Меня зовут Ирина, мне 35 лет. Два года назад я вместе с мужем и нашими двумя детьми переехала из Челябинской области в Германию по программе поздних переселенцев (Spätaussiedler).
Ранее я делилась опытом о том, как мы снимали квартиру, а сейчас расскажу о договоре аренды, особенностях проживания и процессе расторжения договора аренды в Германии.
Как я уже писала мы активно искали жилье. Каждое утро мой муж вставал в 6 утра и просматривал объявления. Я же звонила по всем подходящим вариантам, но в начале нас не приглашали на просмотры. Тогда мы решили расширить горизонты и рассмотреть другие земли, ведь у нас есть родственники в Германии. Мы отправились на осмотр квартир в Портале, расположенном недалеко от Дюссельдорфа и Кельна.
В Кельне у нас был один интересный вариант. Нам сообщили, что если квартира нас устроит, нужно будет заполнить формуляр. Мы даже получили звонок, но выяснили, что в ванной течет вода, и владельцы просто хотели, чтобы мы заехали. В итоге мы обратили внимание на вариант в деревне на границе с Голландией, где нам обещали доступное жилье. В конце концов, нам предложили посмотреть квартиру в тихом и уютном районе. И вот, спустя 2,5 месяца, мы наконец нашли подходящее жилье и переехали туда. Поэтому не стоит тешить себя надеждами касательно очень быстрого поиска квартиры.
Мы икали квартиру на всевозможных сайтах и сервисах и вот некоторые из них.
Immowelt.de - один из самых крупных сайтов, посвященных недвижимости. Здесь можно не только снять и купить, но и сдать и продать жилье любого типа. У портала более пяти миллионов пользователей. Сайтом удобно пользоваться как с компьютера, так и со смартфона.
Immobilienscout24.de - этот сайт, такой же крупный, как вышеуказанный, представляет собой брата-близнеца предыдущего потрала. Это основные ресурсы, помогающие найти жилье в ФРГ, в нашем случае тоже.
Immonet.de - этот интернет-портал обрел популярность сравнительно недавно. Здесь можно найти не только жилую недвижимость, но и помещение для коммерческих целей.
Kleinanzeigen - популярная доска объявления от частников, без посредников, типа «Авито». Здесь можно найти много чего: объявления о продаже/аренде недвижимости, предложение услуг (репетиторство, няни, присмотр за пожилыми, уход за садом, бытовой ремонт), животные (кролики, коты, собаки, лошади, другие звери и аксессуары для них), вакансии, продажа личных вещей — новых или бу, от автомобилей до детских распашонок.
Смотрели варианты мы даже в местных газетах. Региональные печатные издания можно найти на вокзалах и в киосках Toto-Lotto.
В объявлениях объекты делятся на квартиры (Wohnung) и дома (Haus).
Также жильё разделяют по количеству комнат — Zimmer.
Чтобы сэкономить место в газетах, в объявлениях часто используют сокращения. Эта практика перешла и в онлайн-пространство. Чтобы вам было проще ориентироваться в объявлениях вот наиболее часто используемые сокращения.
Площадь
Жилая площадь обозначается в квадратных метрах и сокращается как Wfl — Wohnfläche. Этот показатель рассчитывается в соответствии с законом WoFlV.
Комнаты с прямыми стенами учитываются полностью. Пространство под наклонной стеной (например, на чердаке), где высота от пола до стены менее одного метра, не включается в расчет. Если высота скоса составляет от одного до двух метров, то такая площадь учитывается на 50%.
Балконы, террасы и лоджии добавляют к жилой площади четверть своей площади, а в некоторых случаях — до половины, если есть соответствующее разрешение.
Отапливаемые веранды учитываются полностью, в то время как неотапливаемые — на 50%.
Таким образом, обозначенная в объявлении S и фактическая жилая площадь могут различаться. Чтобы получить точное представление, необходимо осмотреть объект недвижимости.
Количество и типы комнат.
В объявлениях количество комнат обозначается цифрой, а тип — буквой Z или Zi. Например, однокомнатная квартира обозначается как 1Z, а трёхкомнатная — как 3Zi.
К этому обозначению добавляется информация о наличии следующих помещений:
- кухня (K)
- ванная (B)
- коридор (D)
- терраса (T), терраса на крыше — DT
- балкон (также B, но иногда BLK)
- душ (D, да, снова)
- кладовка (AK или AR)
- дополнительный туалет (GWC)
- спальня (SZ)
- веранда или зимний сад (WG)
Наличие ванной или душа в квартире считается стандартом. Поэтому одно D или B указывает на способ мытья, а второе — на коридор или балкон. С непривычки это может вызвать путаницу.
Примеры обозначений квартир в объявлениях в Германии
- 2ZBB — двухкомнатная квартира с ванной и балконом.
- 3ZKBT — трехкомнатная квартира с кухней, ванной и террасой.
- 1Zi KDD — однокомнатная квартира с кухней, душем и коридором.
- 1ZKDB — однокомнатная квартира с кухней. Неясно, есть ли душ и балкон, или коридор и ванная — это зависит от интерпретации владельца.
4KBDD, 2SZ, GWC, AR, DT — четыре комнаты, кухня, ванная, душ, коридор, две спальни, туалет для гостей, кладовка и терраса на крыше.
Часто можно встретить «половинчатое» количество комнат, например, 2,5Zi. Что именно означает 2,5, станет ясно только при осмотре — возможно, одна из комнат небольшая или не имеет полноценных стен.
Коридоры, туалеты, ванные, кухни и кладовки не учитываются в общем количестве комнат.
Этажность и тип здания
В Германии этажи считаются начиная с нулевого, поэтому первый этаж обозначается как 0 или EG. Номера этажей указываются с помощью ETG и соответствующей цифры.
EG — это первый, наземный этаж.
1ETG — второй этаж.
3ETG — четвёртый этаж.
OG — верхний этаж многоквартирного дома.
DG — чердачный этаж, представляющий собой квартиру с наклонными стенами.
KG — подвал, который в Германии часто переоборудуют в квартиры для аренды.
Тип здания обозначается следующими сокращениями:
WE, Whg. — квартира.
WG — общежитие или коммунальная квартира (также используется для обозначения веранды).
ELW — дополнительная квартира в одном доме.
EFH — дом для одной семьи.
DHH — половина дома, где живут два хозяина с общей стеной.
RH — один из домов в ряду с общими стенами, а REH — крайний дом в ряду. RMH — дом, расположенный в середине ряда.
FH, FHS, FMH — семейный дом или его часть.
MFH — многоквартирный дом.
HH, HTH — задняя часть многоквартирного дома с окнами во двор.
Дополнительные сокращения
- AB — здание старой постройки.
- NB — новое строение.
- EB — первый арендатор.
- SP, P или PP — парковочное место.
- CP — крытое парковочное пространство.
- Gge — гараж.
- TG — подземная парковка.
- SH, ZH — центральное отопление в отдельно стоящем доме.
- FBH — система с подогревом полов.
- FW — центральное отопление от котельной.
- GEH — газовый котёл.
- O или OH — камин.
- GK — керамическая плитка.
- GS — посудомоечная машина.
- WM-Anschl. — подключение для стиральной машины.
- HT — разрешение на содержание домашних животных.
- NR — запрет на курение.
- L — наличие лифта.
- Lam — ламинат.
- TeBo — ковровое покрытие.
Следующей задачей, с которой нам пришлось столкнуться, стало недоумение относительно арендной ставки. Мы пытались разобраться, из каких компонентов она состоит и за что, собственно, мы платим.
Стоимость аренды недвижимости в Германии состоит из двух компонентов:
- Основная арендная плата (Kaltmiete).
- Доплата за коммунальные услуги (Nebenkosten).
Иностранцам важно внимательно разобраться в этих расходах, чтобы понимать, что именно покрывает каждая из платежей. Основная арендная плата более-менее ясна, но стоит узнать детали коммунальных расходов.
Nebenkosten — Коммунальные расходы
Доплата за коммунальные услуги обычно варьируется от 50 до 250 евро. В нее входят расходы на отопление, водоснабжение, страхование здания от пожара, электричество в общих зонах, вывоз мусора и другие подобные услуги.
В конце года арендодатель подводит итоги, сверяя фактические расходы с предоплаченными суммами. Если арендаторы вносили меньше, им приходит счет с просьбой о доплате, обычно в диапазоне 50-70 евро.Если же жилец переплатил, владелец может не спешить с возвратом, и в таком случае жильцу придется запрашивать отчет о расходах самостоятельно.
Важно отметить, что затраты на электроэнергию, телефонную связь и интернет не включаются в Nebenkosten. Эти расходы жильцы оплачивают отдельно, поэтому стоит позаботиться об их подключении до въезда в новую квартиру.
Залог (Kaution) за аренду
При аренде квартиры в Германии требуется внести залог, который составляет 2-3 месячных аренды. Передача денег напрямую арендодателю чревата тем, что в дальнейшем может возникнуть проблема с возвратом суммы. Настоятельно рекомендуется открыть специальный сберегательный счет для залога, положив на него деньги. Эту сберкнижку следует передать арендодателю. Он не сможет снять деньги без согласия арендатора, который, получив книжку обратно, сможет эти средства забрать.
Тенденция последних лет заключается в том, что многие арендаторы предпочитают избегать уплаты залога, воспользовавшись поручительством, предоставленным страховой компанией. За сумму около 80-100 евро в год такая организация может выступить в качестве залога.
В 80% случаев квартиры в Германии сдаются без мебели. Предыдущие жильцы, как правило, забирают или продают свою мебель. Исключением может быть кухня, так как ее шкафчики часто устанавливаются индивидуально под каждую квартиру, и забрать систему шкафов не так просто.
В объявлениях указывается, имеется ли кухня, и иногда арендаторам приходится выкупать ее у предыдущих жильцов. В случае отсутствия кухни покупка новой может создать серьезные финансовые затраты: даже простая кухня от IKEA будет стоить минимум 2000 евро.
Теперь поговорим о договоре аренды, он же Mietvertrag.
Существует ряд особенностей Mietvertrag в Германии.
Большинство арендаторов подписывают бессрочные контракты, что является наиболее распространённой практикой. Это означает, что выселить Вас без веской причины невозможно. Арендодатель должен предоставить серьёзные основания для выселения, например, необходимость использования квартиры для личных нужд с соответствующими доказательствами.
Контракты, известные как befristet, часто встречаются в общежитиях и заключаются на семестр или год. Если Вы хотите остаться дольше, необходимо подать заявку на продление в установленные сроки. Важно помнить, что в таких договорах могут быть как максимальные, так и минимальные сроки, что означает, что Вы не сможете выехать раньше установленного времени.
Kündigungsfrist (срок уведомления о намерении съехать) составляет 3 месяца. Это означает, что Вы должны сообщить арендодателю о своём намерении покинуть квартиру за 3 месяца или в другой срок, указанный в договоре.
Даже если Вы решите выехать раньше, Вам всё равно придётся оплачивать аренду до конца указанного срока. В качестве альтернативы можно попытаться договориться с арендодателем и найти новых жильцов на своё место.
Если в договоре не указано иное, сумма арендной платы без учёта коммунальных услуг (Kaltmiete) остаётся неизменной с момента подписания контракта. Поэтому некоторые арендаторы продолжают жить в трёшках в центре Берлина за 700 евро, потому что арендуют их уже 20 лет и не собираются съезжать.
В большинстве договоров прописано, что квартира должна быть возвращена в том же состоянии, в котором она была при въезде. Поэтому при подписании контракта важно задокументировать текущее состояние жилья (сфотографировать все повреждения, пятна, трещины и т.д.). В противном случае, при выезде, Вы можете быть привлечены к ответственности за эти недостатки.
- В договоре аренды важна следующая информация:
персональные данные арендодателя/арендодательницы (имя, фамилия и адрес проживания) - персональные данные квартиросъемщиков/квартиросъемщиц (имя, фамилия, дата рождения и текущий адрес проживания)
- точные адрес арендуемого жилья
- точное расположение арендуемого жилья, если речь идет о многоквартирном доме (например, 2 этаж слева)
- размер арендной платы
- информация о коммунальных услугах и их стоимости
точная информация о том, когда необходимо оплачивать арендную плату (например, заранее и не позднее третьего рабочего дня месяца) - информация об увеличении арендной платы, например, если у вас градуированная аренда или базисно-индексная аренда
- продолжительность аренды (ограниченная или бессрочная)
размер жилья в квадратных метрах - информация о том, что еще включено в аренду (например, подвальное помещение, гараж, балкон)
- правила пользования, например, разрешены ли домашние животные, можно ли курить внутри помещения.
Обратите внимание: очень важно внимательно изучить договор аренды. Если какие-то пункты вызывают у вас вопросы, обратитесь за поддержкой в консультирующую организацию, например, в Mieterschutzverein или Mieterschutzbund.
Чтобы получить консультацию и правовую помощь, необходимо состоять в Немецкой ассоциации арендаторов (DMB) и оплачивать небольшой годовой взнос (около 50 евро). На сайте mieterbund.de вы сможете найти такую организацию недалеко от вас.
Не забудьте, что после подписания договора аренды вам необходима новая регистрация, уведомление о смене места жительства, заключение новых контрактов и настройка оплаты аренды.
В течение двух недель после подписания договора Вам необходимо зарегистрироваться в местном ведомстве, таком как Einwohnermeldeamt, Bürgeramt или Bürgerbüro. Поскольку запись на прием может занять время, рекомендуется позаботиться об этом заранее. Подробности можно найти в разделе о регистрации и снятии с регистрации в Германии.
Как можно скорее сообщите о Вашем новом адресе в ведомство по делам иностранцев (Ausländerbehörde). Если Ваше заявление о предоставлении убежища все еще рассматривается, важно также уведомить Федеральное ведомство по делам миграции и беженцев (BAMF), чтобы не пропустить важные уведомления. Не забудьте проинформировать и другие учреждения, с которыми Вы взаимодействуете. К ним относятся центр трудоустройства (Jobcenter), социальное ведомство (Sozialamt), налоговое управление (Finanzamt), банк, страховые компании и Вашего работодателя.
Если в договор аренды не включены услуги по электроэнергии и газу, Вам нужно будет самостоятельно заключить контракты с их поставщиками. Дополнительную информацию можно найти в разделе о аренде квартиры в Германии.
Убедитесь, что Ваши арендные платежи вносятся вовремя. Для этого Вы можете установить автоматический перевод (Dauerauftrag) в Вашем банке, чтобы необходимая сумма автоматически списывалась в установленный Вами день.
Пересылка почты на новый адрес: Чтобы не пропустить важные письма, Вы можете оформить пересылку почты на новый адрес в почтовом отделении Deutsche Post или в компании Pin Mail AG.
Учтите, что за эту услугу может взиматься плата.
Регистрация в службе по уплате сборов за телерадиовещание: Как квартиросъемщик, Вам также необходимо будет уплачивать обязательные взносы за телерадиовещание (Rundfunkbeitrag). После регистрации по новому адресу Вам должно прийти уведомление о необходимости зарегистрироваться в службе по уплате сборов (Beitragsservice). Более подробную информацию можно найти в разделе о обязательном сборе за телерадиовещание в Германии.
Если вы уже живете на арендной квартире и решили переехать для вас будет очень актуальна я информация о расторжении договора аренды.
Когда арендатор планирует покинуть жильё, он обязан заранее уведомить арендодателя о своих намерениях, отправив Kündigung (уведомление о расторжении договора).
Закон устанавливает стандартный срок уведомления арендодателя — Kündigungsfrist. Между моментом получения уведомления и запланированной датой окончания аренды должно пройти не менее трёх месяцев. Важно отметить, что разорвать договор аренды в Германии можно только в конце месяца. Таким образом, фактический срок уведомления обычно превышает 90 дней.
Например, если сегодня 27 февраля и Вы отправите арендодателю уведомление о расторжении контракта, ближайшей датой для выезда будет 27 мая 2025 — три месяца с февраля.
Существует возможность засчитать текущий месяц в Kündigungsfrist.
Если уведомление о расторжении договора аренды было получено арендодателем в течение первых трёх рабочих дней месяца, то текущий месяц будет засчитан в Kündigungsfrist. При этом суббота считается рабочим днём, если она не является третьим числом месяца. Если третье число — суббота, Kündigung можно подать в понедельник. А если суббота — второе число, то всё равно в понедельник.
Если арендодатель успел получить уведомление о расторжении в первые три рабочих дня, он обязан учесть текущий месяц как часть Kündigungsfrist. Если же уведомление поступило позже, текущий месяц не будет засчитан.
Закон также допускает возможность сокращения срока Kündigungsfrist для арендатора, если арендодатель с этим согласен. Однако арендатор не может расторгнуть контракт менее чем за три месяца.
Теперь давайте обсудим множество правил, соблюдение которых обязательно, иначе это может привести к тому, что полиция окажется у вас дома.
В Германии вопрос утилизации мусора и переработки отходов стоит на первом месте в повестке экологической политики. Каждый житель страны обязан следовать строгим правилам сортировки мусора, что позволяет значительно снизить количество отходов, попадающих на свалки. В большинстве городов существует несколько категорий контейнеров: для бумаги, пластика, стекла и органических отходов. Важно помнить, что неправильная сортировка может привести к штрафам, поэтому стоит внимательно ознакомиться с местными правилами.
В Германии существует закон о тишине, который регулирует время, в течение которого жильцы должны соблюдать тишину. Обычно это время с 22:00 до 6:00, а также в обеденные часы. Нарушение этих правил может привести к жалобам со стороны соседей и даже к штрафам.
Кроме того, поддержание порядка в общих помещениях, таких как коридоры и лестницы, также является обязанностью всех жильцов. Чистота и порядок способствуют созданию комфортной атмосферы для всех, кто проживает в доме. Регулярная уборка и соблюдение правил поведения помогут избежать конфликтов с соседями.
Содержание домашних животных в арендованных квартирах в Германии требует особого внимания. В большинстве случаев арендаторы должны получить разрешение от владельца квартиры на содержание животных. Это связано с тем, что некоторые жильцы могут быть аллергичны к шерсти или просто не любить животных. Поэтому перед тем, как завести питомца, стоит обсудить этот вопрос с арендодателем.
Если разрешение получено, важно соблюдать правила ухода за животными, чтобы не создавать неудобств соседям. Это включает в себя регулярные прогулки, уборку за питомцем и минимизацию шума. В случае нарушения этих правил, арендодатель имеет право потребовать от жильца устранения проблем или даже расторжения договора аренды.
Парковка в городах Германии может быть сложной задачей, особенно в крупных мегаполисах. Важно знать, что в большинстве случаев для парковки на улице требуется специальный пропуск, который можно получить в местных органах власти. Также существуют зоны с ограниченной парковкой, где разрешено оставлять автомобили только в определенные часы.
Жильцы многоквартирных домов часто имеют доступ к парковочным местам, которые могут быть как платными, так и бесплатными. Важно соблюдать правила парковки, чтобы избежать штрафов и эвакуации автомобиля. Кроме того, стоит помнить о том, что некоторые места могут быть зарезервированы для инвалидов или для экстренных служб.
Пользование бытовыми приборами в арендованных квартирах также имеет свои особенности. Важно ознакомиться с правилами эксплуатации техники, чтобы избежать поломок и ненужных расходов. Например, некоторые стиральные машины могут иметь ограничения по количеству загрузки, а посудомоечные машины требуют использования специального моющего средства.
Также стоит помнить о том, что использование некоторых приборов, таких как обогреватели, может быть ограничено в зависимости от условий аренды. Перед использованием новых приборов всегда стоит проконсультироваться с арендодателем.
Если у вас возникнут вопросы, пишите в телеграмм @irina_shulz34 , я всегда отвечу.