За мою почти тридцатилетнюю юридическую практику это один самых интересных и сложных дел из земельного права и наследственных споров. Сегодня я хочу рассказать вам реальную историю из моей практики: как я помогла оформить земельный участок в наследство, несмотря на отсутствие одного из наследников, разрушенный дом и возражения нового собственника. В статье я подробно объясню, что делать, какие законы применяются и как защитить свои права. Если вы или ваши родственники сейчас живете в доме, поделенном на 2-3 собственника, вам стоит очень внимательно прочитать эту статью, даже если вам она кажется преждевременной.
Как оформить землю в наследство, если границы участка не установлены
Всё началось с обращения ко мне двух наследников. У них была непростая ситуация: трое владельцев дома умерли, а земельный участок под домом был оформлен на праве собственности ещё в 90-е годы. На руках у наследников были только старые «красные свидетельства» — документы, которые выдавались в те времена. Границы участка не были установлены, а третий наследник жил в другом городе, связь с ним отсутствовала.
Что делать в такой ситуации? Согласно законодательству, чтобы оформить землю в собственность, нужно сначала установить его границы и поставить участок на кадастровый учёт. Для этого я обратилась в суд от имени двух наследников. Вот какие нормы закона нам помогли:
- Статья 25 ЗК РФ: Права на земельные участки возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и федеральными законами, и подлежат государственной регистрации.
- Статья 8 ГК РФ: Основаниями для возникновения прав могут быть, в том числе, судебные решения.
Суд рассмотрел дело и вынес решение: границы земельного участка были установлены, участок поставлен на кадастровый учёт, а право собственности на соответствующие доли было признано за двумя наследниками. Казалось, что проблема решена, но это было только начало.
Что делать, если один из наследников объявился после вступления в наследство?
После первого судебного решения прошло время, и вдруг объявился третий наследник. Он узнал о судебном решении из выписки на земельный участок и обратился ко мне. Ситуация осложнялась тем, что одна из долей уже была продана новому собственнику, который, не обладая достаточными юридическими знаниями, возражал против признания права третьего наследника, считая, что он прав, ведь он просто купил долю у собственника, который вступил в наследство.
Плюс ко всему дом, который в теории принадлежал троим собственникам, находился в плачевном состоянии — фактически он был разрушен, но снять его с регистрационного учёта без согласия всех собственников было невозможно.
Я понимала, что третьему наследнику нужно признать право собственности на его долю земельного участка, но как это сделать, если ранее через суд право собственности на соответствующие доли участка было признано за двумя наследниками?
Для этого мы снова обратились в суд. Но сначала я объясню, на какие законы мы опирались.
Какие законы регулируют оформление земли в наследство: правовые сноски
Чтобы обосновать права третьего наследника, я использовала следующие нормы законодательства:
1. Статья 35 ЗК РФ: При переходе права собственности на здание или сооружение к другому лицу, это лицо приобретает право на использование земельного участка, занятого зданием и необходимого для его использования, на тех же условиях, что и прежний собственник. Если собственников несколько, порядок пользования участком определяется либо пропорционально долям в праве собственности на здание, либо по сложившемуся порядку пользования.
2. Статья 552 ГК РФ: Аналогичная норма, которая связывает право собственности на здание с правом на земельный участок под ним. Это значит, что если наследник получил долю в доме, он автоматически получает право на долю участка.
3. Пункт 9.1 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»: Если земельный участок был предоставлен до введения ЗК РФ (до 2001 года) на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин может зарегистрировать право собственности на него. Наследники, получившие здания на таких участках, также вправе оформить право собственности на землю, если это не запрещено законом.
4. Статья 37 ЗК РСФСР (действовала на момент предоставления земли): При переходе права собственности на строение вместе с ним переходит и право пользования земельным участком. Если собственников несколько, права на землю распределяются пропорционально долям в строении.
Эти нормы стали основой нашего иска. Мы доказали, что третий наследник имеет право на свою долю участка, даже если он отсутствовал на момент первого судебного решения.
Как оформить землю, если дом разрушен: сложности с регистрацией
Одной из самых сложных проблем в этом деле стал разрушенный дом. По документам он всё ещё числился на регистрационном учёте, но фактически его не существовало. Чтобы снять дом с учёта, нужно было согласие всех собственников, включая третьего наследника и нового владельца проданной доли. Но новый собственник возражал, а третий наследник только что объявился.
Что делать в такой ситуации? Я объяснила клиенту, что для снятия дома с учёта можно подать заявление в Росреестр, но сначала нужно провести обследование объекта и получить акт о его непригодности. Однако в нашем случае мы решили сосредоточиться на признании права собственности на землю, а вопрос с домом оставить на потом. Это было стратегически правильным решением, так как главное — оформить землю, а с домом можно разобраться позже.
Как защитить права наследника, если доля продана: борьба с возражениями
Новый собственник, который купил одну из долей, стал серьёзным препятствием. Он не хотел признавать права третьего наследника, считая, что это уменьшит его долю. Но закон в этом случае чётко на нашей стороне.
Согласно статье 35 ЗК РФ и статье 552 ГК РФ, права на землю переходят вместе с правами на здание. Поскольку третий наследник унаследовал долю в доме, он автоматически имеет право на пропорциональную долю земельного участка. Новый собственник не мог это оспорить, так как его права возникли уже после смерти первоначальных владельцев и не отменяют прав других наследников.
В суде я подробно объяснила эту позицию, ссылаясь на вышеуказанные статьи. Суд согласился с нашими доводами и признал право третьего наследника на его долю участка.
Что делать после суда: регистрация прав на землю
После того как суд признал право третьего наследника, мы подали документы в Росреестр для регистрации его права собственности. Это обязательный шаг, так как согласно статье 25 ЗК РФ, права на землю подлежат государственной регистрации. Без этого документа наследник не сможет распоряжаться своей долей — например, продать её или передать по наследству.
Процесс регистрации прошёл успешно, и третий наследник получил выписку из ЕГРН, подтверждающую его права. Теперь он стал полноправным собственником своей доли земельного участка.
Мои советы: как избежать проблем при оформлении земли в наследство
1. Сразу устанавливайте границы участка. Если у вас есть старые документы на землю, но границы не определены, обратитесь к кадастровому инженеру и в суд. Это упростит дальнейшее оформление. До сих пор в 2025 году есть дома на земельных участках, которые не прошли межевание и/ или регистрацию.
Если у вас не зарегистрирован дачный дом, или вы в таком живете постоянно, то он может быть признан самостроем. В этом случае вы будете обязаны снести его за свой счет. До 2031 года по закону о дачной амнистии вы может в упрощённом порядке оформить собственность недвижимость на садовых участках. Не тяните, воспользуйтесь этой возможностью.
2. Ищите всех наследников. Даже если кто-то из них пропал, попробуйте найти его через нотариуса или органы МВД. Это поможет избежать споров в будущем.
3. Не затягивайте с регистрацией. После вступления в наследство сразу регистрируйте права на землю в Росреестре, проводите межевание, делайте все необходимые процедуры в соответствии с земельным правом. Поверьте, еще не один раз вы скажете себе “спасибо”, когда у вас на руках будут все документы о собственности.
4. Обратитесь к юристу. Земельные споры сложны, и без грамотной правовой поддержки можно потерять время, деньги и даже собственность.
Эта история — пример того, как с помощью закона можно решить даже самые запутанные проблемы. А еще это пример того, что юрист - это про глубокое знание законов и умение мыслить стратегически в обход, казалось бы, простым и очевидным решениям. Мы установили границы участка, оформили права двух наследников, а затем защитили права третьего, несмотря на разрушенный дом и возражения нового собственника. Если у вас похожая ситуация, не бойтесь обращаться в суд и отстаивать свои права. Обращайтесь за юридической поддержкой к юристам с соответствующей практикой.
Моя команда юристов по всей России готова помочь удаленно и по месту, связаться с нами можно по электронной почте, указанной в описании моего профиля.
Другие статьи, которые вам помогут:
Как пенсионерам выдали участок для строительства, на котором стоит дом.
Все статьи по теме “Земля”
