Напомню, что я решила накопить на первоначальный взнос для доходной недвижимости через перепродажу земельного участка. Это было вполне осознанное решение — рынок земельных участков всегда дает хорошие возможности, если правильно подойти к выбору. Конечно, здесь, как и в любой инвестиции, важно учитывать массу факторов, которые могут повлиять на результат.
Когда я начинала искать участки для перепродажи, мне нужно было сразу понять несколько вещей: во-первых, это должна быть не просто «дешевка», а земля, которая будет востребована. Во-вторых, важно было оценить, насколько быстро и по какой цене я смогу его продать.
1. Наличие точки притяжения: лес, водоем, инфраструктура
Первое, на что обращаю внимание при выборе участка — это наличие точки притяжения. Если рядом есть лес или водоем — это всегда плюс (важное условие - РЯДОМ, а не НА...). Участок в таких местах будет привлекателен для людей, а значит, его будет легче продать.
Также важно, чтобы в округе была развитая инфраструктура — магазины, школы, остановки. Это добавляет плюсов и значительно увеличивает привлекательность участка для потенциальных покупателей. Чем удобнее расположение, тем проще найти покупателей.
2. Ограничения: ЗОУИТ и другие
Далее — ограничения. Например, ЗОУИТ (Зоны с особыми условиями использования территории) могут сильно повлиять на будущее участка. Если участок попадает в такую зону, это может ограничить возможности для строительства или перепродаж. Поэтому всегда проверяю, что прописано в документах, чтобы избежать неприятных сюрпризов. Например, не так давно продавали свежую нарезку участков над осью магистрального газового трубопроводом (Росреестр - При наличии газопровода диаметром свыше 300 до 600 мм запрещено строительство зданий и сооружений ближе чем на 150 метров в обе стороны от оси магистрального газопровода.), но оставим это на совести продавца, может он тоже был не в курсе.
3. Потенциал участка
При выборе участка всегда оцениваю его потенциал. Это значит, нужно понимать, как будет развиваться эта территория в будущем. Если в ближайшие годы планируется прокладка дорог, строительство новых жилых комплексов или другого важного объекта, участок точно поднимет свою стоимость.
Анализ перспектив развития территории помогает понять, как она будет меняться, и какие возможности для перепродажи откроются в будущем. Например, в Твери участки, расположенные в предположительной близости с новыми жд станциями, постепенно растут в цене.
4. Средняя продаваемая стоимость по локации
Очень важно учитывать среднюю продаваемую стоимость земли в этой локации. Сравниваю цены на похожие участки в радиусе нескольких километров. Это помогает понять, не переплачиваю ли я за участок, и какие цены на него могут быть в будущем.
Зачастую цена зависит не только от площади, но и от того, насколько удачно расположен участок. Поэтому всегда важно проверять, какие тенденции в ценах на землю в этой местности. А еще обращать внимание на то, сколько по времени висит объявление, некоторые участки продаются годами.
5. Кто купит этот участок?
Это все были цветочки, теперь пошли ягодки — кто купит этот участок? Всегда важно понимать, для кого земля предназначена. Это могут быть дачники, люди, планирующие строить дом для постоянного проживания, или инвесторы, которые будут на этом зарабатывать.
Если участок в отдаленной локации, нужно заранее думать, кто будет заинтересован в таком предложении. Даже если участок дешевый, но в неудобном месте, его будет трудно продать. Нужно понимать, кто будет готов его купить, и будет ли спрос на эту землю в ближайшие годы.
6. Кто продает участок?
Вторая, не менее важная ягодка. Продавца проверяю вдоль и поперек: участвует ли в процедуре банкротства, есть ли дела в арбитражном суде, приобретался ли участок в браке, есть ли несовершеннолетние собственники и тд. Стараюсь не рассматривать участки в долевке - лишняя головная боль, а как мы помним, я убираю все, что мне не нравится.
Если учесть все эти факторы, выбор участка для строительства или перепродажи становится намного проще. Но все так же рискованно.