Приветствую, уважаемые читатели! Я, действующий юрист, имеющий профессиональный опыт в разных направлениях хозяйственно-экономической деятельности хозяйствующих субъектов более 20 лет, в том числе в сфере ЖКХ 9 лет, из них 6 лет руководителем юридического отдела. С темой статьи я знакома не понаслышке. Приходилось сталкиваться и со злоупотреблением прав собственниками помещений "потребительским экстремизмом" и с недобросовестными конкурентами "рейдерскими управляющими компаниями", поэтому мне есть чем поделиться по данной теме.
Недавно в доме, где живу я и являюсь собственником квартиры, активная группа соседей решили создать чат, дом старый и живут в нём практически одни пенсионеры. На мой вопрос, какие цели преследует активная группа, объединением всех соседей, четкого ответа не получила.
Несмотря на мой профессиональный опыт в ЖКХ, управляющая компания дурит нас почём зря). Иногда я пишу обращения в компанию и в надзорные органы, и некоторые вопросы решаются, но всё не успеть.. Оказалось, что я не одинока, другие соседи также пытаются решать вопросы жизнедеятельности дома, пишут и пишут, и пишут.. А теперь решили объединиться, возможно для смены управляющей компании? Ситуация в нашем доме не такая уж безысходная, чтобы менять управляющую компанию, но первый признак таких намерений, это организация активной группы в доме.
ПЕРВЫМ ДЕЛОМ Я ПОДУМАЛА, ЧТО К НАМ ИДЁТ КОНКУРИРУЮЩАЯ КОМПАНИЯ, В ЛИЦЕ САМОГО АКТИВНОГО СОБСТВЕННИКА ПОМЕЩЕНИЯ В ГРУППЕ.
Не секрет для управляющих организаций, (но собственники помещений в основном не в курсе, пока не столкнутся с данной проблемой), это конкуренция на рынке профессиональных управленцев в ЖКХ. Увеличение дохода бизнеса в ЖКХ, напрямую зависит от количества обслуживаемых домов. Поэтому битва за дома ведется не по-детски во всех регионах страны. И НИКТО НЕ ДУМАЕТ О СОБСТВЕННИКАХ ПОМЕЩЕНИЙ ЭТИХ ДОМОВ!
Я задала в чате прямой вопрос, желают ли активисты сменить управляющую компанию, чёткий ответ не получила. Хотим, пишут: "здесь решать вопросы по дому и в управляющую компанию писать заявки!" В общем спустя некоторое время наблюдений за нашим домовым чатом, у меня родилась мысль поделиться знаниями о порядке управления многоквартирным домом, где собственники выбрали способ управления - управляющей организацией, а также )))) "план мероприятий - как увести дом"...
Начну с того, о чём писала ранее в подборке статей "Что такое ЖКХ"
В Российской Федерации собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах, избравшие управляющую компанию и заключившие договор управления - ОБЯЗАНЫ НЕ ТОЛЬКО ОПЛАЧИВАТЬ УСЛУГИ ПО ДОГОВОРУ УПРАВЛЕНИЯ, НО И УЧАСТВОВАТЬ В ЖИЗНЕДЕЯТЕЛЬНОСТИ ДОМА, УЧАСТВОВАТЬ В ОБЩИХ СОБРАНИЯХ СОБСТВЕННИКОВ И КОНТРОЛИРОВАТЬ ((ПП РФ № 416 от 15.05.2013 г. "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами") ВЫПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ ПО ДОГОВОРУ УПРАВЛЕНИЯ! В этом сила собственников помещений, о которой не подозревают многие собственники помещений дома...
Вот какие мероприятия по контролю над выполнением условий договора управления доступны любому собственнику помещений в многоквартирном доме:
1) любой собственник помещения, в любой момент вправе направить запрос и получать ответы о перечнях, объёмах, качестве и периодичности оказанных услуг и выполненных работ, о повышении безопасности и комфортности проживания, а также достижением целей деятельности по управлению многоквартирным домом; (пп. "з" п. 4 ПП РФ № 416 от 15.05.2013 г. "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами"). Сроки предоставления ответов регламентированы ПП РФ № 416 от 15.05.2013 г., ПП РФ № 491 от 13.08.2006 г., ПП РФ № 354 от 06.05.2011 г., Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г.
2) любой собственник имеет доступ в Системе ГИС ЖКХ для ознакомления и проверки Отчета управляющей компании по дому об исполнении обязательств по управлению многоквартирным домом с периодичностью и в объеме, которые установлены решением собрания и договором управления многоквартирным домом. (пп. "з" п. 4 ПП РФ № 416)
3) любой собственник вправе участвовать в приёмке работ и услуг по договору управления, в целях осуществления контроля.(пп. "з" п. 4 ПП РФ № 416)
4) проверять объёмы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ, в том числе – путём проведения соответствующей экспертизы (п. 40 ПП РФ от 13.08.2006 №491).
Для организации централизованного контроля, собственники обязаны:
1) ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном статьей 45 ЖК РФ. Инициатором такого собрания может быть любой собственник.
2) решением общего собрания собственников помещений дома, избрать членов Совета дома и из числа членов Совета дома на том же собрании, избрать председателя Совета дома. (ст. 161.1 ЖК РФ)
Полномочия Совета дома и Председателя закреплены в ст. 161.1 ЖК РФ. Если собственники помещений решат наделить Совет дома и Председателя более широкими полномочиями, то для принятия положительного решения потребуется кворум 2/3 голосов от общего числа собственников помещений дома.
В полномочия Совета дома ст. 161.1 ЖК РФ, входят контрольные мероприятия:
- обеспечивать выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
-представлять собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
- вести контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
-осуществлять принятие решений о необходимом текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме, но только в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 ЖК РФ.
В полномочия Председателя Совета дома, входят контрольные мероприятия:
-осуществлять контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ.
После такой "подводки" можно было бы сказать, ну от не контролировали, поэтому ВАШ ДОМ И УВЕЛИ или ПОЭТОМУ НЕЧЕГО НА Управляющую компанию пенять. Ну да, так и да.
КТО ВООРУЖЁН, ТОТ ПРЕДУПРЕЖДЁН!!! ТОТ ВООРУЖЁН, КТО ПРЕДУПРЕЖДЁН!!!ПРЕДУПРЕЖДЁН ТОТ КТО ВООРУЖЁН!!! КТО ТОТ ВООРУЖЕН, ТОТ ПРЕДУПРЕЖДЁН!!! ПРЕДУПРЕЖДЁН ТОТ, КТО ВООРУЖЁН!)
Что случилось, то случилось. Теперь с НОВЫМИ знаниями, нужно жить дальше, сохранять свой дом!
Итак, как уводят дома конкурирующие управляющие компании:
1) выбирают дом экономически привлекательный (новый, без долгов, без Совета дома, со слабой управляюще компанией) -да, но не всегда. Иногда, это дом старый и большой, с долгами, но рядом с домами конкурирующей компании, просто лёгкий для захвата (по сговору с нынешней компанией. ДА и так бывает, такие дома уводят, если старая компания устала сражаться с "потребительскими экстремистами", с долгами собственников и по другим причинам, по которым может быть невыгодно управление старой компании). ВЫБОР СДЕЛАН.
2) анализируют собственников, находят активиста,согласного за вознаграждение (ДА, всегда есть вознаграждение, кто бы что ни говорил из таких активистов) поддерживать конкурирующую компанию, вплоть до смены компаний. (Это участие во всех заявлениях, собраниях по смене компании). Если нынешняя компания легко отбивается от нападок, рейдеры применяют грязные методы от клеветы, фейковых историй/видео, до шантажа и это страшно.
3) готовят обоснованные заявления о некачественном содержании и текущем ремонте общего имущества дома, для того, чтобы активный собственник (совместно с другими воодушевленными) направлял их в надзорные органы, для привлечения действующей управляющей компании к ответственности. Факт некачественных услуг по Договору управления - основание к смене управляющей компании.
4) готовят проведение собрания по смене управляющей компании, обязательно присутствуют на собрании, критикуют прежнюю компанию и рекламируют свои возможности, обещают ремонты за свой счет!) (конечно в долг, с прицелом получить возврат в будущем периоде управления), проводят пропаганду среди собственников против действующей компании, собирают бюллетени, составляют протокол общего собрания по смене управляющей компании, контролируют направление оригинала Протокола собрания в государственную жилищную инспекцию, контролируют заключение договора управления с новой компанией, организуют своевременное получение технической документации на дом от старой компании.
5) с момента внесения захваченного дома в свою лицензию, приступают к управлению.
6) если продвинутые требуют от старой компании вернуть остатки денежных средств по дому, предназначенные для текущего ремонта. (если старая компания продвинутей, то денег нет, всё в долгах, предложат выкупить долги собственников, продадут и останутся в шоколаде, если новая компания долги собственников купит, то будет сама взыскивать их с должников). Продвинутые, Могут и к Застройщику предъявить претензии по общему имуществу в период гарантийного срока.
Как уводят дом в другую управляющую компанию собственники помещений дома:
1) После неоднократных попыток улучшить качество содержания своего дома Управляющей компанией, нужно очень устать и обидеться на управляющую компанию, что ничего не меняется.
2) уже написано море жалоб в надзорные органы и к управляющей компании применены меры административного взыскания - штрафы.
3) выбрать несколько потенциальных управляющих компаний
(хорошие отзывы, но не купленные (поговорите с реальными собственниками - мамочками, бабушками во дворе их домов, только по-тихоньку, чтобы информация не пришла в вашу компанию раньше времени),
офис находиться в пределах 3-х километров от дома, есть аварийно-диспетчерская служба, в управлении более 15 домов, на протяжении 3-х, 5-ти лет (если видите, что много домов 3 и более заходят в компанию в течение 12 месяцев, возможно это компания "захватчик" - не рискуйте, у них на процесс раскрутки нет материальных ресурсов содержать ваш дом, с долгами. Даже после раскрутки они уже не могут остановиться - политика "захватничества" в компании не меняется),
узнайте где у них касса, есть ли онлайн кассы,есть ли паспортный стол, сколько квитанций в домах (перешли ли их дома на прямые договоры с РСО), какие платные услуги оказывает компания своим собственникам, какой средний размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в домах потенциальных компаний.
4) направьте письменные обращения в потенциальные компании,с просьбой рассмотреть возможность принять ваш дом в управление, рассчитать предложение о предполагаемом размере платы за содержание и текущий ремонт вашего дома и за услуги управления.
5) дождитесь ответы от всех компаний, рассмотрите предложения, выберите потенциальную компанию, в которой больше плюсов (по п. 3 см. выше). разработайте с компанией проект повестки собрания о смене компании (не упустите важные вопросы:
-выбрать Председателя, секретаря и счетную комиссию для подсчета голосов этого собрания, утвердить их полномочия,
-утвердить условия и заключить Договор управления,
- утвердить размер платы по Договору управления, содержания и текущему ремонту общего имущества,
-выбрать Совет дома и Председателя Совета дома,
- передать полномочия по управлению общим имуществом дома - для заключения договоров аренды, утвердить размер арендной платы для разных объектов (реклама на фасадах, баннеры с рекламой на земельном участке, реклама в лифтах, размещение киосков, аренда в подвалах и технических этажах для оборудования третьих лиц и прочее)
-определить порядок уведомления собственников о созыве последующих собраниях (лучше определить место для уведомлений в подъездах)
-наделить управляющую компанию полномочиями представлять интересы собственников по вопросам содержания общего имущества в суде
-определить порядок о хранении оригиналов Протоколов собраний и этого собрания,
-решить вопрос по благоустройству придомовой территории (возможно желаете установить шлагбаумы, скамейки, новые урны, озеленение)
-решить вопросы содержания детской или спортивной площадки,
-утвердить план текущего ремонта общего имущества на ближайшие 2 года правления новой компанией.
Когда повестка собрания и материалы по всем вопросам будут готовы, запланируйте с новой компанией дату и время проведение собрания, срок его проведения (сбор бюллетеней) - проводите собрание в очно-заочной форме голосования, самая удобная для такой повестки форма.
6) помогайте потенциальной управляющей компании во всех мероприятиях по организации собрания и сбору бюллетеней.
7)после окончания голосования, необходимо составить Протокол общего собрания о смене управляющей компании, инициатор собрания должен разместить информацию о его результатах для ознакомления всем собственникам (зафиксировать размещение информации, с помощью актов и фотографий), передать оригинал Протокола со всеми приложениями и бюллетенями в старую компанию, для размещения протокола в Системе ГИС ЖКХ и передачи оригинала в Государственную жилищную компанию.
8)Новая компания подаёт заявление в Государственную жилищную инспекцию о включении вашего дома в свою лицензию. Вместе с Протоколом о выборе (смене) управляющей компании, Новая компания передает в ГЖИ копию Договора управления, подписанного собственниками помещений в количестве не менее 50+1 процента от общего количества голосов собственников дома. Изменение в лицензию новой компании о вашем доме произойдет в течение 10 дней с даты подачи заявления в ГЖИ.
ОБРАЩАЮ ВНИМАНИЕ, п. 5 ст. 162 ЖК РФ устанавливает срок Договора управления:
Договор управления многоквартирным домом заключается:
1) с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями ЖК РФ, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме - на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;
2) в случаях, когда Органом местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, на основе результатов открытого конкурса по отбору управляющей организации в случаях, выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (Новостройки) и если дом исключен из реестра управляющей компании, но собственники не приняли решение о способе управления домом и не утвердили размер платы для содержания и текущего ремонта общего имущества, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (то есть договор управления так и не заключили с необходимым количеством собственников). Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано - на срок не менее чем один год, но не более чем три года;
3) в случае, получения Застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, он обязан заключить договор управления с выбранной им компанией - на срок не более чем три месяца. (до результатов открытого конкурса ОМС для новостроек)
Вы не сможете сменить управляющую компанию в течение одного года после заключения Договора управления.
Менять УК в многоквартирном доме можно не чаще раза в год.
Федеральным законом от 4 августа 2023 г. № 434-ФЗ внесены изменения в статью 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Собственникам помещений в многоквартирном доме запретили в одностороннем порядке менять управляющую компанию раньше, чем через год с даты заключения с ней договора. Исключение - если УК не выполняет условия договора.
Ну вот теперь ВЫ вооружены, потому что предупреждены!
Планирую написать Статью о порядке проведения собраний в Системе ГИС ЖКХ, считаю это прекрасное будущее!
Желаю всем не терять, самообладания, не поддаваться манипуляциям и выбирать только тот путь, который нужен и приятен ВАМ!
ПУСТЬ У ВСЕХ ВСЁ БУДЕТ ХОРОШО!!!