Москва все больше отдаляется от России: в столице почти не осталось нового жилья экономкласса, строят элитное. «НИ» выяснили, для кого в столице возводят новые дома и сколько стоят самые дешевые квартиры внутри МКАД.
Мария Соколова
Поговорка, что Москва — это не Россия, становится все актуальнее. Разумеется, никаких ограничений и запретов на проживание внутри РФ нет и быть не может, но цены на жилье уже провели свою незримую границу.
Столичное жилье становится обузой. Почему квартиры в Москве перестали покупать
По данным «НДВ супермаркет недвижимости», за год предложение квартир экономкласса в новостройках в пределах старой Москвы упало на 80%. Сейчас в продаже жилье общей площадью 1200 кв. м. Выбор состоит из 22 квартир — средняя площадь в столице составляет 55 кв. м. Для многомиллионного мегаполиса 22 квартиры — это незаметная погрешность.
Теперь в Москве все стремятся строить дома как минимум комфорт-класса, а еще лучше — бизнес-класса или вовсе элитное. Неудивительно, ведь в России спрос на элитку в 2024-м, по оценке ДОМ.РФ, вырос в четыре раза. А в столице за прошедшую зиму премиальный рынок недвижимости и вовсе вернулся к показателям зимы 2020–2021 годов.
Переориентация столицы на элитное жилье, похоже, становится устойчивым трендом. Институт Генплана Москвы предлагает оживить центр города жилой застройкой. По мнению директора института Татьяны Гук, это поможет избежать ошибок, допущенных при развитии других больших городов.
— Нам не нужна, например, общественно-деловая зона Милана или парижский Дефанс, где после окончания рабочего дня жизнь буквально просто замирает. При формировании дополнительных точек притяжения мы не ставим задачу «обескровить» центр.
Все мы понимаем, что никакого эконома у стен Кремля, да и вообще в ЦАО быть не может. Центр — это удел элитного жилья. Дешевых свободных площадок под застройку нет, часто приходится заниматься реконструкцией старых зданий. Например, новый жилой дом появится на Болотном острове — там только покупка доходного дома 1899 года постройки обошлась в 500–600 млн рублей.
Процесс элитизации столичного жилья идет не первый год. График индекса расслоения (отношение средней стоимости дорогой недвижимости к средней стоимости дешевой) падает с середины 2020 года. Как видно, элитной застройки не становится меньше и она не дешевеет. Просто на рынке исчезают наиболее доступные предложения.
Сколько стоят самые дешевые квартиры в Москве
Мониторинг цен на новостройки в столице показал, что самая дешевая однушка в пределах МКАД стоит 8,1 млн рублей.
За эти деньги вы получите квартиру с современной планировкой: кухня выполняет роль гостиной, поэтому по площади она превосходит единственную комнату. Но общая площадь — всего 34,2 кв. м. Кухня-гостиная занимает 15,3 кв. м, а спальня — 10,8 кв. м, на которых непросто развернуться, если поставить туда кровать и шкаф для вещей. Расположен ЖК в стороне от других кварталов района Бирюлево Восточное, на месте бывшего рынка прямо у МКАД.
Однушки в новом ЖК на Кавказском бульваре стоят уже от 8,3 млн рублей, на Иртышском проезде на востоке столицы — от 9,1 млн рублей. Увы, но ничего дешевле нет. И даже если оформлять рыночную ипотеку на квартиру за 8,1 млн рублей (условия Сбербанка без учета скидок: минимальный взнос — 20%, полная стоимость кредита — 33,115%) на 20 лет, то ежемесячный платеж составит 179 081,43 рубля. А переплата выйдет в 36,5 млн рублей.
Самая дешевая двушка располагается в районе Чертаново Центральное — за квартиру площадью 37,5 кв. м придется отдать 10,35 млн рублей. Но это единичные предложения. Большинство квартир значительно дороже.
В каких регионах искать новые квартиры экономкласса
К сожалению, тенденция отказа от доступного жилья затронула не только Москву. В Санкт-Петербурге средняя стоимость квартир пониже (15,6 млн рублей против 20,5 млн рублей в столице), но, по данным «Домклик», сегмент экономкласса еще меньше.
В столице, включая обширные территории Новой Москвы, на эконом приходится 0,8% предложений, а в Питере — только 0,7%. Для сравнения: квартиры премиум-класса в Москве формируют 7,9% предложений, а в Петербурге — 6,6%.
Лидером по вводу экономного жилья в РФ в прошлом году стала Омская область — там в эту категорию попадает 29% предложений со средней ценой 4,3 млн рублей. На втором месте 1 Красноярский край с долей эконома 25,1% (4,1 млн рублей в среднем). Тройку самых доступных регионов замыкает Башкортостан с долей в 21,8% (3,8 млн рублей в среднем). Но не все регионы такие.
В Ростовской области и Краснодарском крае, например, доля эконома тоже исчезающе мала: 0,7% и 1,8% соответственно.
Тенденции на рынке недвижимости неутешительные: без доступной ипотеки застройщики ориентируются на тех клиентов, которые могут легко оплатить квартиру из собственных средств, а это, как правило, очень состоятельные люди.
Если раньше говорили, что Москва для москвичей, то теперь она превращается в резервацию для миллионеров. Остальным с такими ценами тут делать нечего.
Читайте также:
Столичное жилье становится обузой. Почему квартиры в Москве перестали покупать
Застройщики банкротятся, но квартиры дешеветь не будут. Что происходит с первичкой?
ЦБ против ипотеки. Как успеть купить квартиру с низким первоначальным взносом?