Как взять кредит под залог недвижимости

Моей клиентке понадобился кредит на 2 млн ₽. В качестве подтверждения дохода она могла предоставить только справку о доходах самозанятой. Для банка это слабая гарантия: сегодня у нее есть доход, а завтра может не быть. Я предложила клиентке взять кредит под залог квартиры, и она получила одобрение через 10 минут. Рассказываем, как работает кредит под залог недвижимости, и как его оформить.

Что такое кредит под залог, и чем он отличается от ипотеки

По принципу действия кредит под залог недвижимости похож на ипотеку. И в том, и в другом случае обеспечением заема служит имущество заемщика — залог. Хотя само понятие «ипотека» и означает залог, но в быту люди используют его как синоним кредита на покупку недвижимости. Однако у этих видов заема есть отличия.

В стандартной ипотеке залогом является недвижимость, которую клиент покупает с помощью кредитных денег. Именно она и становится залогом — так требует закон. При регистрации залога в Росреестре ограничение обозначается как ипотека в силу закона.

Кредит под залог имущества можно взять на любые цели, а залогом становится та недвижимость, которая в момент подписания договора заема уже находится в собственности клиента. Некоторые банки принимают в залог недвижимость, которая принадлежит третьему лицу: родственнику или близкому человеку.

Так на сайте Росреестра отображается обременение по квартире, купленной в ипотеку. (Источник: Росреестр)

А так — недвижимость, которую оформили в залог как обеспечение по кредиту. (Источник: Росреестр)

Пример:

Мать и совершеннолетняя дочь решили купить загородный дом на заемные деньги. Мать на свое имя оформила в банке кредит под залог квартиры, которой владеет дочь. В этом случае по договору кредитования мать становится заемщиком, а дочь — залогодателем. Если мать перестанет выплачивать кредит, дочь лишится квартиры.

Что можно оставить в залог

Каждый банк самостоятельно определяет, какое имущество может стать обеспечением по заему. Самые распространенные варианты:

• квартира — ее примут в залог в любом банке, который выдает кредиты под обеспечение недвижимостью;
• апартаменты — объекты коммерческой недвижимости, которые можно использовать для проживания;
• загородный дом с участком или таунхаус;
• коммерческая недвижимость — объекты, предназначенные для ведения бизнеса;
• земельный участок.

Плюсы кредита под залог

Такой заем дает клиенту больше возможностей, чем обычный потребительский. Перечислим преимущества кредита под залог недвижимости.

• Ставка ниже, чем по потребительскому кредиту наличными. Например, в Ак Барс Банке ставка на потребительский кредит — от 33,3%. При этом полная стоимость кредита составляет 31,793—49,37%. А для кредитов под залог недвижимости ставка — от 29,8% при полной стоимости кредита 30,287—31,527%.
• Срок на выплату заема дольше. Потребительский кредит обычно дают на 5 лет, иногда — на 7. А залоговый можно получить на 15—30 лет.
• Ежемесячные платежи меньше, поскольку ниже ставка и дольше срок кредитования.
• Страхование дешевле, чем по кредиту наличными. При этом заемщик залогового кредита может оплачивать страховку каждый год. А если он оформляет потребительский кредит наличными, то должен сразу внести сумму страховки за весь срок действия кредитного договора.
• Более лояльные требования к заемщику. Кредит обеспечен имуществом клиента, поэтому риск невозврата минимален. Некоторые банки выдают залоговые кредиты даже клиентам с плохой кредитной историей, например, с закрытыми просрочками. Но если этот клиент обратится за потребительским кредитом наличными, банк может ему и отказать.
• Больше сумма заема. По кредитам наличными банки обычно предлагают до 3—5 млн ₽, по залоговым можно получить до 50 млн ₽. Но сумма кредита не может превышать 60—80% стоимости залога, это зависит от условий банка.

Минусы залогового кредита

• Недвижимость находится в залоге у банка. Пока заемщик не выплатит кредит, он может распорядиться этим имуществом только с согласия кредитора. Например, пока квартира в залоге, ее нельзя продать или подарить, но можно передать по завещанию.
• На оформление заема под залог требуется больше времени, чем на получение кредита наличными. Банк сначала проверяет заемщика, затем при положительном решении стороны согласовывают объект. На это может уйти от нескольких дней до недели и дольше — в зависимости от особенностей объекта и регламента работы банка.
• Клиент дольше ждет кредитные деньги. При кредите наличными деньги поступают к заемщику сразу после подписания договора, а при заеме под залог — только после регистрации ипотеки на недвижимость. Некоторые банки могут авансировать до 20—30% суммы заема после подписания договора, а остаток начислить после оформления залога.
• Сумма заема зависит от оценочной стоимости залога и в основном составляет 60-80%. Чем залог ликвиднее, тем выше сумма, и, наоборот. Например, под залог квартиры банк может выдать до 80% ее стоимости, под залог коммерческого помещения — до 60%, а под залог земельного участка — не более 50%.
• Не любой объект примут в залог. Например, банк не примет квартиру, которая находится под обременением. Или дом, если хотя бы одна из долей в нем принадлежит несовершеннолетнему ребенку. Также банк проверяет физическое состояние здания и другие критерии — у каждого кредитора есть перечень требований к залогу, ознакомится с ними можно на сайте финансовой организации.

Но самое важное ограничение — если заемщик перестанет вносить ежемесячные платежи, то финансовая организация вправе через суд взыскать долг за счет залоговой недвижимости. После решения суда пристав наложит арест на имущество и передаст его организаторам торгов для продажи на аукционе. С вырученных денег пристав закроет долг перед банком, а остаток вернет должнику.

Как получить заем под залог

Залоговое кредитование отличается от потребительского, а сам процесс состоит из нескольких этапов.

1. Одобрение заемщика. На этом шаге клиент подает заявку в офисе кредитной организации или на сайте банка. При положительном решении банк указывает максимальную сумму, которую может предложить. У клиента есть возможность оформить заем как на всю предложенную сумму, так и на меньшую.
2. Согласование залогового объекта. Для этого заемщик предоставляет документы по недвижимости — точный перечень банк указывает после одобрения заявки. По общему правилу требуют выписку ЕГРН и документы, на основании которых клиент получил права собственности, например, договор дарения или купли-продажи. Многие финансовые организации попросят сделать оценку недвижимости, чтобы определить рыночную стоимость залога. Оценщиком выступает компания, аккредитованная банком.
3. Проведение сделки и подача документов на регистрацию залога в Росреестр. В этот день клиент подписывает с банком кредитный договор, иногда договор залога и закладную — по требованию банка. После этого бумаги подают в Росреестр для оформления залога в пользу банка. Процедура занимает от 5 до 7 рабочих дней — в зависимости от способа подачи документов: онлайн или через МФЦ.
4. Получение денег. Когда обременение зарегистрируют, финансовая организация передает клиенту кредитные деньги: в кассе банка или переводом на карту.

У некоторых банков свой регламент по оформлению кредита под залог, например, они сразу одобряют и заемщика, и залог, не требуют оценки объекта. Тогда процедура сокращается до двух-трех дней.

В любом случае, важно правильно рассчитать силы и брать кредит на такую сумму, при которой ежемесячный платеж останется необременительным, даже если уровень дохода снизится. Для этого всегда лучше рассматривать максимальный срок договора, но, по возможности, гасить кредит досрочно.

Если нужен кредит на большую сумму, оформите заем под залог недвижимости в Ак Барс Банке.

Также читайте в нашем журнале:

• Микрозаем без процентов: реально ли такой существует
• Что делать, если банк предварительно одобрил кредит
• Что делать, если нечем платить по кредиту
• Что делать, если коллекторы звонят по чужому долгу
• Как молодой семье получить выплату на покупку квартиры