И так, представим, что вы купили старый дом за 2 млн. рублей под флиппинг. У вас задача сделать из него конфетку и продать, заработав на разнице.
_____
Купили участок с домом под флиппинг, делюсь в моем ТГ канале
_____
Вопрос:
1. За сколько купить дом с участком?
2. Сколько вложить денег?
3. За сколько его продать?
Ответ:
Должен быть строгий баланс, отталкиваясь от ряда факторов, но не ограничиваясь ими:
1. Ваша ЦА, на которую ориентируется флиппер.
2. Внешняя экосистема (Соседи, ИЖС, ЛПХ, ДНП, СНТ, ОНТ или ДНТ, месторасположение и прочее важные триггеры)
3. Реальный рынок цен на местности.
4. Юридические «нюансы» с землей.
Пример из головы, но основанный на реальных событиях.
Человек купил старый, но симпатичный домик под флиппинг, всего за 2 миллиона рублей. 15 честных соток! Каких-то 30 км. от Москвы. Вся инфраструктура рядом. Чистые документы. Короче- КРАСОТА!
Вложил в него еще 3 000 000 рублей, сделав из него действительно современный, стильный и красивый дом.
Накинул свои 2,5 млн. и выставил его за 7,5…и ждет.…
Не продается! Просмотры есть, а звонков нет. Как же так?!?! Такая современная красота, а даже звонков нет!
Как оказалась, та ЦА у которой есть 7-8 млн. на такой дом, не будет довольна тем, что его окружает такая «экосистема».
Во первых, это густо-заселенный и старый СНТ. Где дряблый забор на заборе, соседи старенькие и ворчливые бабушки и дедушки, местная «интеллигенция», рядом видна «ЛЭП-ка», слышно дорогу, и т.д. и т.п.
Во вторых, флиппер не учел реальный рынок цен на такие дома, который складывается не только из-за материалов и внешнего вида, но и от места, куда его «посадить», и теперь, он сам заковал себя в оковы.
______
Дом красивый и современный, но тут он никому не нужен! Придется его сливать. И сливать жестко.
______
Судите сами, те, кто готов отдать такие деньги за подобный дом, не захочет жить в такой «экосистеме», со старичками (со всем к ним уважением), захламленными участками, среди древних сараев и откровенным «эхом прошлого».
И тут уже не сработает малая удаленность от Москвы. Не сработают эти 15 соток и чистота документов.
Как бы поступил я, при таких условиях?
Ну во первых, я бы не купил такой участок. У нас уже давно выработаны маст-хэв пункты, под которые должен попадать проект.
Плюс, я бы вложил не 3 млн, а тысяч 700- 1 млн. рублей МАКСИМУМ! Делал недорого, но сделав акценты на основные маркеры- магниты.
Какие маркеры/магниты вижу я, учитывая вышеупомянутые условия про данный дом, старичков и прочее?
1. Игра с красками (Использовать современные цвета в интерьере, услуги профессиональных дизайнеров)
2. Использовать 2-3 дорогих и зачастую редких, но в то же время актуальных акцента (Например, хорошая дровяная печь в доме или акценты на участке), а всё остальное, делать «дешево, но сердито».
3. Больше делать акценты на чувства и внешний вид, чем на неоспоримые удобства и комфорт (Фото рамки, гирлянды, аксессуары, необычные и нетривиальные решения)
4. Глухой забор (Ведь мы учитываем вышеупомянутые условия). Мой дом- Моя крепость.
5. Удобства (Вода в доме, туалет, душ (можно и на улице)- но их наличие обязательно.
И другие.
Тем самым и простыми словами, я бы просто «подкрасил губки» этому дому. Обновил его и подстроил под верно-выбранную ЦА.
И того, цена дома получится около 4,5 млн в продаже. При наценке 1,5-1,8 млн., что уже становится реально доступным тем, для кого мы это строили. Это становится реально оправданным и ускоряет возможность выхода с проекта, но практически при той же марже.
Итог:
1. Я про то, что если вы покупаете дом за 7 миллионов под флиппинг, но в крутой экосистеме, то туда можно и еще 7 млн. вбухать, накинуть 4 миллиона наценки и уверяю, при должном подходе и верной стратегии, он быстро уйдет за свои деньги.
2. Если вы покупаете дом за 2 миллиона и вбухаете туда свои 7 млн, то вы его никогда не продадите, тк сработают вышеупомянутые факторы.
3. Но если взять дом за 2 млн., вложить в него 500 т.р.-1 млн. и продать за 4 млн, то пожалуйста…
Вот ваш миллион в кармане.
Но напомню, успех во флиппинге будет только при верной стратегии, которая зависит не просто от внешней экосистемы, но и от других факторов.
_____
Я Алексей Ковалев, серийный предприниматель. С 2007 года реализовал ряд проектов, среди которых:
- Компания по строительству загородных домов под ключ и флиппинг загородной недвижимости Philosophy of Home.
- Компания по аренде домов на колесах и организации туров по России, Adventure Camper «ADVC» (www.advcamper.ru).
- Сервис по комплексному обслуживанию мотоциклов, мотосервис Viking-Moto (www.viking-moto.ru).
- Ресторан-паб с европейской кухней «Пить/Есть!» (www.pitest.ru)
- Оптовый интернет-гипермаркет автомобильных запчастей, товаров для дома и детских аксессуаров Zumauto.
- Клининговая компания "Сlean Business Pro". Обслуживание коммерческих помещений (www.cleanbusiness.ru).
Мой Телеграм: "ТОЧНО ПРО БИЗНЕС"
Мои статьи, на тему бизнеса и денег:
2. Куда вложить деньги в 2025 году?
3. Как стабильность убивает бизнес и людей.
4. Как найти идею для бизнеса? Инструкция, которая принесла миллионы.
5. Как выбрать нишу для бизнеса в 2025 году? Скрытый рынок верных направлений.
6. Что бы я сейчас исправил, если бы только начинал предпринимательскую деятельность?