Договор найма. Смерть наймодателя.

Пост-рассуждение. Без претензий на то, что это истина в последней инстанции. Тем более, реальная жизнь, значительно сложнее.

🤔 Представим, что гражданин Петров, заключил договор найма жилого помещения (квартиры), сроком на 11 месяцев, с весёлым и добрым дедушкой Васечкиным. Стороны договорились, что оплата будет производиться наличными денежными средствами.

Наниматель Петров исправно платил за квартиру, но, через три месяца, наймодатель Васечкин, за очередным платежом - не явился. А в дальнейшем выяснилось, что Васечкин, безвременно покинул этот бренный мир.

Давайте посмотрим на два возможных варианта развития событий, с поправкой на то, что у нанимателя Петрова железные нервы и он верит в торжество закона.

Вариант 1. На пороге появились наследники и сообщили, что лично они, с Петровым, никаких договоров не заключали, поэтому, в течение 1 дня, Петров должен съехать.

Действительно, в случае смерти гражданина, право собственности на принадлежавшее ему имущество, переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (п. 2 ст. 218 ГК РФ). Сейчас не имеет значения, к кому именно перешло право собственности, к одному или десяти наследникам - физлицам, или расположенному рядом монастырю, или, как выморочное имущество - государству.

Нанимателю Петрову стоит помнить лишь то, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение, не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом, новый собственник, становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст.675 ГК РФ).

Таким образом, со смертью наймодателя, договор найма, сам по себе, не прекращает своего действия, и наниматель Петров вправе и дальше использовать это жилое помещение, в рамках условий договора, заключенного с дедушкой Васечкиным.

Но кому платить? Тем более, если на пороге стоят 10 человек + один батюшка (настоятель того самого местного монастыря), и каждый называет себя единственным и неповторимым наследником?

Здесь, ситуацию прекрасно разрешило бы, предъявленное кем-либо из интересантов, свидетельство о наследстве, но, наследникам, принявшим наследство, оное свидетельство, как правило, выдается по истечении шести месяцев со дня открытия наследства (ст.ст. 70 - 73 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. ст. 1162, 1163 ГК РФ).

И что делать с платежами? Алгоритм сказочной сороки-вороны, которая кашу варила, деток кормила, "этому дала, этому дала, а этому - не дала", здесь не очень подходит. Видимо, есть смысл, плавно, перейти к варианту № 2.

Вариант 2. Дедушка Васечкин умер, но его наследники не появились. Вроде бы, платить за наём теперь некому. Что делать?

Договор никуда не делся, жилое помещение используется. Как следствие, Петров и дальше должен исполнять обязательство по оплате.

В соответствии со ст. 316 ГК РФ, денежное обязательство по уплате наличных денег должно быть произведено - в месте жительства кредитора в момент возникновения обязательства.

Представляется, что самый правильный вариант, который остается у Петрова (и по первому и по второму варианту) - вносить деньги на депозит нотариуса.

Должник вправе внести причитающиеся с него деньги в депозит нотариуса, если обязательство не может быть исполнено должником вследствие отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено, в том числе, в случае очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству (ст. 327 ГК РФ).

Про налоги, в подобной ситуации (кто, куда и зачем), поговорим в другой раз.

👮‍♀️ Налоговый ответ