В России появился инновационный механизм финансирования строительных проектов — пре-фандинг, который позволяет приобретать жилье на самой ранней стадии разработки проекта со значительным дисконтом. Этот инструмент предоставляет возможность застройщикам привлекать первоначальный капитал для запуска проектов, а инвесторам — приобретать недвижимость с существенной экономией. Суть механизма заключается в предоставлении скидки до 50% на ограниченное количество лотов (8-10%) в жилом комплексе за год до старта строительства, еще на этапе проектирования, до начала работ по котловану.
Механизм работы пре-фандинга
Пре-фандинг представляет собой схему финансирования девелоперских проектов на самой ранней стадии — в момент приобретения земельного участка и начала проектирования. Ключевой особенностью данного инструмента является формирование средств на первоначальный взнос (составляющий 20-30% от суммы кредита) за счет инвесторов, которые приобретают будущую недвижимость. Важно отметить, что согласно действующему законодательству, инвесторами в данной схеме могут выступать исключительно юридические лица и индивидуальные предприниматели. Это обусловлено требованиями 39-ФЗ и не нарушает положений 214-ФЗ, который регулирует отношения с дольщиками-физическими лицами, а не с коммерческими организациями.
Схема работы пре-фандинга предусматривает значительную финансовую выгоду для инвесторов. Как поясняет основатель девелоперской компании Kurnikov Александр Курников, инвесторы приобретают квартиры с дисконтом 50% от предполагаемой цены на стадии котлована. Например, если через год цена квартиры на этапе котлована составит 2 миллиона рублей (согласно финансовой модели, согласованной с банком), то в рамках пре-фандинга инвесторы могут приобрести ее за 1 миллион рублей. Такое ценовое предложение является крайне привлекательным для инвесторов, особенно учитывая постоянный рост стоимости недвижимости в России.
Юридические аспекты и гарантии
Для обеспечения безопасности инвестиций и легитимности сделок в рамках пре-фандинга заключается договор купли-продажи будущей недвижимости. Это достаточно распространенная форма сделок, которая уже активно применяется, например, при продаже офисных помещений. Важным элементом данной схемы является использование эскроу-счетов, которые обеспечивают дополнительную защиту средств инвесторов. Денежные средства, полученные от инвесторов, хранятся на эскроу-счете до момента, когда застройщик предоставит в банк два ключевых документа: договор купли-продажи земельного участка и подписанное кредитное соглашение с банком.
Эскроу-счет представляет собой специальный банковский счет, который открывается на имя покупателя в том же банке, где находится счет застройщика, но с отдельными реквизитами. После государственной регистрации договора средства зачисляются на этот счет и находятся там до тех пор, пока застройщик не выполнит определенные условия — в случае с пре-фандингом, предоставление указанных выше документов5. Только после этого банк перечисляет средства продавцу земельного участка и добавляет собственное финансирование для реализации проекта.
Роль банков в системе пре-фандинга
Наличие банка в инвестиционной схеме пре-фандинга является ключевым элементом, обеспечивающим надежность и прозрачность всего процесса. Александр Курников отмечает, что это главный прорыв в данной модели финансирования, поскольку банк выполняет функции по проверке земельного участка и участников сделки, контролирует расходование средств и качество проекта в пределах своих полномочий. Банк выступает в роли независимого арбитра и гаранта, что значительно снижает риски для всех вовлеченных сторон.
Дополнительным элементом обеспечения безопасности инвестиций является личная ответственность бенефициаров девелоперской компании. Они предоставляют личные поручительства, тем самым неся не только репутационную ответственность, но и рискуя личным имуществом в случае невыполнения обязательств. Такой подход существенно повышает уровень доверия к проекту и мотивирует девелоперов к добросовестному выполнению своих обязательств.
Целевая аудитория и ограничения
Необходимо подчеркнуть, что механизм пре-фандинга доступен не для всех желающих. В силу специфики и определенной рискованности данного инструмента, воспользоваться им могут только юридические лица и индивидуальные предприниматели. Это ограничение обусловлено законодательными нормами и стремлением защитить физических лиц от потенциально высоких рисков на ранних стадиях девелоперских проектов.
Директор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова отмечает особую значимость данного инструмента для новых игроков на рынке недвижимости: «Чтобы запустить проект, нужен миллион согласований – с органами власти, техническими службами, банками, надзорными органами. И хорошо, если подушка безопасности уже сформирована за счет предыдущих проектов. А что делать новичкам, которые только начинают свою девелоперскую деятельность? Конечно, им нужна поддержка, и упомянутый способ сегодня — один из самых выгодных и к тому же дешевых». Таким образом, пре-фандинг становится эффективным инструментом для входа на рынок новых девелоперских компаний, способствуя здоровой конкуренции и развитию строительного сектора.
Сравнение с традиционными схемами финансирования
В контексте развития строительной отрасли России пре-фандинг представляет собой инновационное дополнение к существующим схемам финансирования инвестиционно-строительных проектов. Традиционно девелоперы используют различные источники финансирования, включая собственные средства, привлечение соинвесторов, банковское кредитование и публичное привлечение средств. Пре-фандинг объединяет элементы соинвестирования и банковского кредитования, создавая гибридную модель, которая позволяет минимизировать риски для всех участников.
В отличие от классической схемы долевого строительства, которая ориентирована преимущественно на физических лиц и подразумевает оплату на более поздних стадиях строительства, пре-фандинг направлен на коммерческих инвесторов и предполагает вложения на самых ранних этапах проекта. Это позволяет застройщикам получить необходимое начальное финансирование для запуска проекта, а инвесторам — максимально выгодные условия приобретения недвижимости
Потенциальные риски и перспективы развития
Несмотря на очевидные преимущества, механизм пре-фандинга сопряжен с определенными рисками. Основной из них — это инвестирование на самой ранней стадии проекта, когда еще нет даже котлована, а существует только концепция и предварительные планы. В этот период наиболее высока вероятность изменения параметров проекта или его полной отмены в связи с возможными сложностями в получении необходимых разрешений и согласований.
Однако участие банка в схеме пре-фандинга значительно снижает эти риски, поскольку банк проводит тщательную проверку проекта и его участников перед выдачей финансирования. Кроме того, использование эскроу-счетов обеспечивает сохранность средств инвесторов до момента выполнения застройщиком определенных условий.
В перспективе механизм пре-фандинга может стать важным элементом финансирования строительного сектора в России, особенно в условиях экономической неопределенности и ограниченного доступа к традиционным источникам финансирования. Развитие данного инструмента может способствовать активизации строительства и появлению новых игроков на рынке недвижимости, что в конечном итоге приведет к увеличению предложения и стабилизации цен на жилье.
Заключение
Пре-фандинг представляет собой инновационный финансовый инструмент, который открывает новые возможности для девелоперов и инвесторов на российском рынке недвижимости. Благодаря значительным скидкам для инвесторов и возможности привлечения начального финансирования для застройщиков, данный механизм способствует развитию строительной отрасли и расширению возможностей для входа на рынок новых игроков.
Важными компонентами, обеспечивающими надежность данной схемы, являются участие банков, использование эскроу-счетов и личные гарантии бенефициаров девелоперских компаний. Хотя пре-фандинг доступен только для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, он создает позитивный эффект для всего рынка недвижимости, способствуя увеличению предложения и потенциальной стабилизации цен в долгосрочной перспективе.
Будучи относительно новым инструментом для российского рынка, пре-фандинг имеет значительный потенциал для дальнейшего развития и совершенствования. По мере накопления практического опыта и формирования правовой базы этот механизм может стать стандартным элементом финансирования девелоперских проектов, обеспечивая баланс интересов всех участников рынка недвижимости.
