Узнайте, как россияне могут купить недвижимость в Дубае за рубли. Полное руководство: этапы сделки, юридические нюансы, переводы средств, плюсы и риски таких инвестиций в нашей статье.
Россияне устроили настоящий бум на рынке недвижимости Дубая. По понятным причинам рынки Европы и США стали недоступны для наших соотечественников, и они переориентировались на другие направления в поисках высокой прибыли и стабильной экономики. Так, покупка квартиры в Дубае россиянами стала популярным трендом.
Российские покупатели недвижимости в ОАЭ задаются вопросом, возможно ли купить недвижимость в Дубае за рубли в условиях текущих финансовых ограничений и как избежать ошибок при покупке. Давайте разберёмся, как перевести рубли в ОАЭ.
Преимущества покупки недвижимости в Дубае
- Прозрачность сделок и стабильность рынка
Сделки с недвижимостью в Дубае отличаются прозрачностью и простотой. Регулятор RERA контролирует рынок, лицензируя застройщиков и брокеров. Сделки проходят с использованием эскроу-счетов, что гарантирует безопасность финансовых операций.
Привязка дирхама ОАЭ к доллару США обеспечивает стабильность национальной валюты. При этом экономика ОАЭ продолжит расти на 4,1% в 2025 и в 2026 годах, по прогнозу Всемирного банка. Для сравнения, прогнозируемый рост экономики США в 2025 году — всего 2,3%, а ЕС — 2,5%.
- Налоговые льготы для владельцев недвижимости
Налоговая политика Дубая демонстрирует лояльность рынка к иностранным инвесторам. В Дубае отсутствует подоходный налог, это означает, что владельцам недвижимости не придётся платить налог на доход от аренды и вся выручка останется у них в кармане.
Не существует также ежегодного налога на недвижимость, а наследство и дарение не подлежат налогообложению. При продаже недвижимости доход от её роста в цене не облагается налогом на прирост капитала.
- Резиденция через покупку недвижимости
Покупка недвижимости в Дубае стоимостью от 750 000 AED (около 204 000 $) даёт инвестору и его семье право на получение резидентской визы на 2 года. При вложении 2 000 000 AED (примерно 545 000 $) в недвижимость инвестор и его семья получают резидентскую визу на 10 лет.
- Развитая инфраструктура и высокое качество жизни
Инвестиции в инфраструктуру — один из ключевых факторов развития Дубая: на её улучшение выделено 46% бюджета эмирата на 2025 год. Среди значимых проектов — расширение международного аэропорта Аль-Мактум, который станет крупнейшим в мире.
Дубай признан лучшим городом для экспатов в 2024 году, что подтверждается высоким качеством жизни и конкурентоспособными зарплатами, согласно исследованию IFA Magazine. Кроме того, эмират входит в число самых безопасных городов: в рейтинге Numbeo на 2025 год он занимает 4-е место по уровню безопасности.
Особенности покупки недвижимости за рубли
- Переводы из России в ОАЭ
Санкции усложнили международные расчёты, но некоторые российские банки всё ещё осуществляют переводы в дирхамах ОАЭ и других валютах. Перевод возможен только со счёта в банке, не отключённого от системы SWIFT.
В таком банке нужно открыть счёт в дирхамах и перевести на него средства с любого российского рублёвого счёта. Банк конвертирует рубли и переведёт средства на счёт продавца в ОАЭ в дирхамах. Для проведения транзакции потребуется предоставить договор купли-продажи и инвойс.
- Расчёты через банки-партнёры стран СНГ
Открыть счёт в банке дружественной страны, например, Казахстана или Киргизии, можно даже онлайн. Затем на этот счёт можно перевести сумму в рублях из российского банка и конвертировать её в дирхамы. Основной минус таких транзакций 一 потеря на процентах.
- Оплата криптовалютой
Использование криптовалюты для оплаты недвижимости — популярная и, что важно, легальная практика в ОАЭ. Такой способ позволяет легко и законно обходить ограничения на традиционные валютные переводы.
Многие застройщики принимают цифровую валюту для расчётов, в том числе Bitcoin (BTC), Ethereum (ETH), Ripple (XRP), Litecoin (LTC) и Binance USD (BUSD). Однако биткоины остаются наиболее востребованными.
Сделка с криптовалютой не будет отличаться от традиционной: стоимость недвижимости определяется в дирхамах, а покупатель перечисляет цифровую валюту на кошелёк трейдинговой компании по актуальному курсу. Тем не менее важно учитывать риски криптовалютных расчётов, связанные с колебаниями курсов и использовать безопасные платформы для перевода.
Этапы покупки недвижимости
Автор фото с Pexels: Denys Gromov
Шаг 1: Выбор объекта
Первое, что вы должны сделать — изучить рынок недвижимости Дубая. Начните с локации, выясните, в каких районах можно покупать недвижимость в полную собственность. Помните, что это возможно для нерезидентов только во фрихолд-зонах.
Изучите популярные районы Дубая для россиян такие, как Dubai Marina, Palm Jumeirah и Jumeirah Village Circle. Оцените предложения на рынке и выясните репутацию застройщиков.
Важно. Объедините ваши усилия с опытным брокером, который поможет вам выбрать ликвидную недвижимость в удачной локации и рассчитать потенциальную доходность объекта.
Шаг 2: Обсуждение условий сделки
На этом этапе проведите переговоры с продавцом, в этом вам поможет ваш брокер. Обсудите условия оплаты, уточните возможна ли рассрочка, какой задаток надо внести и как пройдёт оплата в дирхамах или криптовалюте.
Подпишите меморандум о намерениях и забронируйте ваш объект, внеся задаток — до 10% от его стоимости. После достижения соглашения заключите договор купли-продажи, где фиксируются все условия сделки.
Шаг 3: Перевод средств
Переведите средства через мультивалютные счета, открытые в российских банках, подключенных к SWIFT, в банках третьих стран, или через трейдинговые компании.
Ваши средства поступят в Дубай на эскроу-счёт, что гарантирует юридическую безопасность сделки. Эскроу-счета блокируют деньги до полного выполнения условий сделки, что защищает покупателя и продавца от рисков.
Шаг 4: Регистрация сделки через DLD
После завершения финансовых операций и подписания всех документов зарегистрируйте сделку. Для регистрации недвижимости в Дубае подайте пакет документов в Земельный департамент (DLD) и получите свидетельство о праве собственности.
Юридические и финансовые нюансы
Юридические аспекты покупки жилья в Дубае
Вы не столкнётесь с излишней бюрократией при покупке недвижимости в Дубае. Для оформления сделки иностранным покупателям требуется минимальный пакет документов: действующий загранпаспорт с визой и подтверждение финансовой состоятельности.
Многие покупатели выбирают удалённое оформление, при котором личное присутствие в ОАЭ не требуется. В этом случае все действия выполняет представитель покупателя, например, агент недвижимости, действующий на основании доверенности.
В ОАЭ признано законным использование криптовалюты для расчётов и инвестиций. Застройщики и торговые компании могут принимать криптовалюту в качестве оплаты. Для предотвращения отмывания денег и финансирования терроризма обязательно выполнение строгих процедур проверки личности (KYC) и мониторинг транзакций (AML).
Дополнительные расходы
Учитывайте, что несмотря на то, что налоговая нагрузка в Дубае минимальна, вам всё же придётся оплатить некоторые дополнительные сборы.
- Налог на переход права собственности: 4% от стоимости недвижимости (обычно делится пополам между продавцом и покупателем).
- Административный сбор при уплате налога: около 150 $.
- Регистрационный сбор: около 1 100 $ для объектов дороже 137 000 $.
- Комиссия агентства недвижимости: около 2% от суммы сделки.
- Административный сбор за выдачу свидетельства о регистрации права собственности: около 70 $.
Если вы планируете использовать ипотеку, следует учесть дополнительные затраты на юридическое сопровождение, которые составляют 5-6% от стоимости имущества.
Преимущества и риски покупки за рубли
- Преимущества
Из-за волатильности рубля и высокой инфляции в стране покупка недвижимости в Дубае становится для россиян не просто возможностью сохранения своих средств, но и прибыльной инвестицией. На фоне закрытия для россиян других стабильных и инвестиционно привлекательных рынков, Дубай остаётся оптимальным вариантом.
Доходность от аренды в Дубае (ROI) достигает 8-10%, с такими цифрами не могут конкурировать даже западные рынки. При этом рост стоимости недвижимости в Дубае просто поражает: только за последний год жильё подорожало на 20%, а аренда — на 18%, по данным CBRE на третий квартал 2024 года. Инвестиции в недвижимость ОАЭ — это возможность для российских инвесторов серьёзно заработать как на перепродаже жилья, так и на его сдаче в аренду.
- Риски
Основные риски покупки за рубли заключаются в ограниченном числе банков, готовых совершать транзакции с рублями, высоких комиссиях за конвертацию и непредсказуемом изменении валютного курса. Также могут возникнуть сложности с регулированием транзакций, поскольку банки могут потребовать дополнительной проверки законности источника средств.
Заключение
Покупка недвижимости в Дубае за рубли возможна через российские банки, подключённые к SWIFT, или через банки стран СНГ. Оплата криптовалютой может стать отличной альтернативой, ведь в Дубае её использование официально разрешено. Такая сделка требует тщательной подготовки и профессионального сопровождения. Мы рекомендуем вам обращаться к проверенным агентствам, чтобы обеспечить безопасность и прозрачность сделки и оценить плюсы и минусы расчётов в рублях.
Недвижимость в Дубае для россиян остаётся привлекательной возможностью для прибыльных инвестиций. Откройте для себя эксклюзивные проекты от MIRA Developments, включая люксовые виллы Mira Villas designed by Bentley Home и элитные апартаменты Trussardi Residences в Дубае.