Договор с техническим заказчиком заключается между двумя сторонами:
⮚ С одной стороны – Заказчик / застройщик
⮚ С другой стороны – Технический заказчик
Под застройщиками понимаются физические или юридические лица, обеспечивающие на земельном участке, принадлежащем им, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Функции по техническому контролю принадлежат заказчику или застройщику. Эти лица могут передать все или часть таких функций третьему лицу на основании договора на выполнение функций технического заказчика.
Помимо этого, в соответствии со ст. 749 Гражданского кодекса РФ заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить договор об оказании таких услуг с инженерной организацией.
Функции технического заказчика
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации разработало и утвердило приказом № 297/пр от 2 июня 2020г. Методику определения затрат на осуществление функций технического заказчика, в Приложении №1 к которой указан достаточно расширенный перечень возможных функций технического заказчика:
1. Определение состава (общего содержания) работ с целью формирования плана по управлению проектом в строительстве (далее - проект), включая: анализ данных, определение состава работ (содержания) проекта, предпроектные проработки, планирование потребности в кадровых ресурсах, выявление потенциальных рисков проекта и определение путей их снижения, планирование и управление сроками (графиком) реализации проекта, планирование работы с возможными изменениями проекта, определение ключевых показателей эффективности и результатов проекта.
2. Получение технических условий подключения (технологического присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения.
3. Формирование в установленном порядке плана проектно-изыскательских работ, а также плана капитального строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, сноса, подготовка документации для разработки архитектурно-планировочной концепции и (или) проектной документации, получение необходимых согласований, разрешений.
4. Разработка технического задания на инженерные изыскания, согласование архитектурно-планировочных решений, разработка договоров о выполнении инженерных изысканий, выбор изыскательских организаций, заключение договоров о выполнении инженерных изысканий, разработка технического задания на подготовку проектной документации, разработка договоров о подготовке проектной документации, выбор проектных организаций, заключение договоров о подготовке проектной документации, согласование с проектными организациями сроков выполнения работ, осуществление контроля за их исполнением, координация взаимодействия проектных, изыскательских и прочих организаций - участников проектной подготовки строительства, контроль обеспечения требуемого уровня качества проектных решений в процессе разработки и реализации проектной и рабочей документации, определение целесообразности вариантного проектирования и оптимизации предлагаемых проектных решений, приемка, хранение и передача подрядным организациям проектной и рабочей документации, ведение отчетности о ходе проектирования, своевременное информирование застройщика о необходимости внесения изменений или корректировок, а также существенного отклонения от определенных условий проектирования.
5. Предоставление лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, материалов и документов, необходимых для выполнения указанных видов работ.
6. Обеспечение рассмотрения и согласования в установленном порядке проектной документации в государственных и муниципальных органах и прочих заинтересованных организациях, определение органов экспертизы и заключение соответствующих договоров, направление проектной документации на проведение экспертизы, организация утверждения проектной документации застройщиком (либо утверждение проектной документации, в случае, если это предусмотрено договором), а также внесение изменений в проектную документацию по результатам замечаний экспертизы.
7. Получение разрешения на строительство.
8. Разработка и утверждение технической части конкурсной документации, условий проведения конкурса (аукциона), разработка основных положений договора (контракта) и других разделов конкурсной документации, разработка конкурсной документации на исполнение обязанностей генерального подрядчика (подрядчика) строительства, оценка условий строительства объекта в конкурсном предложении, реализуемой подрядчиком технологии производства строительно-монтажных работ, оснащенности необходимым оборудованием и техникой, внутренней системы менеджмента качества, репутации, финансового состояния подрядной организации и других аспектов, проверка наличия необходимых документов.
9. Заключение договоров о строительстве объектов капитального строительства, установление требований к срокам строительства, качеству построенного объекта, рассмотрение в соответствии с проектной документацией состава и номенклатуры строительных материалов, конструкций, технологического оборудования и других видов материальных ресурсов, поставляемых подрядчиком, порядка проведения пусконаладочных работ, уточнение договорной цены работ, условий страхования рисков, связанных со строительством, требований по охране труда и технике безопасности при производстве строительно-монтажных работ, имущественной ответственности сторон за неисполнение договорных обязательств, условий конфиденциальности при выполнении контракта и прочих условий.
10. Получение разрешения соответствующих эксплуатирующих организаций на производство работ в зоне воздушных линий электропередач, линий связи в полосе отвода железных дорог, в местах прохождения подземных коммуникаций (кабельных, газопроводных, водопроводных, канализационных) и других расположенных на строительной площадке, использование в период строительства электроэнергии, газа, воды и пара от существующих источников в соответствии с проектом организации строительства в случае отсутствия у застройщика собственных объектов газо-, водо-, паро- тепло- и энергоснабжения, вырубку зеленых насаждений и пересадку деревьев, оформление порубочных билетов.
11. Организация создания геодезической основы строительства, выноса в натуру линий регулирования застройки и создания геодезической разбивочной основы, подготовка документов для получения разрешения на строительство, получение разрешения на строительство, подготовка земельного участка для строительства и (или) объекта капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта, организация подготовки строительной площадки, сноса существующих зданий и сооружений, переноса инженерных коммуникаций, включая компенсационные выплаты за счет застройщика.
12. Передача земельного участка генеральному подрядчику (подрядчику) строительства для проведения строительных работ.
13. Направление в органы государственного строительного надзора извещения о начале строительства объекта капитального строительства.
14. Предоставление лицам, осуществляющим строительство объектов капитального строительства, материалов и документов, необходимых для выполнения указанных видов работ, в том числе материалов и результатов инженерных изысканий, проектной документации, разрешения на строительство.
15. Передача подрядчику проектной и рабочей документации, утверждение и внесение корректив в графики выполнения строительно-монтажных работ, согласование с подрядчиками перечня планируемых поставщиков материалов и привлекаемых сторонних организаций для выполнения отдельных видов строительно-монтажных работ.
16. Контроль за сроками получения оборудования и материалов, организации приемки, представление и рассмотрение претензий к изготовителям и поставщикам, а также участие в арбитражном обсуждении (в случае необходимости), рассмотрение и урегулирование спорных вопросов по выполнению условий договоров (контрактов) строительного подряда с подрядными организациями.
17. Подготовка отчетности о ходе строительства и выполнении графиков производства работ, своевременное информирование застройщика в случае отклонения от сроков реализации проекта, предложение решений по сокращению и оптимизации сроков и бюджета строительства.
18. Проверка соответствия промежуточных результатов проекта и хода его работ установленным требованиям и критериям качества, сроков выполнения работ и их стоимости.
19. Ведение статистического учета и предоставление отчетности в установленном порядке и в соответствии с условиями договора с застройщиком, предоставление застройщику ежемесячной информации о ходе строительства, расходовании денежных средств, сроках выполнения каждого вида строительно-монтажных работ, возникновении дополнительных строительно-монтажных работ.
20. Проведение анализа затрат по отдельным статьям расходов строительно-монтажных работ и услуг, разработка и принятие мер по эффективному использованию выделяемых застройщиком денежных средств.
21. Ведение бухгалтерского учета, подготовка бухгалтерской и финансовой отчетности.
22. Участие в проверках, проводимых уполномоченными органами по контролю и надзору.
23. Обеспечение консервации объекта капитального строительства при необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев.
24. Участие в качестве наблюдателя при установлении причин нарушения законодательства, в результате которого причинен вред жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц в результате нарушения законодательства Российской Федерации о градостроительной деятельности.
25. Определение режима эксплуатации объекта в период индивидуальных и комплексных испытаний инженерных систем, оборудования их приемки, обеспечение контроля за пусконаладочными работами и организацией подготовки объекта к сдаче в эксплуатацию.
26. Проверка исполнительной документации, передача документации по приемке объекта в эксплуатацию на хранение пользователю объекта.
27. Создание от имени и по поручению застройщика приемо-сдаточной комиссии и проведение приемки от исполнителя работ, законченного строительством объекта.
28. Представление приемо-сдаточной комиссии необходимых документов по законченному строительством объекту.
29. Согласование сроков устранения дефектов и недоделок в соответствии с договорами с подрядными организациями.
30. Подготовка документов для обращения в соответствующие органы исполнительной власти за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, предъявление законченного строительством объекта строительства органам государственного строительного надзора и экологического надзора (в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации), предъявление законченного строительством объекта строительства уполномоченному органу для ввода в эксплуатацию.
31. Подготовка и подписание документов для осуществления ввода объекта в эксплуатацию и его последующей регистрации в органах местного самоуправления, в установленном ими порядке.
32. Передача завершенного строительством объекта застройщику или организациям-пользователям, уполномоченным застройщиком, или вынесение его на реализацию (продажу, отчуждение и другое).
33. Подготовка и передача застройщику отчета о выполнении договорных обязательств и о достижении проектом необходимых параметров по результатам строительства.
34. Иные функции, необходимые для достижения техническим заказчиком поставленных перед ним задач в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Права и обязанности технического заказчика
Технический заказчик имеет право:
⮚ Отступить от указаний Заказчика-застройщика, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах Заказчика-застройщика и Технический заказчик не мог предварительно запросить Заказчика-застройщика либо не получил ответа на свой запрос в течение определённого количества дней с даты его направления. Технический заказчик обязан уведомить Заказчика-застройщика о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным.
⮚ Осуществлять контроль за соответствием объема и качества выполняемых подрядчиками работ по строительству.
⮚ Проверять в любое время ход и качество работ, соответствие используемых материалов, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчиков и других лиц.
⮚ Вносить в исполнительную документацию обязательные для Строительной организации требования и указания о качестве строительства, применяемых материалов, деталей и конструкций.
⮚ В пределах своей компетенции давать указания Строительной организации, в том числе требовать выполнения работ в соответствии с проектно-сметной документацией, запрещать Строительной организации использование не отвечающих нормативно-техническим актам недоброкачественных строительных материалов, деталей и конструкций.
⮚ Осуществлять контроль за исполнением Строительной организацией предписаний органов государственного строительного надзора.
⮚ С согласия Заказчика-застройщика передавать свои отдельные права и обязанности по Договору третьему лицу при условии принятия последним части обязанностей, условий и обязательств по Договору. Передача прав и обязанностей оформляется соответствующим договором.
⮚ Утверждать изменения и дополнения проектной документации при наличии положительного заключения экспертизы проектной документации.
⮚ Направлять проектную документацию и результаты инженерных изысканий на государственную или негосударственную экспертизу, на экологическую экспертизу.
⮚ Оспаривать отрицательное заключение экспертизы, в том числе в судебном порядке.
Технический заказчик обязан:
⮚ Выполнять поручения по договору в порядке и в сроки, установленные заданиями Заказчика-застройщика, на условиях, согласованных Сторонами.
⮚ Исполнять поручение по договору лично, привлечение третьих лиц осуществляется с письменного согласия Заказчика-застройщика.
⮚ Обеспечить доступ Заказчика-застройщика на строительную площадку для контроля за соответствием объема и качества выполняемых подрядчиками работ в сопровождении представителя Технического заказчика.
⮚ Своевременно извещать Заказчика-застройщика о наступлении обстоятельств, не зависящих от воли Техзаказчика, делающих невозможным надлежащее (качественное и своевременное) выполнение Техническим заказчиком своих обязательств по Договору.
⮚ После сдачи объекта в эксплуатацию передать его Заказчику-застройщику по акту приёма-передачи.
⮚ В ходе передачи готового объекта обеспечить устранение по требованию административно-технической инспекции и других уполномоченных организаций недостатков и дефектов, указанных в акте о дефектах.
⮚ Передать Заказчику-застройщику необходимые документы (копии), имеющиеся у Технического заказчика, для государственной регистрации права собственности на построенный объект.
⮚ Обеспечить ежемесячно не позднее определённого числа месяца, следующего за отчётным периодом, представление Заказчику-застройщику отчета о выполнении Договора.
⮚ Сообщать Заказчику-застройщику по его требованию все сведения о ходе исполнения поручений по Договору.
⮚ Передавать Заказчику-застройщику без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения.
⮚ В течение определённого количества дней с момента исполнения каждого поручения по Договору возвратить Заказчику-застройщику доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет об исполнении поручения с приложением оправдательных документов.
⮚ Выполнить надлежащим образом иные свои обязательства, предусмотренные договором.
Права и обязанности заказчика-застройщика
Заказчик-застройщик имеет право:
⮚ Требовать от Технического заказчика исполнения взятых на себя обязательств по договору.
⮚ Определять в соответствии с договором, проектом и сметой объемы использования инвестиций.
⮚ Привлекать иных технических заказчиков для выполнения работ по объектам, которые не приняты к исполнению Техническим заказчиком.
⮚ Обеспечивать контроль за соответствием объема и качества выполняемых работ. При осуществлении контроля за ходом выполнения работ Заказчик-застройщик или его уполномоченное лицо должен перемещаться по строительной площадке в сопровождении уполномоченного представителя Технического заказчика, строго соблюдая при этом правила техники безопасности.
⮚ Передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.
⮚ В любое время требовать у Технического заказчика сведения и отчёты о ходе исполнения договора, копии документов, подтверждающих проведенную Техническим заказчиком работу.
⮚ Давать Техническому заказчику указания о порядке и иных условиях исполнения поручения по Договору.
⮚ Отменить поручение по договору в любое время, уведомив Технического заказчика об этом за определённое количество дней.