Здравствуй дорогой читатель, в прошлой статье, разобрали основные факторы, влияющие на цену объекта, а сейчас разберём принципы оценки объектов недвижимости.
Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трёх элементов: субъекта, объекта и рыночной среды, то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости, выделено три группы принципов:
1) Принципы, основанные на представлениях пользователя;
2) Принципы, связанные с объектом недвижимости и его улучшением (прежде всего с землёй);
3) Принципы, связанные с рыночной средой.
Особое место занимает четвёртый и обобщающий принцип – принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов.
Вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.
Принципы, основанные на представлениях пользователя, - полезности, замещения, ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.
Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землёй) и его улучшением:
Остаточная продуктивность земли;
Предельной продуктивности (принцип вклада)
Возрастающего и уменьшающего дохода;
Сбалансированности;
Экономического размера;
Экономического разделения.
В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия четырёх факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Схематично это можно представить следующим образом:
1) труд как фактор производства должен компенсироваться заработной платой;
2) капитал (деньги или то, что покупается за деньги) должен компенсироваться процентами, дивидендами;
3) предпринимательская деятельность должна компенсироваться прибылью;
4) Земля компенсируется рентой.
Поскольку земля физически недвижима, то остальные факторы – труд, капитал и предпринимательская деятельность – должны быть как-то связанные с ней.
Принципы, связанные с рыночной средой – зависимости , соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения – позволяют определить:
Зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения, соответствие недвижимого имущества архитектурному стилю и уровню удобств потребности рынка;
Предложение и спрос на конкретные объекты недвижимости;
Уровень конкуренции на рынке недвижимости;
Изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа.
Грамотное использование этой группы принципов позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации.
Все факторы подвержены изменениям во времени, и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.
Последняя четвёртая группа принципов – принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это синтез принципов всех трёх групп, которые были рассмотрены выше.
Вот главные принципы, которыми следует пользоваться собственнику объекта недвижимости, для понимания стоимости при установлении цены в договоре купле-продаже. Эффективное использование инструментов описанных выше даёт вам реальную возможность выйти на рынок недвижимости и быть конкурентно способным.
В следующей статье, пожалуй, рассмотрим подходы к оценке объектов недвижимости.
Спасибо.