Китайский рынок недвижимости на протяжении последних нескольких десятилетий переживал стремительный рост, став одним из главных двигателей экономического прогресса страны. Однако этот период бурного развития сменился серьезными вызовами, которые поставили под угрозу стабильность всей отрасли. В последние годы рынок столкнулся с волной дефолтов среди крупных застройщиков, что привело к значительным финансовым потерям и обеспокоенности как среди инвесторов, так и среди покупателей жилья. В данной статье рассмотрим эволюцию китайского рынка недвижимости — от его зарождения и стремительного роста до текущих проблем, с которыми сталкиваются ведущие игроки сектора.
Рынок недвижимости в Китае начал развиваться в конце 20 века, когда в 1998 году правительство страны официально прекратило распределение жилья среди граждан. Этот шаг стал результатом длительного процесса открытия рынка, который стартовал с пилотных проектов по либерализации и сначала был опробован в отдельных регионах. Затем такая система распространилась на весь Китай, и рынок недвижимости стал одним из основных факторов экономического роста страны. На начальных этапах только самые состоятельные граждане могли позволить себе покупку жилья, но с развитием рыночной экономики оно стало более доступным.
На протяжении четверти века рынок недвижимости КНР оставался стабильным двигателем экономического роста. В период с 2014 по 2019 год инвестиции в жилую недвижимость увеличились почти вдвое до 9,7 трлн юаней. В 2019 застройщики реализовали 1,5 млрд. кв. м. жилья, что на 50% больше по сравнению с 2014. Строительство велось по всей стране, а цены на жилье росли, перегревая рынок.
Однако вскоре китайский рынок жилой недвижимости столкнулся с кризисом. Крупнейший по объему продаж в 2023 году девелопер страны, “Country Garden”, в августе сообщила о рекордных убытках за полгода (около $7 млрд.) и предупредила о возможном дефолте. В том же году другой крупный застройщик— “China Evergrande Group” — вновь не смог выполнить обязательства по облигациям и подал заявление о банкротстве для реструктуризации долгов в $340 млрд, однако менеджмент компании пока не смог достичь соглашения с ключевыми кредиторами.
Кризис в китайском секторе недвижимости продолжается уже несколько лет. С середины 2021 года о дефолте объявили компании, которые составляют около 40% продаж жилья в стране. На сегодняшний день 34 из 50 крупнейших застройщиков Китая уже сообщили о просрочках по выплатам облигаций.
В 2020 году правительство Китая ограничило возможности финансирования застройщиков, установив строгие требования по соотношению общего долга к активам. Эти меры привели к стагнации цен в 2021 году и снижению объемов продаж. Дополнительным фактором стали последствия пандемии — локдауны усложнили реализацию новых и завершение старых проектов, что лишило застройщиков значительной части прибыли и вызвало первые просрочки по выплатам долгов.
Кризис в сфере недвижимости в Китае происходит на фоне замедления экономики. Во втором квартале 2023 года ВВП страны увеличился на 6,3% по сравнению с предыдущим годом, что оказалось ниже ожидаемых показателей. В августе объем экспорта Китая снизился на 8,8% в годовом исчислении, а импорт упал на 7,3%. Если волна банкротств продолжится, это может привести к росту безработицы и снижению сбережений граждан, что негативно скажется на внутреннем спросе. Аналитики проводят параллели с японским кризисом 1990-х годов, когда недостаточные меры поддержки привели к длительному экономическому застою.
На данный момент китайские власти пытаются стабилизировать ситуацию с помощью активного регулирования. Их главная задача — избежать полного краха сектора недвижимости, что может вызвать серьезные экономические последствия. Однако с учетом масштабов долговых обязательств девелоперов и текущей экономической ситуации в стране перспективы быстрого выхода из кризиса остаются неопределенными.
✅ Подписывайтесь на нас в Телеграм и во ВКонтакте, чтобы быть в курсе всех новостей отрасли и компании "Экзон"!