение — только ещё более удобное центральное отопление): в каждой квартире стоит собственный котёл, и жильцы могут сами регулировать температуру, вплоть до отключения. Это позволяет экономить на отоплении, когда вас нет дома, или отключать отдельные комнаты. В России большинство новостроек подключены к централизованному отоплению, где температура не регулируется жильцами (только на самой батарее, отключение 50–80%), а в межсезонье бывают перебои с подачей тепла. Также нельзя отключить отдельную комнату от прогрева в большой квартире.
В турецких новостройках потери тепла составляют в среднем 10–20% от потребляемой энергии, тогда как в российских домах — до 30–40%. Это связано с качеством утепления, окон и особенностями систем отопления.
Правильные ориентиры:
- Потери тепла в современных турецких новостройках: 20–30%.
- Потери тепла в российских новостройках: 15–30% (в современных домах) и 30–40% (в старых панельных домах без капремонта).
Скорость строительства
В Турции коробка 16-этажного дома возводится за 4–6 месяцев, а с отделкой — за 10–12 месяцев.
В России аналогичный дом строится 1,5–2 года, а с отделкой — до 3 лет.
Рабочий день на стройке: в Турции — 12 часов, в России — 8
В Турции рабочий день на стройке с 07:00 до 19:00 (иногда до 21:00), а в России — с 08:00 до 17:00. Многие турецкие рабочие живут прямо на стройке в вагончиках. Огромная часть рабочих сейчас занята в крупных проектах в Хатае, Кахраманмараше и других регионах, затронутых последним крупным землетрясением. В остальной части страны ощущается нехватка рабочей строительной силы.
Контроль качества бетона
В Турции образцы бетона (кубики) отправляют в лабораторию, если тест не проходит — заливку отменяют.
В России контроль выборочный, и часто бетон проверяют уже после заливки.
А у вас был опыт покупки недвижимости в Турции? Расскажите про ваш опыт в комментариях!
Полезные ссылки
От экономического кризиса до патриархата: 11 мифов о жизни в Турции
Текст: Maria Lewin для Яндекс Путешествий
Подписывайтесь на наш Дзен и путешествуйте лучше всех!
