Подходы к оценке объектов недвижимости

Здравствуй дорогой читатель. Сегодня мы рассмотрим подходы к оценке, сущность каждого из подходов, а также методы оценки объектов недвижимости, использующие эти подходы. В мировой практике применяются три основных подхода к оценке объектов недвижимости: затратный, доходный, и сравнительный (рыночный), на основе которых определяются различные виды стоимости объекта – рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и др. Методы оценки недвижимости – это конкретные способы применения принципов оценки, зависящие от принимаемого подхода.

Затратный подход применяется в настоящее время для налогообложения имущества физических лиц и ареста объекта недвижимости, когда необходимо выделить объекты для налогообложения (здание и земельный участок) или часть имущественного комплекса, на который будет наложен арест.

При оценке недвижимости для страхования риска предпочтение обычно отдаётся затратному подходу, так как страховая сумма, сумма страхового взноса и страхового возмещения определяются часто исходя из затрат страхователя.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода.

Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде:

Текущих и будущих поступлений;

Текущей и будущей экономии на налогах;

Доходов от прироста стоимости недвижимости, полученных при её продаже в будущем или её залоге под ипотечный кредит;

Налоговых сбережений от продажи, обмена или дарения этого имущества в будущем;

Других возможных денежных поступлений и выгод.

Сравнительный (рыночный) подход основан на анализе рыночных продаж и является основой для большинства оценок объектов недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на легко доступной для оценщика рыночной информации, позволяет обеспечивать простое, логически обоснованное суждение о цене объекта. Наиболее распространённым методом в сравнительном подходе является метод прямого сравнительного анализа продаж.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на принципе замещения, который применительно к данному методу предполагает, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретный объект собственности больше, чем обойдётся приобретение другого объекта, аналогичной полезности.

Процесс использования этого метода довольно прост – подбирается объект недвижимости, аналогичный оцениваемому объекту, который уже имеет известную рыночную цену; затем после сравнения их технико-экономических параметров, фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется стоимость.

Хочу обратить ваше внимание на последний подход , он более распространён и как правило агент по недвижимости сможет провести операцию по оценки. Важный момент в сравнительном подходе — это дальнейшая рыночная стоимость объекта недвижимости, так как она может повлиять на срок экспозиции. Обратите внимание, если ваш объект находиться дольше стандартного срока, то как правило ваша цена завышена и требуется корректировка.

Спасибо.