С 1 марта 2025 года вступили в силу изменения в законе о регистрации недвижимости
В чём заключаются изменения?
Изменения внесены в статью 26 Закона о регистрации недвижимости. Речь идёт о введении новых оснований для приостановления учетно-регистрационных действий как в отношении земельных участков, так и в отношении зданий или сооружений, расположенных на них.
В частности, С 1 марта 2025 года не будет производиться регистрация права/перехода права в отношении земельного участка, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о местоположении его границ. Также нельзя будет поставить на кадастровый учёт или оформить права на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, не имеющем учтённых границ.
Если ранее была возможна регистрация права на земельный участок по «упрощенке», то есть на основании задекларированной площади земельного участка (без межевания и определения координатных точек границ с постановкой на кадастровый учет) на основании выписки из похозяйственной книги либо иных документов, имевших место быть до введения Земельного Кодекса РФ, то теперь это станет невозможным.
Для регистрации права или передаче права по договору купли-продажи, дарения и прочих сделок необходимо вначале установить кадастровые границы участка.
Почему так важно установить границы земельного участка?
Дело в том, что при отсутствии в ЕГРН сведений о границах земельных участков невозможно однозначно определить, где этот земельный участок в действительности находится и какова его площадь. Соответственно, у покупателя такого участка могут возникнуть сомнения, что указанная в сделке цена актуальна и соответствует характеристикам объекта.
Также имеют место случаи, когда продавец показывает покупателю чужой земельный участок или объясняет, что в земельный участок входит территория, которая на самом деле не является его частью. В результате человек приобретает совершенно иной объект и пытается добиться справедливости в суде либо сталкивается со сложностями при установлении границ купленного участка.
Именно отсутствие точно определенных границ является причиной большинства конфликтов между владельцами смежных земельных участков. К примеру, бывает, что собственник соседнего участка предъявляет претензии о захвате земли новым покупателем или наоборот. В этом случае начинаются долгие споры с соседями, и нередко приходиться обращаться в суд. А судебные разбирательства по вопросам установления границ участков - одни из самых сложных и длительных.
Кроме того, встречаются случаи, когда строительство капитальных объектов осуществляется без понимания реального местоположения границ участка. Это приводит к тому, что построенный объект оказывается расположен на чужом земельном участке или на участке, не предоставленном или не предназначенном для строительства.
Также при отсутствии у земельного участка установленных границ и признаков хозяйственной деятельности органы государственной власти или муниципалитеты могут ошибочно принять его за свободную землю и незаконно ей распорядиться.
За примерами далеко ходить не приходится. У многих граждан до сих пор на руках Акты или Свидетельства о праве собственности на землю, выданные местными властями в 90-е годы. И многие из них права на участки не зарегистрировали. Действительны ли они? Да, безусловно. В силу закона все ранее возникшие права действительны. Но кто знает об их существовании? Порой никто, кроме самого собственника. По идее, дубликаты либо реестры актов и свидетельств должны храниться у выдававших их органов. Но сколько было реорганизаций с тех пор – не счесть. А как относятся к архивам в нашей стране – не знает разве что ленивый. В своей адвокатской практике я столкнулась с тем, что в одной из районных администраций все договоры приватизации жилья хранятся в одной синенькой папочке, они не отцифрованы, не составлен даже реестр. Все очень просто и незатейливо: если кто-то потерял свой экземпляр договора, то приходит к ответственной тетеньке, та перебирает содержимое папочки и, найдя нужный договор, ксерокопирует его, заверяет и выдает.
Поэтому случаев повторного предоставления одних и тех же земельных участков предостаточно.
Таким образом, изменения в законе призваны минимизировать количество подобных ошибок и обеспечивать гарантии прав новых правообладателей земельных участков, защитить от возможных проблем с определением местоположения границ и от несанкционированного занятия участков.
Как проверить, внесены ли в ЕГРН границы земельного участка?
Проверить наличие или отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка достаточно просто. Для этого можно открыть публичную кадастровую карту Росреестра, которая доступна всем желающим бесплатно, и по кадастровому номеру или адресу найти интересующий участок.
Кроме того, сведения о местоположении границ участка указываются в выписке из ЕГРН, которую можно получить как в электронном, так и в бумажном виде. Это можно сделать с использованием Единого портала госуслуг или в МФЦ.
На каком этапе сделки возможно приостановление?
Документы для осуществления учётно-регистрационных действий будут приняты в установленном порядке. Однако если государственный регистратор обнаружит, что в ЕГРН отсутствуют сведения о границах земельных участков, в отношении которых эти действия должны быть выполнены, учётно-регистрационные действия будут приостановлены. Если в установленные сроки участок будет поставлен на кадучет, то, соответственно, учетно-регистрационные действия будут произведены. Если же нет, - то в государственной регистрации права будет отказано.
Как внести в ЕГРН границы земельного участка?
Внесение в ЕГРН сведений о границах земельного участка осуществляется на основании заявления об осуществлении государственного кадастрового учёта и межевого плана, которые правообладатель такого участка предоставляет в орган регистрации прав.
Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Специалист выезжает на место и проводит необходимые замеры и расчеты. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. Следующий этап - ознакомление с результатами замеров. Далее - процесс согласования границ с владельцами смежных участков.
В срок, оговоренный договором подряда, кадастровый инженер готовит межевой план, содержащий сведения о характерных точках границы земельного участка. При этом он не сможет установить границы земельного участка так, как хочется собственнику. Для проведения работ потребуются документальные свидетельства, что участок выделен именно в этом месте и именно такой площади. Если документы о границах участка отсутствуют, то кадастровый инженер вправе считать таковыми границы, существующие на местности 15 и более лет.
Если кадастровый инженер обнаруживает наложение границ со смежным участком, то он оформляет соответствующее заключение. В этом случае согласование местоположения границ можно произвести добровольно, для чего от заинтересованных лиц истребуются заявления. При несогласии же местоположение спорных границ определяется в судебном порядке по иску заинтересованного лица. Судебный процесс достаточно долгий и затратный, поскольку в обязательном порядке суды назначают землеустроительную экспертизу, иногда не одну.
Уточнение границ поможет исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. Кроме того, ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога.
Ну и, что важно, уточнение границ избавит вас от неприятных сюрпризов при обращении за регистрацией права или перехода права при отчуждении земельного участка.
У вас есть вопросы? Пишите, звоните по тел. 8 951 450 68 27. Мы вместе решим ваши проблемы!