В сети ходит множество версий и расчётов о том что и как лучше гасить в первую очередь и в каждом варианте есть свои плюсы и минусы. Давайте рассмотрим эти варианты с примером из жизни.
- Уменьшать платёж.
Большинство выбирает именно этот вариант, так как считает его наиболее удобным, но у него есть один большой недостаток: чем дольше платите, тем больше процентов заплатите. Об этом кричит огромное количество блогеров в сети и они правы.
- Сокращать срок ипотеки.
Уменьшать срок это конечно здорово и хорошо так поднимает моральный дух, но каждый месяц крайне напрягает сумма которую необходимо заплатить банку. Да она неизменна, но необходимо сильно ограничивать себя постоянно на протяжении длительного времени. Учитывая что ипотека берётся как правило на 20-30 лет (а на меньший срок я не советую брать, далее вы поймёте почему), то платить её вы будете не меньше 5-10 лет в зависимости от вашего дохода.
Так что же делать? Как не переплатить и чувствовать себя комфортнее после каждого платежа?
В первую очередь я советую уменьшать ежемесячный платёж до того момента пока он не станет незначительным на фоне вашей заработной платы. Платёж должен стать таким, который вы сможете оплатить независимо от жизненной ситуации.
Как только вы понимаете что платёж вы потянете даже если останетесь без работы на несколько месяцев, можно смело уменьшать срок ипотеки.
Таким образом вы чувствуете себя комфортнее с каждым месяцем (для кого-то 1-2т.р. это уже будет облегчением) и не слишком переплачиваете за пользование деньгами банка начиная уменьшать срок ипотеки когда платёж стал приемлемым и необременительным.
Пример:
Квартира за 3млн под 10% годовых на 30 лет. Хорошая работа и достойная зарплата. Вы можете себе позволить и ежемесячный платёж и высокий уровень жизни. А так ли оно будет всегда? Жаль что не все задаются этим вопросом, но об этом расскажу позже. Мы же об этом задумались и решили сначала уменьшать ежемесячный платёж, он у нас был около 20т.р. в мес. Мы СПЕЦИАЛЬНО выбирали все параметры так, чтобы была НАИМЕНЬШАЯ сумма, даже 500р играли роль. И не прогадали! Оставили себе несгораемую сумму на всякий случай, а всё остальное начали закидывать на расчётный счёт и уменьшать платёж. Стабильно каждый месяц и это очень важно!
Уже через 1,5-2 года, когда платёж достиг 7тр в месяц, а эта сумма для нас стала несущественной, случилось непредвиденное - муж во время занятий спортом порвал коленную связку (стоимость операции около 150тр и реабилитация около 6мес). И вот тогда мы по достоинству оценили уменьшение ежемесячного платежа!
Так как помимо основной работы у нас были некоторые подработки для которых нет необходимости выходить из дома, то занимать денег у родственников и друзей не пришлось, но даже если бы их небыло, то куда проще занять 50тр чем 100-150тр. (Учитывается только оплата квартиры)
Как только период восстановления закончился, мы продолжили гасить ипотеку, но только уменьшать начали уже её срок, тем самым уменьшили сумму переплаты банку.
Таким образом ипотека была закрыта за 4,5 года.
Небольшое отступление от темы, для тех кто говорит: "Да я лучше сразу возьму на меньший срок и быстро закрою ипотеку. У меня хороший доход в месяц."
Пример неблагоприятный:
Квартира за 2,4млн под 13% годовых на 13 лет. Это была акция от банка. Мы были рады что можно закрыть ипотеку за небольшой период времени. Условия при которых бралась ипотека примерно такие же как и в первом случае. Хорошая работа и зарплата. Ежемесячный платеж 24т.р. Это был уже далёкий 2013 год и на тот момент это сумма равнялась целой зарплате, даже чуть больше средней зп по городу. Как вы понимаете платёж был большим, но не неподьемным (О досрочном погашении при такой сумме небыло и речи). Так как знаний и понимания что такое кредит или ипотека было немного, то и условия выбирали собственно не мы, а менеджер в банке, который заполнял заявку на ипотеку. А про возможное рефинансирование тогда говорилось вообще мало и это были единичные случаи. Первые пол года всё было хорошо и вроде бы можно не переживать, но потом топ-менеджеры компании работодателя решили что их сотрудники слишком много зарабатывают и решили поменять систему мотивации и зп уменьшилась в 2 раза! Как вы понимаете денег стало нехватать. Оплата стала даваться всё тяжелее и в конечном итоге было принято решение о продаже данной ипотечной квартиры. Продана она была по заниженной цене, так как никто не хотел покупать квартиру находящуюся в залоге у банка. Итого: всё вернулось к тому с чего начиналось, разве что кредитная история оказалась подпорчена из-за несвоевременных платежей.
Делаем выводы:
- Берите ипотеку на максимальный срок
- Просчитайте минимальный из возможных платежей
- Если есть проблемы с оплатой - идите в банк и разговариваете о возможных вариантах решения проблемы.
- Если есть возможность гасить досрочно, сначала уменьшайте платёж, и только потом срок.
- Внимательно и очень взвешенно относитесь к акциям банков (и не только банков)