Вы замечали, как в последнее время у застройщиков пропал блеск в глазах? Еще недавно они с уверенностью смотрели в будущее, надеялись на снижение ставок, ждали поддержки. А теперь? Теперь в их словах и делах всё чаще слышится тревога. Кто-то уже задумывается о закрытии бизнеса, кто-то распродает активы, а самые смелые и вовсе выходят из проектов.
Ситуация на рынке сложная, и это еще мягко сказано. Просто пока что на поверхности всё выглядит стабильно. В реальности отрасль держится на одном – на реформе с эскроу-счетами и проектным финансированием. Без этого стройки уже давно бы встали, а мы читали бы новости про очередных обманутых дольщиков и банкротства крупных компаний.
А теперь давайте разберемся. Сегодня продается меньше, чем строится. Если бы это был 2018 год, девелоперы просто не смогли бы продолжать работу – тогда строительство велось на деньги покупателей. Сейчас же всё иначе: стройки идут на кредитные средства, и это создает иллюзию благополучия. Но долго ли продлится эта иллюзия? Вопрос времени. Квартиры введут, кредиты останутся, а покупателей не прибавится. И вот тогда начнется самое интересное. Или, если говорить честно, самое страшное. Ведь у девелоперов останутся ещё и недостроенные объекты с теми же кредитами. Что с ними делать? Ответов нет. Ясно только одно: проблемы захлестнут не только построенные, но и строящиеся дома.
Как долго продержится отрасль? По моим ощущениям, до конца года. Если ничего не изменится, то застройщики массово введут в эксплуатацию дома, по которым не погашены кредиты. Начнутся переговоры с банками, начнутся распродажи. Новые стройки либо замедлятся, либо встанут вовсе. Ведь зачем строить, если уже есть избыток готового жилья? И если мы дойдем до этой точки – а мы идем к ней семимильными шагами – последствия будут серьёзными.
И это лишь первая волна. Вторая – еще впереди. Есть объекты, которые просто так не заморозишь. Это те, что начали строить осенью 2024 – зимой 2025. Через год их уже нельзя будет остановить. Я слежу за ними, и уже сейчас видно: продажи идут «в ноль» или с небольшим минусом. Девелоперам проще продавать дешевле, чем держать цену и выплачивать огромные проценты по кредитам. Эти дома введут в 2027 году, и даже при стопроцентной продаже квартир они не окупятся. Именно в 2027-м всё и может встать окончательно. Вернее, уже с весны 2026. Тогда все поймут, что запуск новых проектов – это путь в никуда, и начнут массово их замораживать. А дальше – увольнения, снижение спроса на стройматериалы, сокращения в смежных отраслях. Под ударом окажутся миллионы людей.
Что я думаю обо всем этом?
Как человек, который давно в недвижимости, я переживаю. Наша строительная отрасль – одна из самых мощных в мире. И если она начнет рушиться, последствия будут серьезными.
Больше всего рискуют те, кто слишком увлекся кредитами и строит в локациях, где никому не хочется жить. Поля, огороды, кварталы, рассчитанные только на инвесторов – вот что может стать проблемой. Из ситуации выйти "сухими" смогут те кто выбрали консервативную стратегию. Никаких гигантских земельных участков, никакой зависимости от заемных средств. Строить там, где есть реальный спрос. Поэтому даже если придется сделать небольшую, а то и большую, скидку – покупатель найдется.