Риск банкротств и возвращение обманутых дольщиков. Новые реалии рынка ИЖС

Рост индивидуального жилищного строительства (ИЖС) может привести к появлению новых обманутых дольщиков по всей России, считает Александр Свитеньков, собственник и генеральный директор компании «Загородная недвижимость Урала». Об этом он рассказал на конференции УПН.

В принципе, в некоторых регионах это уже произошло. Осенью прошлого года в сегменте ИЖС Московского региона подали на банкротство более 100 девелоперов, около 3 тыс. семей получили статус обманутых дольщиков. Обманутые ИЖС-ники из Новосибирска вышли на митинг, потеряв в общей сложности около 100 млн руб., вложенных в строительство загородного жилья.

Может ли эта ситуация масштабироваться на всю Россию? Как говорят эксперты, это возможно, поскольку все обанкротившиеся компании имеют общие признаки:

• короткий цикл жизни (компания существует не более трех лет);
• неспособность адаптироваться к отмене льготной ипотеки;
• стремление к быстрой прибыли без финансового планирования;
• отказ учиться работать с эскроу-счетами;
• ведение бизнеса по принципу пирамиды, где каждый новый подряд закрывает недострой предыдущих проектов;
• неприятие новой рыночной реальности, где маржинальность уже не может составлять 20%.

Степень масштаба возможных банкротств в ИЖС по всей России можно представить, если отследить, как разрастался этот рынок в последние четыре года:

• В 2021 г. в России было зарегистрировано 2 тыс. 339 новых строительных компаний в сфере ИЖС.
• В 2022 г. — 7 тыс. 876.
• В 2023 г. — 35 тыс.
• В 2024 г. — 28 тыс.

Компании-однодневки создали отдельный рынок, предлагая недвижимость по цене значительно ниже, чем у добросовестных компаний. Демпинговать получалось за счет уклонения от уплаты налогов и экономии на оплате труда.

К сведению: средняя стоимость дома в Свердловской области за последние два месяца составила 7 млн 842 тыс. руб. В 2021 г. она составляла 5 млн 274 тыс. руб.

Василий Олейников, президент УПН, рассказал, что сейчас в базе Домклик 56 тыс. непроданных квартир в новостройках, 7 тыс. квартир на вторичном рынке и 8 тыс. лотов на рынке ИЖС. Эксперты на конференции констатировали, что рынок ИЖС находится в стагнации. Зато сложились все предпосылки для того, чтобы загородное жилье составило конкуренцию вторичке в многоквартирниках, чего ранее в регионе никогда не было.

Напомним, ранее мы писали, что число недостроев на рынке загородной недвижимости выросло до 30%. Участники рынка связывают это с отсутствием строгих требований к качеству строительства частными застройщиками. На фоне строительного бума в сегменте ИЖС появилось огромное количество фирм-однодневок, у многих элементарно нет специалистов с профильным строительным образованием, а иногда и опыта возведения домов.

Руководитель центра загородной недвижимости компании «Этажи» Антон Сауков добавил, что часть застройщиков в сегменте ИЖС набрали подрядов больше, чем могли реализовать собственными ресурсами, а в условиях высокой ставки и дорогих кредитов у них нет возможности самостоятельно закончить проекты.

Эксперты уверены, что рынок ИЖС в 2025 г. будет трансформироваться — на нем останутся только крупные девелоперы, обладающие необходимыми ресурсами и компетенциями.

Читайте также на DK.RU: «Продавать дома 120 тыс. руб. за квадрат тяжело, время не то». Что ждет рынок ИЖС в 2025 г.?