Верховный Суд задает определенные тенденции в том числе по направлению разбирательств о самовольных постройках, в связи с чем необходимо быть в курсе текущей практики и положений. Это обширная и достаточно специфичная ниша, в связи с чем изначально необходимо детально и скрупулезно ознакомиться с устоявшейся практикой. Обзор судебной практики с опорой на московские кейсы – в нашей статье от экспертов ENCOM.
История судебных споров о самовольных постройках
Самострой может фигурировать в судебных делах с разными видами исков. Первый из таких – иск о признании права собственности на самовольную постройку, инициируемый самим владельцем или застройщиком. В таких делах самовольно возведенные площади не зарегистрированы в ЕГРН, БТИ и др. Отсылаясь к московской практике, можно понять, что, как правило, подобные объекты либо еще не выявлены государственными органами, либо выявлены Госинспекцией по недвижимости и классифицированы в Приложение №3 Постановления Правительства Москвы № 819-ПП от 11.12.2013.
Вторая категория исков – противоположные, о признании постройки самовольной и её сносе (демонтаже). Здесь уже истцом в московских судах является Департамент городского имущества (ДГИ), получивший информацию о наличии самовольной постройки от Госинспекции по недвижимости (ГИН) путем отлаженного межведомственного взаимодействия, а ответчиком – собственник или застройщик. При этом самовольная постройка по практике может быть «в правах», то есть зарегистрированной в вышеуказанных инстанциях (по аналогии – Приложение №2 819-ПП для самовольных построек в Москве).
В начале 21 века в России превалировали судебные дела о признании права собственности, по результатам рассмотрения которых большинство незаконных построек легализовывались. Главным критерием удовлетворения иска была безопасность здания во всех смыслах. Однако со временем в судах стали более тщательней изучаться и иные детали. Например, важным вопросом являлось рассмотрение прав самостройщков на земельные участки. Например, наличие в договоре аренды права на строительство или реконструкцию или заключении дополнительного соглашения с ДГИ с изменением статуса земельного участка, что является одним из главных факторов выявления Москве незаконных построек Госинспекцией по недвижимости вообще. Далее практически необходимым фактором для признания права собственности на самовольную постройку в судебных делах стала добросовестность застройщика, то есть его своевременные попытки обращения и согласования стройки, в ответ на которые государственные органы необоснованно ему отказывали.
Таким образом, отсутствие разрешения на строительство и (или) непринятие заявителем мер по его получению на практике стало весомым критерием для отклонения исков и последующего сноса самовольных построек.
Далее в законодательстве появился незаконный порядок сноса самовольных построек. Таким образом, 222-я статья ГК РФ фактически превратилась в механизм ликвидации самовольных построек, то есть строений, возведенных с определенными ГК нарушениями законодательства.
Критерии признания права собственности на самовольную постройку
В обзоре судебной практики от Верховного Суда можно отчетливо ознакомиться со следующими критериями, способствующим выигрышу в суде и признании права собственности на самовольную постройку.
Во-первых, это право собственности на земельный участок, декларирующее возможность строительства или реконструкции расположенного на нем спорного объекта недвижимости в определенных технических рамках.
Во-вторых, безотлагательно самовольная постройка должна соответствовать градостроительным, строительным, пожарным, санитарным и иным нормам законодательства. Это не значит, что какой-либо дефект или нарушение будет трактовано как основание для сноса, однако подобное может слабить позицию застройщика, дополнительно дав возможность государственному строительному эксперту сделать вывод о целесообразности сноса или признания права собственности на самовольную постройку.
В-третьих, факт отсутствия нарушения прав третьих лиц – весьма значимый аргумент, как показывает практика. Самовольная постройка не должна нарушать права и интересы других лиц, не угрожать жизни людей.
В-четвертых, это добросовестность, планомерность действий и заинтересованность лица, возведшего самовольную постройку, в получении разрешительных документов и согласований для начала работ, характеризующиеся неправомерными отказами государственных органов. Главным из этих документов является разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию после выполнения строительства или реконструкции. Дополнительно могут быть рассмотрены важные, но обладающие ниже статусом и «весом» в суде документы: градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), технические условия (ТУ), свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения (АГР), проектная и рабочая документация (ПД и РД), положительное заключение государственной или негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, согласования с иными органами – например, Департаментом культурного наследия в случае реконструкции объектов культурного наследия.
Когда суд отказывает в сносе самовольной постройки
Верховный Суд постулирует ряд из нескольких положений, являющихся достаточными и полноценными основаниями для отказа в сносе самовольной постройки (далее рассматриваются критерии из «Обзора судебной практики» ВС РФ от 16.11.2022).
1. В рамках легализации, то есть сохранения, самовольная постройка может иметь незначительные (несущественные) отклонения от действующих градостроительных, строительных, пожарных норм и стандартов. Иначе говоря, демонтаж самостроя – крайняя мера, для реализации которой объект должен иметь критические нарушения, аварийные или предаварийные дефекты. В свою очередь, примерами «мелочей» могут быть: незначительные превышения заявленной площади постройки, небольшие ненормативные нарушения границ земли или отступов. Согласно разъяснениям ВС РФ, противоположно, то есть в качестве существенных нарушений строительного законодательства можно обозначить неустранимые нарушения, влекущие обрушение, причинение вреда жизни, здоровью, повреждение или ликвидацию имущества.
2. Самовольная постройка может характеризоваться нарушениями, даже пусть достаточно серьезными, но при этом обладать свойством потенциального технического устранения данных дефектов и отклонений. Если существует вероятность устранения несоответствий, то суд может указать решение с альтернативным способом исполнения, будь то снос или приведение самовольной постройки в соответствие с действующими строительными требованиями.
3. В обзоре судебной практики иным основанием для отказа в сносе является отсутствие у истца материально-правового интереса. Истец, обращаясь в суд, должен указать, каким образом его права будут восстановлены в результате сноса самостроя. Если же он затрудняется это сделать, то суд должен отказать в иске о сносе самовольной постройки.
4. Классическим и, возможно, самым «популярным» в практике среди защитников инструментом для аннулирования иска о сносе самовольной постройки является пропуск срока исковой давности. Действительно, его крайне часто использует защита, однако стоит понимать, что это не панацея. При его применении срока искомой давности должен быть подтвержден факт отсутствуя угрозы людям – посетителям, работникам и проходим – который определяется в рамках независимой судебной строительно-технической экспертизы, исполнитель которой назначается судьёй.
Позиция Верховного Суда о самовольных постройках
В нулевых годах позиция Верховного Суда заключалась в следующем положении: если отсутствуют ранее названные в статье критерии, позволяющие аргументированно признать право собственности на самовольную постройку, то этот факт должен повлечь принятию решения о её сносе, другими словами – приведению объекта состояние до реконструкции или полном демонтаже строения в случае его незаконного нового строительства. То есть суд выбирал одно из двух – признание право собственности и сохранение спорных площадей или снос самовольной постройки.
На текущий момент позиция Верховного суда видоизменилась, как считают многие эксперты, в пользу лиц-самостройщиков. А именно: появились основания для формального отказа в аннулировании иска о признании постройки самовольной и её сносе – истечение срока исковой давности, отсутствия материального интереса у истца вследствие сноса и т.д. Пользование этими инструментами при этом не обязывает лицо, осуществившее самовольную постройку, доказывать в суде остальные обстоятельства дела, необходимый для признания права собственности на неё.
Рассматривая текущую практику выстраивания стратегии ведения судебных дел по сносу самовольных построек, необходимо помнить – владельцу самовольной постройки желательно предоставлять в качестве исходных материалов для суда любые аргументы, доказательства, технические документы, в которых зафиксирована безопасность самовольной постройки и соответствие её закону. Тем не менее, предоставление таких исчерпывающих доказательств в суде не отменит назначение судьёй независимой строительно-технической экспертизы самовольной постройки в ходе судебного дела. Эксперт обязан будет проверить объект на предмет технического состояния, соответствию нормам, наличию или отсутствую угрозы жизни гражданам. Однако заранее подготовленная, структурированная доказательная база увеличит список исходных материалов, которые судебный эксперт будет обязан изучить и принять во внимание, что косвенно может повлиять на его выводы или хотя бы на ход проведения исследований.
Что не является самовольной постройкой – комментарии Верховного Суда
Базовое и фундаментальное положение Верховного Суда – здания, возведенные до вступления в силу Гражданского и Земельного кодекса РФ, не могут быть признаны самовольными. Это логично, как минимум потому, что в ГК РФ впервые и был введен термин «самовольная постройка» (ГК действует с 1 января 1995 года). Касаемо Земельного кодекса, действующего с 20 октября 2001 года – постройки не могут быть признаны самовольными в административном порядке по мотивам отсутствия права на земельный участок, а значит, не могут быть снесены в административном порядке. Эта аксиома так же неоспорима, поскольку до формализации положений в Земельном кодексе о правах на земельные участки, оснований об их возникновении и др., не существовало систематизированного государственного регулирования. Например, ранее существовали субъектные и муниципалитетные различия в документации и трактовке прав.
Существуют и иные правовые позиции. Например, использование здания по иному функциональному назначению, отличному от изначального, указываемого в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), не делает его априори самовольной постройкой. Если здание возведено в соответствии рабочей документацией, а проектная документация получила положительное заключение экспертизы в согласованности с видом разрешенного использования земельного участка, но в последствии используется нецелевым способом, то оно не признаётся самовольной постройкой.
Дополнительным нюансом «непризнания» самовольными постройками тех зданий, которые не полностью соответствуют условиям договора аренды, если характеристики здания обусловлены наличием ограничений по площади застройки и другими параметрами соответствующего земельного участка.
Самовольной постройкой в контексте обзора судебной практики от Верховного Суда не может быть названо некапитальное строение или же капитальное, но чьи технико-экономические показатели изменились не в результате нового строительства или реконструкции, а в рамках перепланировки, переоборудования, капитального ремонта.
Термин «самовольная постройка» не применяется и к следующему виду объектов. Это вспомогательные постройки – строения, функционально «привязанные» и «зависимые» от основного здания, то есть предназначенные сугубо для его обслуживания, поддержания эксплуатации и протекающих в нем функциональных, возможно, технологических процессов. Очевидно, что главным критерием рассмотрения вспомогательности будет является наличие на земельном участке другого, капитального, «родительского», объекта недвижимости, а также их фактическое использование и взаимосвязь между ними.
Выводы. Как сохранить самовольную постройку в суде?
Судебная практика гласит, что каждое здание – набор индивидуальных показателей, самобытная история, аутентичный набор исходно-разрешительной документации и т.д. Ввиду многогранности аспектов первоначально необходим юридический и (или) градостроительный аудит ситуации с реальной оценкой шансов, стоимости и сроков сохранения самовольной постройке в суде. Для московских самостроев идеальным вариантов видится дорожная карта и сравнение двух возможных методов амнистии незаконной постройки – внесудебной через Госинспекцию по недвижимости и Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК), либо же как раз-таки через суд. Взвесив все за и против, риски, расходы и сроки, собственник сможет взвешенно принять решение о том или ином пути легализации.
Говоря про судебный вариант легализации самовольной постройки, опыт и практика специалистов ENCOM позволяет утверждать, что он в действительности является реальным, но затяжным. Главный подводный камень – не всё зависит от юристов и адвокатов, потому как в жизненном цикле судебного дела будет обязательный этап – судебная экспертиза, делегируемая с конца 2023 года только государственным учреждениям. Они в свою очередь крайне сурово оценивают состояние самовольной постройки, ввиду чего необходимо объект «готовить» к суду заранее и заблаговременно, что не всегда бывает выполнимо. Более того, ознакомившись с судебной практикой и позицией ВС РФ в нашей статье, читатель наверняка заметил, что тема соответствия самовольной постройки нормам и отсутствие угрозы жизни и здоровью – ключевой фактор, рассматривающийся в рамках её легализации в суде.
Тем не менее, шансы есть практически в любых ситуациях, и подробно продемонстрировать их можно после преддоговорного аудита объекта.
Более подробно ознакомиться с легализацией самовольных построек и узнать все нюансы, виды и стоимость - вы можете у нас на сайте https://encom.ru/services/legalizacziya-samovolnyh-postroek/