Такой бардак творится в аренде квартир, что люди впадают в панику, когда хотят сдать или снять квартиру. Сегодня хочу разобрать как вести себя собственнику при сдаче квартиры. Буду говорить про класс эконом в основном, до 100 тыс. руб.
Первое, жилая квартира сдаётся не в "аренду", а в "найм". Так повелось в разговорной речи, что квартиры сдаются в "аренду", так людям проще понять. Но юридически существует понятие "найма" в отношении именно жилой недвижимости. И подписывается договор Найма. Будьте внимательны, когда делаете доверенность на кого-то на сдачу квартиры!
Второе, цель сдачи и адекватное понимание для чего люди снимают вашу квартиру. Вы сдаете квартиру с целью получать деньги за временное пользование вашей квартирой. ПОЛЬЗОВАНИЕ предполагает, что там будут жить люди, ходить, спать, дышать, стирать, чихать и далее. Будет износ вашей мебели, стен и техники. Будет создаваться другая энергетика и аура. За это вы получаете ДЕНЬГИ. Возможно звучит тупо, но очень много собственников не осознают, что последний раз видят квартиру такой, какой они ее помнят. Есть риски при сдаче квартиры в найм, и если вы к ним не готовы, то лучше не сдавать. Если очень трепетно относитесь к своему любимому дивану, то не надо оставлять его, заберите с собой, купите другой. Можно 5 раз сдать квартиру чудесным людям, а на 6-ой не повезет и придется делать косметический ремонт. Это НОРМАЛЬНО.
Приводить квартиру в порядок, делать мелкую косметику, менять мебель и технику после выезда нанимателей это нормально, это правильно. И это нужно учитывать в своих расходах. Не бывает такого: сдал и забыл, получаешь спокойно денюжки и не паришься. В таких историях обычно квартиры возвращаются убитыми. Чаще всего, если люди реально живут в квартире, то периодически вы контактируете с нанимателем. То техника какая-то из строя выйдет, то поверка счётчиков, то нужно установить кондиционер. Быть в контакте нужно. Как минимум вы будете понимать, что там живут всё те же люди.
Третье, собственник обязан знать кто проживает в квартире и иметь документы этих людей. Для кого-то это покажется странным, а кто-то узнает себя в этом. Не все владельцы вообще в курсе кто у них живёт. Сдали квартиру 5 лет назад, сняли две девочки-подружки, потом одна подружка вышла замуж, поменялась на другую, и так далее. В итоге, договор старый уже давно просрочился и в квартире живут чужие люди. Ой как я ругаю своих клиентов за такое, приходится пугать их страшными историями. И вас попугаю заодно.
Реальная история: собственница сдала малогабаритную двушку семейной паре с младенцем из Киргизии. Приятная семья, тем более маленький ребенок, думала жена всё время будет дома, поддерживать порядок, так как наверняка малыш будет ползать по полу. Не проверяла, договор не продляла. Через 2 года звонок из местного отделения полиции - в вашей квартире проживает 7 человек без регистрации или с регистрацией в другом месте, с вас штраф. Шок? Шок. Прибежала тут же в квартиру, там в маленькой комнате живет эти муж с женой и ребенком, а в другой стоят двухъярусные кровати и лежит тетрадочка, где написаны имена, даты и суммы. Думаю, вы уже всё поняли.
Так вот, за время проживания могут начать топить соседи, или проживающие топят кого-то, может случится пожар, или убийство. Заселится молодая пара и прирежет кто-то кого-то в ходе бурной пьянки. Можете подумать, что таким сдавать квартиру я не буду, но поверьте, вычислить их не так просто. Недавно я показывала квартиру, кандидаты были муж и жена молодые, на показ приехала только жена. Девочка мне понравилась, сознательная. Так как я уже наученная, то сказала, что сдадим только если подъедет и муж на просмотр. Через полчаса прилетел. Через 2 минуты общения с ним я поняла, что никогда не сдам им квартиру, именно из-за такого нахального мужа, который считает, что ему все должны и разговаривает с женой приказным тоном.
К этому примеру еще реальная история из моей практики. Сдавали квартиру русской семье с ребенком школьником. При просмотре и заселении был только муж, так как должен был сначала снять квартиру, а потом уже перевезти семью. Мужчина просто ангел, такой милый, добрый, ну просто завоевал наши сердца с собственницей. Не помню уже через сколько, вроде через полтора года, они съехали. А при выезде оставили такое, что дар речи пропал. Клиентка добрая, еще и дала им последний месяц в счет депозита прожить и ни разу не посещала квартиру. То есть они просто сказали, что у нас денег нет, вот ключи, пока. Унитаз разбит, ребенок зассал матрасы все так, что на помойку только, разбитый торшер спрятали в шкаф, чтобы собственница не увидела. В общем, был свинарник полный. Оказалось, что муж был чистоплотный, а жена и ребенок свиньи.
Четвертое, сдача квартиры тесно связана с временной регистрацией. И это не страшно. По закону человек должен иметь регистрацию по месту пребывания, если находится в городе другого субъекта РФ более 90 дней. И как мы уже знаем из предыдущей истории, собственник обязан делать временную регистрацию всем проживающим, если они постоянно не прописаны в том же городе или область. Тут история делится на две части.
Сначала поговорим про граждан РФ. Я преимущественно объекты клиентов сдаю только гражданам РФ. И не просто подписант должен быть с гражданством, а ВСЕ проживающие. Почему? Потому что их можно проверить. Узнать действителен ли паспорт, есть ли судимости, долги, соц. сети глянуть. Потому что если наниматель из Москвы или области, то не нужно заморачиваться с временной регистрацией. Но каждый случай индивидуальный. Даже человеку из Москвы может понадобиться временная регистрация для ребенка и одного родителя, чтобы ходить в местный садик. И к таким просьбам нужно быть готовыми. Временная регистрация детей не страшна, очень многие ее боятся. Думают, что потом не выпишешь. Легко выписывается как взрослый, так и ребенок. Либо закончится срок и это произойдет автоматом, либо собственник может один прийти в МФЦ и выписать просто.
Не граждане РФ. Все люди разные. Тут нужно смотреть вживую. Если вы хотите сдать квартиру выше рынка, то скорее всего это будут как раз они. Так как не гражданам РФ многие отказывают, как и людям с животными. Им вы обязаны делать временную регистрацию в любом случае. Тут многие зарабатывают на этом дополнительные деньги. Есть квартиры в таком состоянии и в таких местах, что там только такие желающие. Тут нужно не забывать проверять квартиру и быть всегда в контакте с проживающими, желательно чтобы разговаривали все на русском. Это значит, что человек давно живет в Москве, понимает, как всё устроено, знает закон о тишине и что нельзя ставить мангал на балкон.
К начальной теме про бардак. Хоть у нас и существует закон по которому собственник обязан делать временную регистрацию, не все на это готовы и мало кто делает это бесплатно. Если вы очень боитесь или нет никакой возможности сделать прописку, то просто внимательно отнеситесь к тому, кому сдаете, заранее узнавайте где у людей постоянная прописка. Так как временную регистрацию не членам семьи сделать через Госуслуги не получится. Можно только записаться на очный приём, и должны прийти в МФЦ ВСЕ собственники.
Пятое, размер страхового депозита определяет собственник. Эта сумма не обязательно равно оплате одного месяца. Она может быть больше или меньше. Вот так вот, для многих это новость. Залог в простонародье, или же страховой депозит - это денежная сумма, которая вносится при заселении в квартиру однократно в обеспечение сохранности имущества. Сумма залога определяется исходя из предполагаемого ущерба, который может быть нанесен. Нужно в голове прикинуть во сколько обойдется ремонт или покупка всей техники (тут надо смотреть в каком состоянии вообще квартира), замена мебели и косметический ремонт. Да, порой нарисовывается большая сумма и мало у кого есть деньги снять квартиру за 60 тыс., а депозит заплатить 200 тыс. Поэтому тут нужно и свои интересы учесть, и понять нанимателя. А если в квартире ничего ценного, то можно и поменьше депозит объявить, так будет легче сдать. Так как в эконом-сегменте обычно единоразово нет больших сумм у людей.
Разбивка депозита на два месяца. Это на усмотрение собственника конечно. Я сама снимала квартиры, и понимаю, как иногда это спасает. Вроде и есть вся сумма депозита разом, но комфортнее будет отдать в следующем месяце, чтобы не ущемлять себя сильно в этом. Но иногда люди наглеют и просят разделить на три и более месяцев. Это уже показатель, что человек буквально наскребает деньги на оплату квартиры и большая вероятность, что будут просрочки и отсрочки по ежемесячным платежам. Тут только смотреть вживую на человека.
Шестое, сдавайте квартиру чистой. Это прям самое главное при сдаче квартиры. Не поленитесь, уберитесь, или вызовите клининг. В квартире может быть старенький ремонт, но главное, чтобы было чистенько и без запахов. Выкиньте вонючие ковры и покрывала, они никому не нужны.
Мои клиенты делают клининг перед сдачей, и если квартиру возвращают грязной, то вычитают из депозита сумму на клининг, всё это прописано в договоре.
Седьмое, всегда снимайте видео квартиры сразу после подписания договора. Всех своих клиентов приучаю к этому, потом при выезде мне говорят "спасибо". Прям ВСЮ квартиру. Открыть на видео все возможные ящички, включить воду, плиту, холодильник. Близко снять разные сколы и потёртости. Поверьте, уже через полгода никто не вспомнит был поцарапан плинтус или нет. Я тоже снимаю видео, и нанимателя тоже прошу. И вот мы втроём ходим и снимаем каждое своё.
Восьмое, посещайте квартиру иногда. Без энтузиазма конечно, без заглядывания в ящик с трусами. В моих договорах всегда есть пункт, предусматривающий осмотр квартиры собственником раз в месяц с согласования и в присутствии нанимателя. Не обязательно раз в месяц, хотя бы раз в несколько просто с порога заглядывать, убедиться, что стены на месте, мебель та же, люди те же. Круто, если есть общедомовой чат и консьержка нормальная.
Подчеркну, что осмотр нужно совершать в ПРИСУТСТВИИ нанимателя. Так как там хранятся его личные вещи, украшения, деньги. Если вы посетите квартиру самостоятельно, то вас могут обвинить в краже. Это правила безопасности, которые всегда нужно соблюдать. Также настоятельно не рекомендую проводить показы квартиры пока предыдущий квартиросъемщик еще не съехал. На показе вы отвернулись и кто-то своровал кошелек, ваш или проживающего. Неприятно как минимум.
Девятое, наниматели с животными не такие страшные как кажется. У многих при сдаче квартиры включается стереотипное мышление. И как показывает мой опыт, оно у всех разное. Кто-то никогда не сдаст квартиру молодой паре, потому что считают, что будут устраивать вечеринки. Кто-то уверен, что все домашние животные = грязь и запах. Но в жизни всё иначе. У меня у самой кошечка, и только по шерсти на моей одежде можно сказать, что у меня живет кто-то мохнатый, никаких запахов в квартире нет, и у нее два больших игровых комплекса с когтеточками и закрытый лоток. Животное ничего не испортит у хозяев, которые им занимаются. Также напомню про страховой депозит, он учитывает любые повреждения. Я дополнительно в договор вписываю, что люди проживают с домашним питомцем и несут полную материальную ответственность за порчу имущества им. Также можно застраховать ремонт. Почему я отдельно выделяю таких кандидатов? Потому что им можно сдать квартиру дороже. Очень мало владельцев согласны впустить жильцов с питомцами в новенький ремонт. Я пытаюсь их уговорить, но редко получается убедить. У меня в окружении почти у каждого дома есть кошечка или собачка. Это те же самые люди, которые приходят к вам снимать квартиру. Поэтому не отбрасывайте таких кандидатов, просите их прислать фото питомца, а может даже прийти с ним на показ.
Людям с животными настолько сложно снять квартиру, что им приходится врать об этом и потом скрывать миски, когда хозяин приезжает.
Десятое, составляйте договор, предусматривающий защиту ваших интересов. Обязательно прописывайте всех проживающих, сроки, порядок оплаты всех платежей (коммуналка, счетчики, интернет, консьерж, домофон и т.д.), обязанности сторон и что делать в случае нарушения. Заранее по телефону проговаривайте, если у вас есть какие-то особенности (по типу если проживание менее года, то депозит не возвращается, или заезд с определенного дня). Всегда имейте на руках актуальный договор.
Обычно договор найма подписывается на 11 месяцев. И это не потому что так вам не надо платить налог! Собственник обязан платить налог на прибыль в любом случае, даже если сдал на один день. Очень часто слышу это заблуждение, особенно мне плохеет, когда это говорят риелторы. Заключают договор на 11 месяцев только потому что по закону при сдаче квартире более чем на год, собственник обязан регистрировать обременение на квартиру. А никто не хочет с этим заморачиваться.
Сдавайте квартиру официально, выгоднее всего через самозанятого. Частое заблуждение, что в таком случае слетает пенсия и социальные выплаты. Нет. Самозанятые не делают отчисления в СФР, и никакие выплаты не теряются (кроме пособия по безработице). Зато будете спать спокойно. Потому что некоторые собственники боятся судиться с нанимателями потому что сдавали квартиру незаконно.
Когда сдаете квартиру как самозанятый, в договоре нужно внимательно отнестись к пункту с оплатой. Ведь самозанятый обязан платить налог со всей суммы в договоре, но многие забывают, что квартира сдается, например, 50 тыс. + счетчики. То есть в это 50 тыс. входит основная коммуналка, а это значит, что прибыль у вас не 50, а уже 45 тыс. условно. Для самозанятых договор составляется иначе и это нужно заранее проговаривать с нанимателем.
Одиннадцатое, соблюдение всех предыдущих правил — это конечно хорошо, но даже имея хороший договор на руках и следя за квартирой, остается шанс, что может быть конфликт с проживающим, или же при выезде оставят серьезные повреждения. В таком случае всегда старайтесь решить вопрос мирно. Так как выгонять с полицией и судиться вы конечно можете, но это очень стрессовая, дорогая и длительная история, а оно никому не надо. Не ругайтесь, если не знаете что делать, то позвоните своему риелтору и вместе вы сможете придумать как действовать дальше. Из-за того, что большинство нанимателей считают, что если они снимают квартиру, то вы им ДОЛЖНЫ что-то, они относятся к вашему имуществу безалаберно, ведь "я же плачу каждый месяц, поэтому имею право делать что хочу".
Но сейчас идет хорошая тенденция в социальных сетях про то, как люди с любовью относятся к съемному жилью. Наоборот делают его лучше, если собственник разрешает. Ведь всем хочется жить в уютном гнёздышке и его нужно создать. Помогайте нанимателям в их начинаниях в этом деле, тогда они будут жить долго и делать квартиру только лучше!
Двенадцатое, будьте супервнимательны при приеме квартиры при выезде нанимателя. Обязательно проговаривайте нанимателю, что прием квартиры будет в назначенный день в его присутствии. Будет осмотр всей квартиры, подсчеты денег и расторжение договора, это займет где-то час, может чуть больше. Вам очень важно залезть прям в каждый ящик, отодвинуть мебель, раскрыть диван, поднять матрас, залезть под ванную и т.д. А всё потому что наниматели очень хитрые. Все мы умеем врать, кто бы что не говорил. Ваша задача найти скрытый дефект. Тут вам очень поможет видео, снятое при заселении.
Живой пример, меня собственница пригласила принять квартиру, которую она сама сдала когда-то. Конечно очень неудобно тщательно осмотреть квартиру в присутствии проживающих, еще параллельно с ними общаться. Парень ходил за нами, а девушка сидела на диване. Вроде всё было в порядке, она вернула депозит и мы попрощались. Через несколько дней мастер по ремонту приехал перекрашивать обои, отодвинул диван и бум. Диван книжка был приставлен к стене, при отодвигании спинка упала, потому что сломана, не держится в собранном состоянии. Потом до нас дошло, что девушка специально сидела на диване всю встречу, чтобы мы не узнали, что он сломан.
Тринадцатое, будьте на связи с нанимателем, желательно в хороших отношениях. И не забывайте, что ваша обязанность сдать квартиру, пригодной для проживания с работающей техникой. А также оплачивать вовремя счета за коммуналку, чтобы людям не отключили электричество. Я всегда проговариваю при подписании договора порядок взаимодействия в случае аварий или поломки техники. Если вдруг не работает стиралка, не пожар и не потом, то наниматель должен сначала уведомить вас о поломке. Вы уже разбираетесь по какой причине сломалось и тогда будет понятно чей это расход.
Четырнадцатое, на сладенькое оставила, платите сами своему агенту. Никогда не понимала почему наниматель должен платить 50% и больше риелтору ни за что. Ведь собственник нанимает риелтора для того, чтобы сделать качественные фото, получить рекомендации, проводить показы, отбирать кандидатов, составить договор в интересах собственника и сопроводить при подписании. Кто платит, тому услугу и оказывают. Мои клиенты понимают это. И за счет того, что свои объявления выставляю "без комиссии", удается сдавать быстрее и дороже.
Такой беспорядок по оплате комиссии творится только в эконом-сегменте, по объектам дороже всегда комиссию агенту платит тот, кто его нанимает.
Раньше квартиры сдавались за 1-2 дня, сейчас можно зависнуть на несколько месяцев. Поэтому выделяйтесь среди конкурентов, предлагайте выгодные условия, делайте классные фотографии, украшайте квартиру, добавляйте уют и обращайтесь к профессионалам!
____________________________________________________
С любовью, ваш риелтор Ольга Кавлис!
kavlis.olga@gmail.com