Пресловутая тема сделок с участием несовершеннолетних всегда вызывает множество вопросов у юристов, родителей, риэлторов и потенциальных покупателей квартир. Вроде закон то есть и регламентирована процедура получения предварительного разрешения органов опеки и попечительства, но на практике иначе как театром абсурда это всё не назовешь.
Как сладить с органами опеки
А суть вопроса то вот в чем: клиенту нужно было вывести долю своего несовершеннолетнего ребенка из одной квартиры и обменять на долю в другой. Казалось бы, стандартная процедура, права ребёнка не нарушены, его имущественная масса остаётся такой же или вообще увеличивается, доля пересчитывается по квадратуре, составляется красивое заявление, опека даёт добро, сделка проводится в один этап, всё очевидно. Но на практике все оказалось гораздо даже сложнее. Вот в законе написано все чётко и черным по белому: для совершения сделок, влекущих уменьшение имущества несовершеннолетнего, требуется предварительное разрешение органов опеки. Но, как мы с удивлением выяснили, даже если сделка явно улучшает положение ребенка, органы опеки могут отказать в ее согласовании, ссылаясь на формальные основания.
При этом наши высшие судебные инстанции четко написали, что органы опеки и попечительства не вправе произвольно запрещать сделки с имуществом несовершеннолетних, если такие сделки соответствуют их интересам и запрет на сделки с участием несовершеннолетних не должен быть формальным, а должен основываться на реальной оценке интересов ребенка. К примеру, в Определении Конституционного суда РФ от 06.03.2003 № 119-О указано, что органы опеки не вправе запрещать сделки, если они направлены на улучшение жилищных условий несовершеннолетнего. Суд подчеркнул, что такие решения должны приниматься с учетом всех обстоятельств дела, включая социальные и бытовые условия жизни ребенка.
В нашем случае обе квартиры принадлежали близким родственникам несовершеннолетнего и ему самому на праве общей долевой собственности в равных долях. Одна, в которой ребенок прописан, ходит в школу через дорогу, находится в элитном районе в центре Тюмени, и другая, которая подлежит срочной продаже, находится где-то между Тюменью и Москвой и при этом стремительно дешевеет. В результате сделки его имущественное положение должно было только улучшиться: клиент планировал перевести детскую долю с её увеличением, планировал отчуждать часть своей доли в пользу малолетнего. Органы опеки на предварительной консультации предупредили, что сделка никак не может быть согласована, ссылаясь на то, что имущество несовершеннолетнего в процессе мены отчуждается, а сделка мены происходит между близкими родственниками. И вообще, имущество семьи не должно уменьшаться в общей своей массе. Какие там постановления высших судов??? Да кто о них в Опеке слышал то и вообще они не интересны органам опеки и попечительства. Так что вот вам отказ, сказали нам в Опеке и идите вы в…. Суд.
Но вот загвоздка была в том, что клиент не рассматривал возможность судебного оспаривания, так как сделка по продаже квартиры была срочной, и времени на суды у него не было.
Торжество абсурда…
Получается, что с близкими родственниками можно заключать только безвозмездные сделки в пользу несовершеннолетнего, а вот с третьими лицами — практически любые, и опека не против. Это вызывает вопросы: почему сделки между близкими родственниками, которые действительно улучшают положение ребенка, вызывают такие сложности, а сделки с третьими лицами, даже если они менее выгодны, согласовываются без проблем? А если я решу подселить в общую долевую собственность с несовершеннолетним какое-то третье лицо или того хуже, распорядиться детским имуществом в пользу третьего лица, то всё как бы нормально, никто не возражает.
Выход нашли- если запрет на сделки между близкими родственниками существует, то запрета на сделки с третьими лицами в силу закона нет (ну как в той пословице самые смелые идут в обход…). Ну вот и мы пошли. В органах опеки и попечительства одобрительно кивнули: нет близких родственников – нет проблем, согласуем. Было предложено пойти через продажу доли в квартире третьему лицу и разменять долю с ним. Клиент нашел покупателя, который согласился выступить в роли посредника при условии компенсации расходов. Отказ от преимущественного права покупки, влекущий уменьшение объема прав подопечного как участника общей долевой собственности, осуществляется только при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Получение двух согласований всё равно оказалось быстрее, чем суд. Почти полтора месяца шло согласование.
Так что если есть в квартире детская доля, то…ох долго и нудно придётся решать вопросы по отчуждению долей или самой квартиры с органами опеки и попечительства. Знаете, что бы ходить по этим инстанциям нужно иметь очень крепкую нервную систему.
Расскажите к комментариях сталкивались ли вы с органами опеки и попечительства? Каковы ваши впечатления после общения с такими органами?
Спасибо, что читаете мой блог и всегда активны! Не забывайте на него подписываться! Ваша поддержка очень важна для меня!
ВАШ ЮРИСТ