Реализация проекта строительства туристического комплекса требует тщательной правовой подготовки, включающей несколько этапов юридического сопровождения, начиная с выбора земельного участка и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию. Ключевые моменты правовой подготовки включают следующие этапы:
1. Выбор земельного участка
- Проверка титула: Анализ документов, подтверждающих право собственности на земельный участок.
- Согласование категорийности и целевого назначения земли: Определение возможности использования земельных участков определенной категории (например, сельскохозяйственных земель) для целей строительства объекта туристической индустрии.
- Оформление прав на земельный участок: Формализация права аренды или приобретения земельного участка через соответствующие юридические процедуры.
2. Получение финансирования
- Формирование и согласование схемы сделок: Проработка основных условий привлечения инвестиций или кредитных средств, вариантов привлечения инвесторов, получения льгот.
- Сделки по привлечению Инвесторов в проект: согласование основных условий инвестирования уже с конкретным Инвестором, для закрепления которых подписываются Term Shit.
- Сопровождение получения банковского финансирования: проработка условий банковского финансирования, согласование условий с кредитными организациями.
- Сопровождение получения льгот различного уровня: проработка и прохождение процесса оформления документации для получения различного рода льгот, как регионального, так и федерального уровней, заключение соглашений о льготах. Например, заключение Соглашение на 10-илетнюю льготу по налогу на имущество, или Соглашение о защите капитальных вложений и пр.
3. Разработка проектной документации
- Получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ): Планы ГПЗУ содержат необходимые технические условия и ограничения для проектирования и строительства.
- Архитектурное проектирование и разработка рабочего проекта: Создание концептуального и рабочего проектов, соответствующих техническим регламентам, санитарно-гигиеническим нормам и стандартам противопожарной защиты.
- Проведение экологической экспертизы: Обязательное проведение оценки воздействия на окружающую среду, особенно при строительстве вблизи экологически значимых объектов.
4. Получение разрешений на строительство
- Подготовка и подача заявки на разрешение на строительство: Обращение в компетентные муниципальные органы с заявлением на выдачу разрешения на строительство.
- Утверждение проектной документации государственными надзорными органами: Процесс утверждения проектной документации органами государственного строительного контроля.
- Прохождение государственной экспертизы проекта: Экспертиза проекта проводится независимыми экспертизами для подтверждения соответствия требованиям нормативно-правовых актов.
5. Обеспечение инженерными коммуникациями
- Заключение соглашений с коммунальными службами: Заключение договоров на поставку электроэнергии, водоснабжения, газа и канализации.
- Проектирование и прокладка инженерных сетей: Необходимость разработки и прокладки новых инженерных коммуникаций, если существующие сети недостаточны для обеспечения потребностей строящегося объекта.
6. Строительные работы и контроль качества
- Назначение генерального подрядчика: Выбор и заключение контракта с генеральным подрядчиком на выполнение строительных работ.
- Регулярный контроль выполнения работ: Постоянный мониторинг соответствия выполняемых работ проектной документации и строительным нормативам.
- Авторский надзор: Контроль за выполнением проектных решений в процессе строительства.
7. Оформление акта ввода в эксплуатацию
- Получение акта ввода объекта в эксплуатацию: Завершение строительных работ и оформление акта ввода объекта в эксплуатацию.
- Техническое обследование зданий: Проведение технической проверки специализированных организаций для оценки состояния конструкций и инженерных систем.
- Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности: Внесение объекта недвижимости в государственный реестр и регистрация права собственности.
8. Правовое регулирование эксплуатации
- Составление правил пользования объектом: Разработка внутренних правил эксплуатации комплекса, включая положения о поведении посетителей и распределении ответственности между сторонами.
- Страхование имущества и ответственности: Оформление страховых полисов для покрытия возможных убытков и ответственности перед третьими лицами.
- Юридическое сопровождение трудовых отношений и взаимодействия с контрагентами: Обеспечение правового регулирования отношений с персоналом и деловыми партнерами.
9. Экологические и социальные обязательства
- Соблюдение экологического законодательства: Выполнение нормативных требований в сфере охраны окружающей среды.
- Социальные обязательства перед местными сообществами: Реализация мер по созданию рабочих мест, развитию инфраструктуры и поддержке местных инициатив.
Любой процесс строительства, в том числе и туристического комплекса, на различных стадиях имеет свои особенности, которые требуют участия различных специалистов и организаций.
Участники проекта – это физические или юридические лица, которые непосредственно вовлечены в реализацию проекта на каком-либо этапе или нескольких этапах, либо чьи интересы могут быть затронуты при осуществлении проекта.
Большое число участников строительного процесса привело к созданию особых организационных форм в управлении процессом строительства – возникают службы генподрядчика, субподрядчика, заказчика.
Кого можно относить к участникам проекта?
Состав участников проекта строительства туристического комплекса может меняться на разных этапах развития проекта. Это связано с различными потребностями на каждом этапе — от проектирования до эксплуатации. Рассмотрим ключевых участников каждого этапа в зависимости от стадии реализации проекта:
1. Прединвестиционный этап
На данном этапе происходит оценка возможности реализации проекта, формируется концепция проекта, разрабатывается бизнес-план и происходит планирование будущих работ. Основные участники:
- Заказчик проекта – это организация или конкретное физическое лицо, намеревающееся осуществить строительство или реконструкцию зданий и сооружений либо иной вид строительных работ, для проведения которого требуется разрешение на строительство, являющееся автором идеи проекта, подготовившим предложение по осуществлению проекта и его предварительное обоснование. Заказчик утверждает требования к результату проекта, определяет цели, требования и содержание проекта, устанавливает ограничения и обеспечивает финансирование проекта за счет собственных средств или кредитов, является будущим владельцем и пользователем результатов проекта. С юридической точки зрения понятие «заказчик проекта» не имеет единого общепринятого или законодательного определения.
- Застройщик ‑ лицо, которому в установленном порядке предоставлен земельный участок под строительство или реконструкцию зданий или сооружений. Застройщиком может также выступать орган государственной исполнительной власти или местного самоуправления. К функциям застройщика относят обеспечение разработки проектно-сметной документации, организацию процесса строительства (включая поиск подрядчиков), обеспечение своевременного и непрерывного финансирования, осуществление технического надзора за строительством, организацию приёмки законченных строительством или реконструкцией объектов недвижимости. Законодатель даёт определение технического заказчика в Градостроительном кодексе ФР.
- Инвесторы — лица или организации, предоставляющие финансирование (капитальные вложения) для разработки и реализации проекта с целью получения прибыли в результате. Инициатор может выступать в роли заказчика проекта, тогда инвестор и заказчик – одно и тоже лицо, а может и совсем не принимать в нем никакого участия. Также возможен и варианты с различной пропорцией вовлечённости Инвестора в процесс управления и контроля проекта, в таком случае между заказчиком и инвестором заключается договор. Инвестор – это сторона, осуществляющая инвестиции в проект. Цель инвестора, конечно же, максимизация прибыли от полученных результатов проекта. Инвестор несет риски, осуществляя инвестиции в проектную деятельность.
· Консультанты — специалисты, оценивающие экономическую целесообразность и риски проекта, специалисты по рынку недвижимости, экономике туризма, экологическим вопросам.
· Архитектурные бюро — помогают разработать концепцию будущего комплекса, проводят предварительные исследования местности.
- Юристы — — помогают оформить правовую базу проекта, начиная с получения земли и заканчивая лицензиями: занимаются вопросами оформления прав собственности на землю, разрешениями на строительство и согласованием всех юридических аспектов.
Консультанты, архитектурные бюро, юристы, консалтинговые организации связаны с Заказчиком или с Инвесторами договорными правоотношениями. которые определяют цель их работы.
2. Проектирование
После одобрения концепции начинается детальная разработка проекта. В этот период участвуют:
· Главные архитекторы и проектировщики — разрабатывают архитектурную документацию, планы здания, инженерные системы. Лицо, имеющее соответствующее разрешение (членство в СПО) на выполнение соответствующих видов проектных работ, которое заключило договор с заказчиком и выполняет взятое обязательство лично. В данной группе можно выделить генерального проектировщика как лицо, имеющее соответствующее разрешение (членство в СПО) на выполнение соответствующих видов проектных работ, которое заключило договор с заказчиком и привлекает для выполнения своих обязательств субпроектировщиков. При необходимости осуществляют авторский надзор за ходом строительства, то есть контроль правильности реализации строителями решений, отображенных в проектной документации;
- Инженеры-конструкторы — рассчитывают нагрузки, устойчивость конструкций, выбираются материалы.
- Дизайнеры интерьеров — создают дизайн внутренних помещений.
- Специализированные инженеры (водоснабжение, электроснабжение, отопление, вентиляция) — обеспечивают функциональность инженерных сетей.
- Бюро технических экспертиз — проверяют соответствие проекта строительным нормам и стандартам безопасности.
- Технический заказчик – исключительно юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика осуществляет функции застройщика, и которое обязано являться членом саморегулируемой организации на выполнение соответствующих видов работ. Законодатель даёт определение технического заказчика в Градостроительном кодексе ФР.
- Органы государственной власти и органы муниципального самоуправления ‑ стороны, выдвигающие и поддерживающие экологические, социальные и другие общественные и государственные требования, обеспечивающие выполнение законодательных требований и процессов (например, завершение этапа проектирования связано с взаимодействие с соответствующими органами в целях получения разрешения на строительство), связанных с реализацией проекта и удовлетворяющие свои интересы путём получения налогов от участников проекта или от последующей эксплуатации результатов проекта.
3. Этап строительства
Основной этап, когда комплекс начинает обретать физическую форму. Ключевыми участниками являются:
- Технический заказчик - контролирует качество выполнения работ и соответствие проекту.
- · Генеральный подрядчик — организация, несущая ответственность на основании договора за выполнение работ по проекту и выполняющая работы своими силами или силами других организаций (субподрядчиков), координирует строительные работы, обеспечивает соблюдение сроков и бюджета, подрядчик, имеющий соответствующее разрешение (членство в СПО) на выполнение соответствующих видов строительных работ, является главным исполнителем строительных работ, хотя может и не выполнять работы непосредственно своими силами;
- Подрядчики — физические или юридические лицо, имеющее право на осуществление строительной деятельности и (или) заключившее договор с заказчиком, застройщиком, которые выполняют конкретные виды строительных работ (бетонирование, монтаж кровли, отделочные работы, и пр.).
- Поставщики материалов — поставляют необходимые стройматериалы.
- Строители — рабочие разных специальностей, от каменщиков до электриков.
- Технические инспекторы — контролируют качество выполнения работ и соответствие проекту.
- Органы государственной власти и органы муниципального самоуправления ‑ например, завершение этапа строительства – получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
4. Этап предоткрытия
После завершения строительства основной акцент смещается на эксплуатацию и управление комплексом.
Перед открытием комплекса проводится ряд мероприятий:
- Комиссия по приемке объектов — представители заказчика и подрядчика совместно принимают объект после строительства.
- Рекламные агентства или маркетинговая команда — начинают продвижение комплекса, запускают маркетинговые кампании среди потенциальных клиентов в целях привлечения гостей.
- Специалисты по эксплуатации зданий — готовят объекты к эксплуатации, тестируют оборудование и системы жизнеобеспечения.
- Сотрудники кадрового отдела — нанимают персонал для дальнейшей работы в комплексе, включая сотрудников отелей, ресторанов, спортивных центров и пр., специалистов охраны и безопастности.
- Управляющая компания — занимается эксплуатацией комплекса, включая управление гостиничными услугами, ресторанами, спа-центрами и прочими объектами инфраструктуры. Управляющая компания может быть не она, а несколько, в случае, если управление специальными функциональными зонами (такими как F&Bили СПА) передаются под управление профильных управляющих организаций.
- Лицензирующие органы ‑ органы власти, осуществляющие лицензирование в соответствии с законодательством, в соответствии с которым проводятся мероприятия, связанные с предоставлением, продлением, приостановлением и аннулированием лицензий специальных разрешений на осуществление некоторых видов деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями (например, получение алкогольной лицензии).
5. Операционный этап
Когда комплекс открыт для посетителей, важными становятся следующие участники:
- Управляющая компания — занимается повседневной эксплуатацией комплекса, решает административные вопросы.
- Менеджмент отеля/комплекса — управляет всеми службами (обслуживание номеров, питание, развлечения).
- Обслуживающий персонал — сотрудники ресторанов, баров, спа-салонов, горничные, охранники.
- Технический персонал — следит за исправностью оборудования, осуществляет мелкий ремонт.
- Маркетологи и PR-менеджеры — поддерживают имидж комплекса, привлекают новых клиентов.
6. Развитие и модернизация
Даже после запуска комплекса процесс его модернизации продолжается:
- Эксперты по развитию туризма — оценивают рынок и предлагают новые направления развития комплекса.
- IT-компании — внедряют современные технологии управления, бронирования и обслуживания гостей.
- Дизайнеры интерьеров — участвуют в обновлении интерьера помещений, чтобы поддерживать привлекательность комплекса.
Каждый этап строительства и эксплуатации требует тесного взаимодействия между различными специалистами, чтобы обеспечить успешное завершение проекта и дальнейшую бесперебойную работу комплекса.
Всех участников можно разделить на две группы - основные и возможные.
Основными участниками являются те, без которых невозможен любой процесс реализации строительства, например, застройщик, проектировщик, подрядчик, государственные органы и т.п.
К возможным участникам можно отнести тех, кто не является постоянным участником любого из проектов, а может появляться в схеме взаимодействия в связи со специфичной функцией или процессом, например, для строительного проекта это могут быть: кредитор, консультант, инициатор, изыскатели, субподрядчик при условии что генеральный подрядчик выполняет работы своими силами, лицензирующие органы ‑ органы власти, осуществляющие лицензирование в соответствии с законодательством – при условии, что лицензированный деятельности не осуществляется,
Очень часто функции различных участников проекта выполняет одно лицо. Например, в роли инвестора может выступать заказчик или орган государственной власти, заказчик часто является и застройщиком, а застройщик может выполнять функции технического заказчика без их делегирования, а если рассмотреть многофункциональные холдинговые структуры, то застройщик, инвестор, заказчик и генеральный подрядчик могут являться различными подразделениями одной и той же организации инвестиционно-строительного комплекса.
Схемы взаимодействия участников
В целом можно выделить три основные схемы построения взаимодействия участников строительного процесса: традиционная схема, схема «под ключ» и концессионная схема.
Рассмотрим их более детально.
Традиционная схема.
Характеризуется тем, что строительные и проектные работы выполняются разными участниками (в первом случае - это специализированная подрядная организация, а во втором – проектная организация), при этом, проектные и строительные работы осуществляются последовательно.
Главными преимуществами традиционного подхода считаются следующие:
(а) обеспечивается возможность достижения максимальной экономии средств инвестора;
(б) выполнение каждого вида работ специализированной организацией (проектирование – проектной организацией, строительство – строительным подрядчиком) обеспечивает высокий уровень профессионализма и как следствие – более высокое качество работ каждого вида;
(в) обеспечивается контролируемость хода, стоимостных показателей и результатов работ на каждом этапе,
(г) длительная история и большой накопленный опыт применения.
Традиционная схема выполнения строительного проекта показана на схеме 1:
При применении традиционного подхода к выполнению проекта строительная компания, принявшая решение участвовать в конкурсе на подрядные работы, получает в составе конкурсной документации проектную (а часто и рабочую) документацию, в том числе подробную смету объемов работ, что позволяет подрядчику достаточно точно рассчитать стоимость строительства. Цены оферт, представляемых грамотными и добросовестными подрядчиками в ходе конкурентных тендерных процедур на реализацию строительных проектов по традиционной схеме, должна различаться крайне незначительно.
Наряду с перечисленными достоинствами традиционная схема имеет ряд недостатков, а именно:
(а) более длительные, чем при применении других схем, сроки выполнения строительных проектов;
(б) значительная вероятность превышения фактической стоимости строительства над акцептованной (принятой заказчиком стоимостью, предложенной победителем конкурса);
(в) значительная вероятность продления установленного в договоре срока завершения работ;
(г) разрыв между проектированием и строительством (выполняются разными организациями, между проектированием и строительством может пройти сколь угодно долгое время, подрядчик не участвует в процессе проектирования);
(д) значительная вовлеченность заказчика в текущее управление проектированием и строительством объекта.
В рамках традиционной схемы опытные заказчики изыскивают возможности достижения взаимодействия или частичной интеграции процессов проектирования и строительства, что позволяет уменьшить риски, связанные с разрывом между этими двумя видами деятельности в проекте.
При выполнении проекта по традиционной схеме заказчик оказывается в значительной степени вовлеченным в текущие процессы проекта. Как правило, функции, связанные с планированием, составлением сметы количественных показателей, подготовкой и проведением конкурсов, а также осуществлением надзора за строительством, в той или иной степени делегируется заказчиком проектировщику, инженеру или профессиональным консультантом. Тем не менее, важнейшие контрольные функции в ходе строительства осуществляются заказчиком самостоятельно.
Многие заказчики (прежде всего, государственные) считают такое положение дел оправданным и содержат штат сотрудников, привлекаемых к управлению строительными проектами. Однако существует большое число заказчиков, (прежде всего, коммерческих), которые не считают целесообразным и экономически обоснованным осуществление непосредственного текущего руководства выполнением строительного проекта. Такие заказчики часто не имеют (и не хотят иметь) необходимой квалификации и ресурсов и предпочитают делегировать существенно больше полномочий подрядчикам, профессиональным консультантам и нанятым управляющим.
Вариантом традиционной схемы взаимодействия участников является схема, при которой привлекается Технический заказчик. Технический заказчик назначается для выполнения двух основных функций – управляющего проектом и контроль за строительством, при этом сам технический заказчик строительных работ не выполняет.
Характеристика схемы:
(а) технический заказчик назначается на прединвестиционной стадии проекта и участвует в проектировании в качестве консультанта по строительству, в том числе формирует техническое задание проектировщику;
(б) все строительные работы ведутся строительными подрядчиками, нанятыми генеральным подрядчиком и под его управлением;
(в) все риски, связанные с выполнением работ подрядчиками, ложатся на генерального подрядчика;
(г) вознаграждение технического заказчика – фиксированная плата за управление, плюс процент от цены строительного контракта.
Главным преимуществом привлечения технического заказчика является осуществление управления строительством профессиональной строительной организацией, обладающей соответствующими специалистами и обязательно имеющей соответствующие допуски и разрешения (членство в саморегулируемой организации в соответствии с требованиями), поэтому он применяется для проектов, предусматривающих большие объемы строительства.
Схема «под ключ».
Данная схема предполагает передачу функций проектирования и строительства и иных функций одному участнику.
В зависимости от объёма передаваемых одному лицу функций можно выделить два варианта этой схемы:
(а) выполнение «под клюя» проектно-строительного подряда;
(б) выполнение всех работ «под ключ».
Проектно-строительный подряд широко применяется заказчиками, возводящими объекты, требования к которым могут быть сформулированы с достаточной полнотой, либо объекты, где собственно строительные работы имеют меньшую сложность и важность, чем, скажем, инженерное оборудование здания или подбор, закупка и монтаж технологического оборудования.
Применение указанного варианта схемы обеспечивает следующие преимущества:
(а) достижение параллельности выполнения работ и сокращение сроков выполнения контракта;
(б) уменьшение степени вовлеченности заказчика в осуществление текущего управления проектом в части проектирования и строительства;
(в) уменьшение рисков заказчика (прежде всего за счет рисков, связанных с осуществлением и результатами проектирования).
К недостаткам данного варианта схемы можно отнести недостаточную «прозрачность» и контролируемость процесса и результатов проектирования, а также стоимости работ, поскольку подрядчик, взяв на себя дополнительные риски, связанные с проектированием объекта, будет стремиться компенсировать их путем увеличения цены договора.
Схема, при которой все работы выполняются «под ключ», предоставляет подрядчику наибольшую свободу, но при этом подрядчик берет на себя подавляющее число рисков, связанных с реализацией проекта. В отличие от проектов, выполняемых методом подряда на проектирование и строительство, в проектах «под ключ» подрядчику предлагается выполнить все работы – от технического обоснования и проектирования до строительства и оснащения объекта, включая подбор, монтаж и наладку производственного и иного оборудования, и ввод объекта в эксплуатацию (вплоть до найма персонала и обслуживания).
Схема «под ключ» характеризуется следующими особенностями:
(а) заказчик хочет «купить» готовый функционирующий объект как покупают товар;
(б) заказчик готов заплатить высокую цену за то, что срок ввода объекта и его цена останутся неизменными (фактическая цена не превысит акцептованную, а срок выполнения, указанный в договоре, не изменится);
(в) строительство является лишь частью (и не самой сложной) работ по договору;
(г) все риски, связанные с проектированием, строительством, вводом в эксплуатацию и выведением на проектную мощность возлагаются на подрядчика.
Наиболее часто метод строительства «под ключ» применяется при строительстве высокотехнологичных объектов, таких как промышленные комплекса, больницы, научные лаборатории, а также типовых объектов. Заказчик, заключающий договоры такого типа, как правило, не хочет и не может осуществлять надзор за строительством. Его участие в проекте (кроме организации финансирования) ограничивается контролем (через своего представителя) графика выполнения проекта и осуществлением платежей. Для заказчика проект «под ключ» является самым затратным.
Концессионная схема
Относится к более «молодым» методам построения взаимодействия. В основе данной схемы лежит государственно-частное партнерство (ГЧП) в форме концессий, обеспечивающее привлечение бизнеса к реализации инвестционно-строительных проектов, традиционно относящихся к ведению государства (строительство дорог, объектов энергетики, коммунальной инфраструктуры и.т.д.). Механизм концессии предусматривает, наряду со строительством, последующую эксплуатацию построенного объекта подрядчиком. Для успешной реализации концессии требуется создание партнерских отношений между государством и частным бизнесом.
Содержание такого партнерства, в общем случае, состоит в следующем:
- частный инвестор берет на себя обязательство построить, оснастить и ввести в эксплуатацию объект за цену, указанную в контракте, а также эффективно эксплуатировать объект или производить на нем определенный продукт, или обеспечивать предоставление определенных услуг в объеме и на условиях, также определенных в контракте.
- государство берет на себя обязательство в течение указанного в контракте срока закупать продукты (услуги), произведенные на объекте, построенном и эксплуатируемом частным инвестором, либо обеспечивать условия, при которых продажа производимых продуктов (услуг) позволяет осуществить возврат инвестиций и получение прибыли, либо иным образом минимизировать риски невозврата инвестиций и/или неполучения прибыли.
Государственно-частное партнерство в форме концессий широко распространено в Великобритании, США, Франции, Канаде и активно развивается в России.
Наиболее часто применяются два варианта концессионной схемы:
- схема СЭП «строительство-эксплуатация-передача» (BOT – Build-Operate-Transfer) – в соответствии с контрактом объект строится и эксплуатируется подрядчиком и в установленный в контракте срок переходит в собственность заказчика;
- схема СПЭ «строительство-передача-эксплуатация» (BTO – Build-Transfer-Operate) - в соответствии с контрактом объект строится и эксплуатируется подрядчиком, при этом он принимается заказчиком в собственность по завершению строительства и передается подрядчику на праве долгосрочной аренды или с использованием иных механизмов.
В Российской Федерации концессии регулируются Федеральным законом о «Концессионных соглашениях», принятым в 2005 году. Оба варианта концессионной схемы соответствуют данному закону и могут в полной мере применяться на территории Российской Федерации.
Таким образом, различные схемы взаимодействия участников инвестиционно-строительного проекта предусматривают разное распределение ответственности между заказчиком и подрядчиком, а значит и разное распределение рисков по проекту.
Наибольшая ответственность возлагается на подрядчика при реализации концессионной схемы, в которой подрядчик не только проектирует и строи объект, но является его соинвестором, а также осуществляет эксплуатацию построенного объекта в пределах установленного в договоре срока.
Выбирая схему взаимоотношений для конкретного проекта, заказчик должен учитывать, что чем больше полномочий он передает подрядчику, тем меньше рисков несет сам заказчик, но тем дороже обойдется ему строительство.