но ставки не поднимают
Спрос на склады индивидуального хранения (self-storage) в Санкт-Петербурге превышает имеющееся предложение на 70%. Площади заполнены на 80–100%, а окупаемость проектов — в 2 раза быстрее, чем у крупных складских помещений. При этом рынок self-storage остается нестабильным: ротация компаний-операторов достигает 35%.
В 2024 году число складских комплексов формата self-storage в Петербурге выросло с 178 до 183. Общая площадь таких помещений в городе не превышает 50 тыс. кв. м. Ставки на аренду по сравнению с предыдущим годом выросли несущественно, при этом, как отмечают аналитики, на рынке спрос превышает предложение. Окупаемость проектов self-storage в два раза выше, чем обычных складов.
По данным брокерской компании Maris, сегодня петербургский рынок представлен 46 операторами складских помещений, сред которых «Мини Склад», «Smart Склад», «ТвойСклад24», GetSklad, «Место есть», «К-склад», «Простор». Уровень деловой активности на рынке эксперты Maris оценили как умеренный. Рост цен, по сравнению с прошлым годом, незначительный. Так, в 2023 году арендные ставки варьировались в пределах 800–2600 рублей за «квадрат» в месяц для отапливаемых складов, и в пределах 650–1500 руб./кв. м в месяц для «холодных» помещений. На сегодняшний день, ставки составляют 800–2800 руб./кв. м и 650–1550 руб./кв. м в месяц соответственно.
Директор департамента исследований рынка, консалтинга и оценки компании Maris Алена Волобуева объясняет сохранение уровня цен отсутствием сезонности на рынке. По словам эксперта, заполняемость складов и спрос в сегменте self-storage стабильно высоки в течение всего года, что обеспечивает неизменность ценовых индикаторов.
Основатель компании «ТвойСклад24» Валентин Савельев подтверждает данные о высоком спросе. Более того, по словам господина Савельева, имеющихся на рынке площадей недостаточно для удовлетворения повышенного спроса. Рынок складов индивидуального хранения в Санкт-Петербурге только начинает развиваться. По мнению эксперта, рынок имеет потенциал роста как минимум в три раза от сегодняшних объемов. Сегодня заполняемость у разных операторов варьируется от 80% до 100%. «Люди поняли, что можно хранить вещи не просто в гаражах, сейчас это все стало цивилизованно. Зарождается культура хранения вещей»,— отмечает господин Савельев.
Руководитель направления складской и индустриальной недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Алла Сидоренко объясняет причину, по которой за высоким спросом не следует достаточный рост предложения. По данным эксперта, ротация операторов на рынке достигает 35%, экономика проектов остается достаточно противоречивой. Для успешного ведения бизнеса self-storage, считает эксперт, необходимо учитывать множество факторов: локацию, входную стоимость объекта, емкость. Немаловажной является компетентность самого оператора. Если же проект оказывается успешным, то, по словам господина Савельева, окупаемость может быть достигнута всего за 5–6 лет.
Большинство складов индивидуального хранения располагаются в Выборгском, Приморском и Красногвардейском районах Петербурга. По данным Maris, на эти районы приходится по 12% от всех складов города. За ними следует Невский район, на который приходится 11% от объема предложения. Площадь боксов для хранения варьируется от 1 до 50 кв. м, однако наибольшим спросом пользуются помещения размером 3–5 кв. м.
Размер инвестиций в проекты self-storage в Петербурге, как сообщает господин Савельев, достигают 15 тыс. руб./кв. м. В то же время эксперт отмечает, что при наличии собственного производства складского оборудования стоимость проекта может снизиться примерно на треть — до 10 тыс. руб./кв. м.
Андрей Кащавцев