Автор: Андрей Неретин
3 марта президент ГК «Виктор и Ко» Виктор СУРКОВ (на фото) получил мотивировочное решение суда, который отказал в легализации выкупа земельного участка площадью 0,2 га под пристроем ТРЦ «Мега Сити». Пристрой, в котором разместился кинотеатр, обладает признаками самостроя, т.к. был построен без разрешения на строительство. Руководству Самарской обл. пора обратить внимание на ничтожную сделку, по которой крупный земельный участок в центре г.о. Самара без проведения торгов был отчужден из госсобственности и находится в фактическом пользовании коммерческих структур.
Возведение самостроя
3 марта Арбитражный суд Самарской обл. завершил рассмотрение дела №А55-35104/2024, в котором президент ГК «Виктор и Ко» Виктор Сурков добивался легализации прав на земельный участок площадью 0,2 га в г.о. Самара. Участок был застроен в ходе расширения ТРЦ «Мега Сити». Суд отказал истцу в признании прав собственности на землю, т.к. историю возведения данного объекта переписать уже невозможно.
Сомнительная стройка развернулась в период, когда губернатором Самарской обл. был (2012-2017 гг.) Николай Меркушкин. Из материалов многочисленных судебных разбирательств известно, что 19 октября 2012 г. Государственная инспекция строительного надзора (ГИСН) Самарской обл. установила, что к зданию ТРЦ «Мега Сити» возводится пристрой в отсутствие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, разрешения на строительство, проекта организации строительства и т.д. Суд определил, что застройщиком следует считать ООО «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском» («ВиКоММ»), поскольку строительство велось на принадлежащем ему земельном участке. За это ООО «ВиКоММ» по решению Арбитражного суда Самарской обл. было привлечено к административной ответственности в виде приостановления деятельности по строительству объекта на 60 суток. «Реконструируемое здание ТРЦ «Мега Сити» является социально значимым объектом с большим потоком посетителей. Возведение пристроя без соответствующей разрешительной документации и отсутствие документов, подтверждающих безопасность как существующего, так и возводимого объекта, создает угрозу причинения вреда жизни или здоровью и имуществу неопределенного круга лиц», - гласило решение суда по делу №А55-31805/2012 от 14 января 2013 г.
В 2013 г. министерство строительства (минстрой) Самарской обл. обратилось в арбитраж, где потребовало от ООО «ВиКоММ» снести самовольную постройку, т.к. она возводится без разрешения на строительство. Министерство указало, что спорная постройка возводится на земельном участке, не оформленном для строительства капитальных объектов недвижимости. Однако в том споре суд встал на сторону Виктора Суркова. «В материалах дела отсутствуют бесспорные сведения о том, на каком земельном участке располагается пристрой, не указаны его границы и идентифицирующие признаки», - сказано в решении суда по делу №А55-3972/2013 от 19 декабря 2013 г.
Обошлись без разрешения
В 2015 г. Виктор Сурков завершил возведение пристроя к ТРЦ «Мега Сити» со встроенным помещением аптеки и кинотеатра. Причем возведением занималось уже другое юридическое лицо - ООО «Виктор и Ко Мега Сити» (ООО «Мега Сити»). В результате реконструкции площадь ТРЦ «Мега Сити» увеличилась с 49,9 тыс. кв. м до 54,6 тыс. кв. м. Общая площадь пристроя составила 4,7 тыс. кв. м. В последовавших судебных разбирательствах была раскрыта информация о том, что объект расположен на трех земельных участках. Один из них, площадью 0,2 га, находился в собственности Самарской обл. (кадастровый номер (КН) 63:01:0635001:353).
9 июня 2017 г. между правительством Самарской обл. и ООО «Мега Сити» был заключен договор купли-продажи того самого земельного участка площадью 0,2 га, который оказался под самовольно возведенным пристроем с кинотеатром. Участок был продан без проведения торгов. Однако Управление Росреестра по Самарской обл. уведомило о приостановлении регистрации права собственности на земельный участок. Ведомство указало, что на земельном участке находится самострой, поэтому у ООО «Мега Сити» отсутствует исключительное право на его приобретение в собственность за выкуп без проведения торгов.
В 2018 г. прокурор Октябрьского р-на г. Самары обратился в Октябрьский районный суд г. Самары с требованием обязать ООО «Мега Сити» устранить выявленные нарушения требований пожарной безопасности в торговом центре «Мега Сити» и запретить осуществление его деятельности. Впрочем, суд отказал прокурору в удовлетворении требований - якобы застройщиком нарушения требования пожарной безопасности были уже устранены (дело №2-2389/2018 ~ М-1853/2018).
В 2019 г. ООО «Мега Сити» обращалось в минстрой Самарской обл. за тем, чтобы министерство «задним числом» выдало разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию объекта. Областной минстрой отказал.
Ничтожная сделка
5 июля 2022 г. ООО «Мега Сити» смогло получить решение суда о признании права собственности на пристрой к ТРЦ «Мега Сити» (дело № А55-32115/2021). После этого Виктор Сурков озаботился легализацией прав на земельный участок под ним.
17 октября 2024 г. ООО «Мега Сити» обратилось с иском к правительству Самарской обл., управлению делами губернатора Самарской обл. и правительства Самарской обл. (УДГиПСО), министерству имущественных отношений (минимущества) Самарской обл. с требованием возложить обязанность по регистрации договора купли-продажи от 9 июня 2017 г. и передать земельный участок. Позже ООО «Мега Сити» отказалось от иска в части предъявления требований к областному правительству и УДГиПСО, а исковые требования были уточнены. Теперь истец потребовал просто признать право собственности на земельный участок.
Решением суда от 3 марта 2025 г. ООО «Мега Сити» в удовлетворении заявленных требований было отказано. Суд указал, что в преамбуле договора сказано, что он заключен на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, согласно которым право на приобретение земельных участков без проведения торгов имеют только собственники зданий и сооружений. Обратить историю вспять невозможно. В решении суда сказано: «Поскольку здание пристроя к ТРЦ на момент заключения договора купли-продажи от 9 июня 2017 г. собственностью истца не являлось, суд соглашается, что данный договор не соответствует требованиям действующего законодательства, в связи с чем считает договор купли-продажи от 9 июня 2017 г. №5-2017 с/к ничтожным».
При этом суд подчеркнул, что требование ООО «Мега Сити» передать земельный участок также не имеет правовых оснований. «Суд отмечает, что по акту приема-передачи от 21 июня 2017 г. земельный участок с КН 63:01:0635001:353 передан ООО «Виктор и Ко Мега Сити», доказательства возврата земельного участка суду не представлены», - гласит судебный акт.
Таким образом, Виктор Сурков не смог легализовать права на земельный участок под сомнительным пристроем к ТЦ «Мега Сити». При этом, как следует из материалов дел, денежные средства за выкуп участка были выплачены. Соответственно, бизнесмен может потребовать взыскать с облправительства сумму, которая была условием ничтожной сделки. Первый вице-губернатор - председатель правительства Самарской обл. Михаил Смирнов, в свою очередь, мог бы обратить внимание на данную ситуацию, т.к. земельный участок на протяжении многих лет находится в фактическом пользовании у коммерческих структур. Однако земля остается в собственности региона. При таких обстоятельствах возможно несколько вариантов развития событий. Первый - это заключение нового договора купли-продажи с актуальной ценой на землю по состоянию на текущий момент. Второй - взимание арендной платы или «неосновательного обогащения за пользование земельным участком.
