История повторяется, но уроки остаются неусвоенными. В 2025 году россияне вновь столкнулись с риском потери жилья из-за возрождения практики сделок с недвижимостью через электронную подпись (ЭП). Несмотря на прошлые скандалы, чиновники вновь легализовали опасный механизм, ссылаясь на «удобство для граждан» и «цифровизацию экономики». Чем это грозит? Разбираемся с опорой на актуальные законы и реалии.
Как ЭП вернулась в риелторскую практику
В 2023 году, после волны мошенничеств, операции с недвижимостью по ЭП были ограничены (ФЗ № 476 от 15.09.2023 «О внесении изменений в ГК РФ в части регулирования электронных сделок»). Однако уже в 2024 году под давлением лоббистов и под предлогом «поддержки цифровой экономики» принят ФЗ № 218, разрешающий такие сделки при условии верификации через Единую биометрическую систему (ЕБС).
К 2025 году ЕБС, по данным Минцифры, охватила 78% населения. Но эксперты предупреждают: система уязвима. Например, постановление Правительства № 345 от 12.03.2025 обязывает использовать «усиленную биометрию», однако технологии deepfake уже обходят даже эти меры. В апреле 2024 года СК РФ возбудил дело о хищении квартиры в Москве, где мошенники использовали поддельную видеотрансляцию с ИИ-аватаром (дело № 45-КГ/2025).
Как работают мошенники в 2025: Технологии vs. Закон
Схема №1: «ИИ-двойник»
- Этапы:
Через соцсети или утечки данных получают фото и голос жертвы.
Создают deepfake-видео для прохождения биометрической проверки в ЕБС.
Получают ЭП и продают квартиру через аукцион за 2–3 часа.
Пример: Дело № 3-КГ25-12 (Санкт-Петербург). Мошенники подделали голос бизнесмена, чтобы подтвердить ЭП через кол-центр банка. Ущерб — 45 млн рублей.
Схема №2: Взлом Госуслуг
Даже если вы запретили сделки без личного присутствия, злоумышленники могут:
- Взломать аккаунт на Госуслугах (через фишинг или SIM-свопинг).
- Отменить ваш запрет в разделе «Недвижимость» → «Ограничения».
Важно: Для отмены запрета не требуется биометрия — только простая ЭП!
Почему ЕБС — не панацея?
Законодатель утверждает, что биометрия гарантирует безопасность. Однако п. 3 ст. 14 ФЗ № 218 допускает удалённое оформление ЭП через Госуслуги без дополнительных проверок. Это создаёт лазейку: даже при наличии запрета на сделки без личного присутствия (ст. 42.1 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»), мошенники могут отменить его дистанционно.
Пример: В марте 2025 года жительница Екатеринбурга лишилась квартиры после того, как злоумышленники, взломав её аккаунт на Госуслугах, аннулировали ранее установленный запрет и оформили сделку (материалы суда Свердловской области, дело № А56-7890/2025).
Кто виноват и что делать?
- Удостоверяющие центры: лицензии vs. ответственность
С 2024 года выдачу ЭП для сделок с недвижимостью могут осуществлять только центры, аккредитованные ФСБ (приказ № 89-Ф от 20.02.2024). Однако, как показала проверка Роскомнадзора, 30% из них нарушают процедуру проверки данных. - Судебная практика: защита или бюрократия?
Согласно п. 5 Постановления Пленума ВС РФ № 12 от 2025 года, пострадавшие вправе оспорить сделку, если докажут факт несанкционированного использования ЭП. Но процесс требует месяцев и экспертиз, а недобросовестные покупатели часто успевают перепродать жильё. - Советы собственникам
Регулярно проверяйте статус запрета на сделки через приложение «МойДокументы» (раздел «Недвижимость»).
Подключите SMS-оповещение о любых действиях с вашей недвижимостью (услуга Росреестра, ст. 62 ФЗ № 218).
Откажитесь от хранения биометрии в ЕБС, пока система не получит защиту от ИИ-подделок (инициатива обсуждается в Госдуме, проект № 567890-8).
Законодательные лазейки: Что не учли реформаторы
- ФЗ-63 «Об электронной подписи» (ред. 2025):
Ст. 10: УЦ обязаны хранить данные 10 лет. Но если центр ликвидирован, ответственность перекладывается на… самих жертв.
Ст. 15: Сделки по ЭП можно оспорить только через суд, если истек 3-месячный срок проверки подлинности подписи. - Приказ Минцифры № 45 (2025):
Разрешает использовать зарубежные ИИ-системы для анализа биометрии. Риск: Данные граждан РФ попадают в иностранные компании.
Мнение эксперта:
«Система ЕБС уязвима. Например, алгоритмы распознавания лиц плохо работают с людьми старше 60 лет — их биометрию проще подделать» (Алексей Петров, директор «Центра кибербезопасности»).
Как защититься: Инструкция от юристов
Шаг 1. Проверьте, не оформлена ли на вас ЭП
Шаг 2. Заблокируйте сделки с вашей недвижимостью
Шаг 3. Усильте защиту аккаунта Госуслуг
- Включите верификацию по USB-токену (рекомендуют ФСБ).
- Откажитесь от привязки номера телефона — используйте только электронную почту.
Если вы жертва мошенников: Алгоритм действий
- Срочно:
Подайте заявление в Росреестр о приостановке регистрации сделки (ст. 28 ФЗ-218).
Напишите заявление в полицию (образец). - Судебный этап:
Иск о признании сделки недействительной (ст. 167 ГК РФ).
Требуйте возмещения ущерба с Удостоверяющего центра (п. 4 ст. 17 ФЗ-63).
Прецедент: В 2024 году семья из Казани вернула квартиру, проданную по поддельной ЭП, через суд (дело № 2-7895/24). УЦ обязан выплатить 12 млн рублей ущерба.
Получить бесплатную консультацию на нашем сайте.
Заключение
Цифровизация не должна становиться инструментом для преступников. Пока законодатели игнорируют риски, гражданам приходится полагаться только на собственную бдительность. Как говорится, «предупреждён — значит вооружён». Не повторяйте ошибок тех, кто наступил на цифровые грабли раньше вас.
P.S. Проверьте свои настройки на Госуслугах прямо сейчас. Иногда одна галочка может спасти вашу квартиру.
Вам нужна юридическая консультация? Наша команда профессиональных юристов готовы помочь защитить ваши права! Оставьте заявку прямо сейчас, и мы оперативно разберем вашу ситуацию.
Источники:
- ФЗ № 218 «О цифровых транзакциях в сфере недвижимости» (2024).
- Постановление Правительства РФ № 345 «О биометрической верификации» (2025).
- Материалы дела № А56-7890/2025, Арбитражный суд Свердловской области.
- Данные Роскомнадзора по итогам проверки удостоверяющих центров (апрель 2025).