Как продавец смог оформить сделку купли-продажи у человека, который был умерший на момент сделки мне не понятно. Этим пусть занимаются правоохранительные органы. В этой статье меня интересует вопрос признания такой сделки недействительной. По идее, последний покупатель - должен был потерять все, но его спас Верховный Суд Российской Федерации.
Последний покупатель - крайнее звено, которое теряет все
А помните такую игру под названием: «Картошка». Люди встают в круг и начинают друг другу бросать мяч - «горячую картошку». Кто последний - тот проиграл.
Вот примерно такая же логика и с ничтожными сделками. Ничтожная сделка - уже само название говорит само за себя. Это сделка, которая с самого начала не породила никаких юридических последствий. Изначально - это нерабочий договор, который не несет никаких правовых последствий для сторон.
Особенность таких сделок в том, что все последующие сделки также являются недействительными. Другими словами, как-бы рвется вся цепочка сделок. Но обычно теряет все - последний покупатель. Он отдал свои деньги и сейчас лишится квартиры.
Даже если Вы третий покупатель - договор может быть признан недействительным
Хороший юрист на сделке купли-продажи квартиры всегда изучает историю этой квартиры. И, самое главное, соотносит эту историю со сроками исковой давности. К примеру, если квартира продается через неделю как продавец стал собственником, то это знак того, что покупать не стоит или, по крайней мере, нужно отнестись к этой квартире еще более внимательно.
Идеально, когда собственник владеет квартирой более трех лет - это общий срок исковой давности. Ну а если продавец купил квартиру десять лет назад и так жил в ней, то это еще лучше.
Администрация решила забрать квартиру себе
Жил себе человек в квартире. Никого не трогал. А потом умер. Родственников у него (как минимум близких) не было, поэтому квартира оказалась вымороченным имуществом. То есть, должна отойти государству или муниципалитету.
Кстати, вот Вам еще один повод собрать все свое генеалогическое древо и поддерживать связь со всеми своими родственниками, вплоть до седьмого поколения. Уверяю Вас, что это очень неплохая идея.
Так или иначе, получилось так, что Администрация не узнала о смерти человека и соответственно не заинтересовалась квартирой. Но этой квартирой заинтересовались недобросовестные граждане, которые взяли, да и оформили договор купли-продажи с умершим собственником. Чудо - не иначе.
Разумеется, им эта квартира не нужна. От нее им нужно было срочно избавляться, что они и сделали - продали квартиру покупателю.
А потом… об этой сделке узнала Администрация, которая конечно же подала заявление в суд о признании этой сделки недействительной. И, по моему мнению, в их исковом заявление есть логика: с умершим человеком невозможно заключить сделку - это фарс, следовательно эта сделка ничтожная. А раз она ничтожная, значит и последующая сделка также ничтожна.
Дело дошло до Верховного Суда Российской Федерации
Окончательную точку в этом споре поставила высшая судебная инстанция. Суд пояснил, что Администрация тоже виновата, так как не действовала на протяжении длительного времени - примерно семь лет. Поэтому в их действиях также имеются нарушения. Соответственно было принято решение - признать последнего покупателя добросовестным.
Я очень сильно удивляюсь, когда мне на сделке продавцы говорят о что-то подобное как: «Посмотрите на нас, мы же адекватные люди. Зачем Вам запрашивать все эти документы. Для нас это как унижение». Обижаются.