На вторичном рынке недвижимости множество квартир имеют завышенные цены. Продавцы нередко устанавливают максимально возможную стоимость, рассчитывая либо на удачу, либо на то, что смогут значительно снизить цену в процессе переговоров.
Но вот что я заметил: квартиры, которые выставляются по справедливой, не завышенной цене, уходят с рынка буквально за несколько дней, максимум за пару недель. Большинство покупателей, не отслеживающих рынок ежедневно, даже не успевают заметить такие предложения. В то же время, квартиры, которые «висят» в рекламе месяцами, а то и годами, явно переоценены.
Трудно понять, что именно движет такими продавцами. Возможно, некоторые из них не слишком заинтересованы в продаже и просто тестируют рынок. Другие же, искренне считают, что «рынок замер»: они ставят, например, цену в 12 миллионов за квартиру, реальная стоимость которой не превышает 10 миллионов, не получают никаких откликов, читают новости о стагнации вторичного рынка и отсутствии ипотеки, а затем продолжают безуспешно рекламировать объект, виня во всем обстоятельства.
В Санкт-Петербурге многие квартиры на вторичном рынке переоценены примерно на 500–800 тысяч рублей. Крупные объекты или жилье в престижных районах могут быть переоценены даже на несколько миллионов — в таких случаях разница в цене особенно велика.
На первый взгляд, завышенные цены никому не вредят: ну и пусть себе «висят» в рекламе хоть десятилетиями. Однако есть важный нюанс: цены в открытых источниках напрямую влияют на кадастровую стоимость, которая используется, в частности, для расчета налогов — как на имущество, так и на доходы физических лиц при продаже недвижимости.
Для определения кадастровой стоимости применяются методы массовой оценки. Обычно рассчитывается стоимость за единицу сравнения (например, за 1 квадратный метр) с использованием сравнительного или доходного подхода, а затем эти данные применяются к объектам одной категории, в одной локации и с одинаковым функциональным назначением. При этом, вносятся корректировки на такие параметры, как площадь, материалы, год постройки и другие характеристики. При сравнительном подходе оценщики опираются на данные о ценах, представленных на рынке, а они, как правило, завышены.
Не редкость, когда кадастровая стоимость превышает рыночную, поскольку не учитывает специфику конкретного сегмента рынка, точное местоположение, техническое состояние объекта, а также текущий баланс спроса и предложения.
Завышенные цены также негативно сказываются на точности автоматической оценки, которую предоставляют такие платформы, как Авито или Домклик. Даже данные о ценах на момент снятия объекта с рекламы не всегда точны: продавцы, найдя покупателя, редко утруждают себя корректировкой цены в объявлении на реальную сумму сделки.
Рост кадастровой стоимости идет рука об руку с ростом рынка. Раньше эта стоимость была скорее символической, но со временем ее все больше приближали к рыночной. До 2019 года, пока цены на недвижимость не начали стремительно расти, все было относительно стабильно. Но затем, стоимость жилья взлетела, а поведение продавцов стало порой неадекватным. С точки зрения государственной оценки это даже выгодно — сбор налогов значительно увеличивается.
Кадастровая стоимость играет ключевую роль при расчете налога на имущество, а также налога на доходы физических лиц при продаже недвижимости до истечения минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств). Ранее, до 2025 года, если продавец указывал в договоре купли-продажи заниженную стоимость, чтобы избежать налогов, налоговая рассчитывала налог исходя из 70% кадастровой стоимости. Теперь же в Санкт-Петербурге этот коэффициент повышен до 100%, то есть налог рассчитывается с полной кадастровой стоимости. Это делает занижение цены в договоре бессмысленным — налоговая все равно учтет 100% кадастровой стоимости, которая часто превышает реальную рыночную.
Возникают парадоксальные ситуации. Например, трехкомнатная квартира в панельном доме у метро Новочеркасская, не пользующаяся сейчас большим спросом, уже давно не может быть продана. Ее кадастровая стоимость составляет 10,5 миллиона рублей, но цену в объявлении пришлось снизить до 9,9 миллиона, и даже при этом спрос минимален — максимум один просмотр в месяц, да и то, с торгом до 9,6–9,7 миллиона. При этом у продавца еще не истек минимальный срок владения, и в случае продажи за 9,6 миллиона налог придется платить с 10,5 миллиона. Конечно, можно воспользоваться налоговым вычетом, уменьшив налогооблагаемую базу на сумму фактических расходов, но переплата все равно составит около 117 тысяч рублей. Этого можно было бы избежать, если бы не завышенные цены в объявлениях.
Сейчас почти по всем квартирам реальная цена продажи оказывается ниже кадастровой стоимости. Поэтому у меня большая просьба к продавцам: пожалуйста, корректируйте цены в объявлениях на фактические после достижения договоренности с покупателем. Вам это ничего не стоит, а аналитика рынка недвижимости станет гораздо точнее.