Допустим, есть квартира, которую хотят продать и есть покупатель. Его все устраивает, он оставляет задаток, но хозяин просит дать пару месяцев на поиск другого жилья и переезд. Оговоренный срок проходит и хозяин заявляет, что передумал. Если не было ПДКП (предварительного договора купли-продажи), можно потерять аванс и гарантированно будет потеряно время, за которое можно было бы найти еще несколько удобных вариантов.
Отличие ПДКП от основного договора
Преддоговор – документ в котором зафиксировано намерение совершить сделку. Ранее ПДКП должен был дублировать условия ОДКП (основного договора купли-продажи), но потом это требование упразднили. Сейчас в этом документе можно не указывать стоимость сделки. Подписывая его покупатель не становится собственником жилья, а продавец не теряет права собственности. Также преддоговор не обязательно нотариально заверять. Если одна из сторон нарушает договоренность, вторая может, на основании имеющегося ПДКП, через суд, принудить к совершению сделки.
Типичные ошибки при составлении ПДКП.
Несмотря на неформальный характер предварительного договора, его все-таки необходимо правильно составить, как минимум, чтобы его приняли в суде, если такая необходимость возникнет.
Среди часто встречающихся ошибок:
– нечеткое описание имущества;
– не указывается цена (не обязательно, но желательно);
– непонимание разницы между авансом и задатком.
Второй пункт требует пояснения, так как большинство граждан ставит между авансом и задатком знак равенства.
Статья 380 ГК РФ определяет задаток, как «денежную сумму, которая выдается одной из сторон договора как неотъемлемая часть причитающихся с нее согласно договору платежей другой стороне, как подтверждение заключенного договора и с целью обеспечения его исполнения».
Проще говоря, задаток выполняет не только финансовую, но и удостоверяющую функцию, так как подтверждает намерение сторон совершить сделку. Согласно закону, факт получения задатка должен быть обязательно задокументирован. Аванс же имеет только платежную функцию, без обеспечительной. Он просто подтверждает, что договор заключен и часть средств уплачена
Расторжение ПДКБ
В одностороннем порядке расторгнуть такой договор нельзя. Однако можно прописать в нем условия расторжения.
Наиболее частые причины расторжения:
– вышел срок, на который заключался договор или прошел год с момента его заключения, а ОДКП не был заключен;
– банк не одобрил ипотеку, а без нее нет средств на приобретение указанного в договоре жилья;
– для получения жилищного кредита понадобились дополнительные документы, оформление которых требует времени;
– обоюдное согласие на расторжение договора;
– судебное постановление о расторжении.